|
Опыт внедрения ипотечного кредитования в городе Уфе
Мейзлер А.М., к.э.н., генеральный директор ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», Савченко Е.В., председатель правления АБЭР «Башэкономбанк»; Хабибуллин У.А., к.э.н., начальник отдела ипотечного кредитования АБЭР «Башэкономбанк»
Проблему обеспечения населения жильем в новых экономических условиях практически невозможно решить без применения механизма долгосрочного кредитования.
Наиболее четко построенной и отработанной схемой такого кредитования в настоящее время признано ипотечное жилищное кредитование, для организации которого на сегодняшний день имеется достаточная нормативная база и которое может быть полностью реализовано в рамках существующего законодательства.
Для Республики Башкортостан 2000 год примечателен тем, что именно в этом году в столице республики — в Уфе, начато решение жилищной проблемы через схему долгосрочного ипотечного кредитования приобретения жилья в собственность. В целях развития и практического внедрения данной схемы приобретения жилья в 1999 году по инициативе Администрации города Уфы и Акционерного банка экономического развития «Башэкономбанк» создано Открытое акционерное общество «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» (далее — Агентство).
Основной целью создания Агентства является — организация развертывания ипотечного жилищного кредитования в городе Уфе, в Республике Башкортостан и в близлежащих регионах России. Достижение указанной цели предполагает решение Агентством двух взаимосвязанных и взаимообусловленных задач:
a) поддержка развития первичного рынка ипотеки — предоставление и обслуживание ипотечных кредитов;
б) формирование вторичного ипотечного рынка — выпуск доходных ценных бумаг Агентства, обеспеченных закладными на недвижимое имущество, и продажа их различным заинтересованным инвесторам из числа юридических и физических лиц.
В настоящее время деятельность Агентства направлена на решение первой задачи. Улучшить свои жилищные условия при помощи Агентства с использованием системы ипотечного жилищного кредитования могут только те граждане, которые проживают либо работают в городе Уфе. При этом преимущественное право в получении ипотечного кредита имеют граждане, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий. Нуждающимся является тот, кто не имеет в городе Уфе собственного жилья и проживает в общежитии либо арендует жилую площадь, а также тот, кто имеет собственное жильё, но размер жилой площади в расчете на одного прописанного и проживающего члена семьи приходится менее восьми квадратных метров. Другим необходимым условием для получения ипотечного жилищного кредита является соответствие уровня платежеспособности заемщика запрашиваемому кредиту. Ежемесячные расходы, связанные с частичным погашением ипотечного кредита и уплатой начисленных процентов за пользование кредитом, не должны превышать 30-40% месячного совокупного дохода семьи потенциального заемщика.
Условия организации ипотечного кредитования утверждены решением «Об ипотечном кредитовании в г. Уфе» III сессии XXIII созыва Уфимского городского Совета РБ от 16 июля 1999 г. и дополнены решениями VIII сессии XXIII созыва Уфимского городского Совета РБ от 20 апреля 2000 г. «О внесении изменений и дополнений в решение III сессии XXIII созыва от 16 июля 1999 г. «Об ипотечном кредитовании в г. Уфе» и XIII сессии XXIII созыва Уфимского городского Совета РБ от 28 сентября 2000 г. «О внесении дополнений в решение III сессии XXIII созыва от 16 июля 1999 г. «Об ипотечном кредитовании в г. Уфе». Причем, условия кредитования граждан, являющихся работниками бюджетной сферы, отличаются от условий кредитования граждан, не являющихся работниками бюджетной сферы. Работникам бюджетной сферы, малообеспеченным семьям, молодежи в возрасте до 30 лет включительно, молодым семьям (возраст одного из супругов не превышает 30 лет) ипотечные кредиты предоставляются сроком до 15 лет в размере 70% от стоимости приобретаемого жилья, а для работников не бюджетной сферы — сроком до 10 лет в размере 50% от стоимости приобретаемого жилья. Плата за пользование ипотечным кредитом для тех и других установлена в размере 8% годовых. Перечисленные условия предоставления ипотечных кредитов не меняются до конца срока действия кредитного договора. Обеспечением своевременного возврата кредита и уплаты начисленных за пользование кредитом процентов является нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Государственной Регистрационной Палате при Министерстве Юстиции РБ договор залога (ипотеки) квартиры, приобретенной за счет ипотечного кредита.
