|
Информационное сообщение о деловой встрече, проведенной редакцией журнала 14 декабря 2000 г., по вопросам экономики инвестирования в строительство в г. Москве. Встреча была организована 14 декабря в Москве редакцией журнала совместно с СОПС
Профессор Жолков А.С. в своем вступительном слове он отметил, что назрела необходимость строить взаимоотношения городских властей с инвестором на принципиально новой основе, обеспечивающей сбалансированность и интересов и создание благоприятного инвестиционного климата в Москве с целью привлечения дополнительных ресурсов на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города. СОПСом разработана Концепция по этому вопросу, которая публикуется в журнале. Основные положения Концепции изложил Заместитель Председателя Совета по изучению производительных сил, доктор экономических наук, профессор Штульберг Б.М.
Воронин А.И., руководитель управления экономической, научно-технической и промышленной политики в строительной области Правительства Москвы, отметил, что власти Москвы постоянно работают над совершенствованием механизма взаимоотношений города и инвестора-застройщика. При этом показатели, регулирующие взаимоотношения города и инвестора устанавливаются эмпирическим путем. А раз так, то нет убедительных обоснований принимаемых решений. Поэтому нормативные документы зачастую работают плохо.
Реализация предложенной Концепции позволит выстроить систему взаимоотношений на принципиально новой экономической основе. Особенно следует продумать вопросы дифференциации обременений инвестора с учетом зонирования территории города по ее привлекательности для инвестора.
Калинин В.Д., начальник управления Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы, отметил, что в Концепции проведен анализ существующего положения дел, определены основные недостатки организационных и правовых основ инвестиционной деятельности в городе Москве, разработана методика технико-экономического обоснования инвестиционных контрактов, позволяющая обеспечить баланс инветерсов города и инвестора. Важным элементом концепции, по мнению Калинина В.Д., является учет при определении экономической эффективности инвестиционных контрактов рентных платежей, размер которых зависит от конкретных условий инвестиционного контракта и коммерческой привлекательности земельных участков под строительство в городе.
Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы поддерживает предложение о создании специализированной структуры при Правительстве Москвы для организации работ по оэкономическому обоснованию конкурсных условий с участием представителей СОПСа, структурных подразделений Правительства Москвы и инвесторов.
Реализация рассматриваемой Концепции позволит создать равные условия для конкуренции различных инвесторов, независимо от коммерческой привлекательности земельных участков, выделяемых под строительство.
Климович М.В., президент ЗАО «Система-Инвест», подчеркнул, что сегодня рассматривается многоплановая проблема. По его мнению, до сих пор она слабо решена как в методологическом, так и в практическом плане. Механизм по существу не работает, заинтересованность инвестора вкладывать средства в городское хозяйство непрерывно снижается. Перспектива развития жилищно-коммунального хозяйства заходит в тупик: инвестор или уходит из этой сферы приложения капитала, или разоряется. Нужен механизм и ля города, и для инвестора. Целесообразно рассмотреть вопрос широко — не только инвестор-застройщик, но и в целом привлекательность для инвестора строительного рынка.
Иванов В.М., генеральный директор ОАО «Центр социальной экспертизы», отметил, что в первый