В рамках настоящей статьи, с учетом опыта внедрения Ипотечного кредитования в городе Уфе Республики Башкортостан, предпринята попытка анализа экономических условий реализации ипотечного жилищного кредитования, а также сделаны некоторые обобщения в связи с реализацией системы ипотечного кредитования в России.
Естественно, не вдаваясь в детали стоимостных характеристик квартир и совокупных семейных доходов граждан, об этом будет сказано далее, отметим, что для внедрения системы ипотечного жилищного кредитования прежде всего необходимо наличие «дешевых» финансовых ресурсов.
Как показывают расчеты применительно к сложившимся условиям, выдача ипотечных жилищных кредитов с процентными ставками выше 8-10% годовых практически делает эти кредиты недоступными для широких слоёв населения, которые реально нуждаются в улучшении жилищных условий.
Как показывает анализ опыта других стран, использующих систему ипотечного жилищного кредитования, привлечение таких «дешевых» ресурсов осуществляется, как правило, по следующим схемам:
а) государство выделяет дешевые финансовые ресурсы с помощью которых выкупаются у ипотечных банков выданные ипотечные кредиты и тем самым осуществляется рефинансирование первичного рынка ипотеки;
б) банки, выдающие ипотечные кредиты, реализуют облигации, ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитными обязательствами и за счет этого обеспечивается рефинансирование.
Вариант (а) характерен для американской модели ипотеки, вариант (б) — для немецкой ипотеки.
В принципе, вариант (а) по мере развития ипотеки включает и такую форму рефинансирования, как продажа ценных бумаг, обеспеченных закладными. Однако это возможно лишь при наличии развитого вторичного рынка ипотеки.
Организационно, вариант (а) построен в форме двухуровневой структуры, где на первом уровне (первичный рынок ипотеки) ипотечные банки выдают населению ипотечные кредиты, а созданная государством компания «Федеральное агентство», скупает эти же кредиты (закладные), после соответствующего андеррайтинга, на втором уровне (вторичный рынок ипотеки) как за счет финансовых ресурсов государства, так и за счет средств различных инвесторов по мере возникновения условий для продажи облигаций (ценных бумаг), обеспеченных закладными, и долговых обязательств агентства, необеспеченных закладными.
Вариант (б) представляет собой одноуровневую схему, при которой специализированные ипотечные банки, как уже отмечалось, сами продают ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Понятно, что такое возможно при наличии развитого рынка ипотечных ценных бумаг и соответствующего спроса на них.
Анализ ситуации, сложившейся в России в настоящее время, позволяет сделать нижеследующие выводы.
Предоставить «дешевые» кредитные ресурсы для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе может только государство, поскольку организовать сегодня рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными, без непосредственного участия государства маловероятно.
Таким образом, наиболее соответствующей схемой реализации ипотечного кредитования, является для наших условий двухуровневая модель ипотечного кредитования, при которой государство выделяет свои «дешевые» финансовые ресурсы своей структуре, которая за счет этих ресурсов выкупает у банков выданные ими ипотечные кредиты, отвечающие установленным стандартам.
Для реализации данной схемы в России есть хорошие предпосылки, создано Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, есть достаточно большой спрос на соответствующие кредиты.
В то же время в связи с отсутствием единой стратегии по выделению ресурсов на федеральном уровне, многие регионы для удовлетворения спроса населения решают проблему практического внедрения ипотечного кредитования на своем (региональном) уровне — как выделением собственных средств, что несомненно положительно, так и созданием своих структур (фонды, агентства) для обеспечения рефинансирования системы, что, по нашему мнению, не совсем корректно.
Нам представляется целесообразным создание единой сети агентств ипотечного кредитования для всех регионов России, которая, выполняя собирательную функцию дешевых ресурсов на федеральном, региональном уровне и на уровне местного самоуправления, обеспечивает единство подхода к оформлению ипотечного кредитования (закладных) и, таким образом, готовит нормальную почву для включения системы реализации ценных бумаг, обеспеченных закладными, при достижении соответствующих условий.
Кстати, Государственная компания Фанни Мэй в США более 20 лет осуществляла рефинансирование первичного рынка ипотеки в США за счет пополнения Федеральными ресурсами и лишь в 60-е годы начала осуществлять реальное рефинансирование за счет средств поступивших от продажи ценных бумаг агентства, обеспеченных закладными.
Далее остановимся более подробно на реализации системы ипотечного кредитования в городе Уфе.
УГАИК совместно с банком — агентом, в качестве которого выступил Акционерный банк экономического развития «Башэкономбанк», разработали двухуровневую систему ипотечного кредитования, при которой банк — агент выдает ипотечные жилищные кредиты населению, соответствующие стандарту, выработанному в «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а агентство обеспечивает банк соответствующими финансовыми ресурсами путем выкупа (рефинансирования) ипотечных кредитов (закладных) у банка. При этом дальнейшее обслуживание ипотечных договоров осуществляется банком на основе соответствующих договоров с агентством.
В каждом конкретном регионе доступность для населения ипотечных жилищных кредитов прежде всего зависит от соответствия материальных возможностей (совокупного дохода) семьи, нуждающейся в приобретении жилья по ипотечной схеме, действующим условиям предоставления ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются: отношение суммы кредита к стоимости приобретаемого жилья, размер первоначального взноса и сумма ипотечного кредита, срок пользования кредитом, процентная ставка за пользование кредитом.
Поясним сказанное на конкретном примере. Допустим, имеется квартира стоимостью 400000 рублей, которую покупатель желает приобрести на условиях ипотечного кредитования. Пусть сумма первоначального взноса составляет 40% от стоимости квартиры, а банк готов рассмотреть вопрос о выдаче кредита в сумме 240000 рублей под 15% годовых сроком на 10 лет.
Ежемесячно платеж по данному кредиту, при использовании аннуитетных платежей, будет составлять около 4000 рублей, в том числе возврат части кредита и сумма начисленных за месяц процентов.
При проверке платежеспособности потенциального заемщика по общепринятой методике, когда платежи по ипотечному кредиту не должны превышать 40% совокупного месячного дохода семьи заемщика, легко установить, что совокупный месячный доход семьи заемщика должен быть не менее 10000 рублей (4000:0,4).
Естественно, что при таких цифрах совокупного дохода, число потенциальных участников ипотеки будет невелико.
В данном случае в основу примера взята усредненная величина стоимости квартиры — она несколько выше стоимости двухкомнатной и несколько ниже стоимости трехкомнатной квартиры. Тем не менее, величина первоначального взноса довольно значительна, т.е. 160000 рублей. Возможно, наш потенциальный заемщик готов внести первоначальный взнос, заняв эту сумму у своих родных, близких и знакомых, но документально подтвердить ежемесячный совокупный доход в сумме 10000 рублей сумеет далеко не каждый.
Как показал опыт внедрения ипотечного кредитования в г. Уфе, из обратившихся за получением ипотечного кредита 360 человек более 60% имели доход до 6000 рублей, что позволяет им претендовать на получение ипотечного кредита на тех же вышеизложенных условиях, с ежемесячными аннуитетными платежами по погашению кредита и уплате начисленных процентов, не превышающими 2400 рублей, т.е. при процентной ставке 15%, сумма кредита при сроке пользования 10 лет не может быть более 150000 рублей.
Таким образом, практическое внедрение ипотечного кредитования, как перспективного способа решения жилищного вопроса, самым серьезным образом зависит от обоснованности применяемых в системе ипотечного кредитования параметров.
Так, при внедрении ипотечного кредитования в г. Уфе в качестве таковых условий были приняты: размер ипотечного кредита составляет от 50 до 70% от стоимости приобретаемого жилья, срок пользования кредитом 10-15 лет, процентная ставка 8% годовых.
Такое соотношение ключевых параметров ипотечного кредитования позволило в короткий срок выдать жителям города Уфы более 180 ипотечных жилищных кредитов от 110000 рублей до 340000 рублей и сформировать значительный спрос на соответствующие кредиты.
Естественно, что соотношение указанных выше параметров определяется текущими экономическими условиями региона и должно меняться при изменении этих условий (в частности, совокупного дохода).
Очевидно, что показатели уровня совокупного дохода семьи ощутимо различаются по регионам России, более того, они дифференцированы не только по регионам, но и по слоям населения внутри каждого региона.
Таким образом, грамотная и взвешенная политика в вопросе оптимальных параметров при реализации ипотечного кредитования позволяет реально поддерживать сложившийся спрос населения на ипотечные кредиты и тем самым обеспечивает надежное функционирование и совершенствование системы.
| 
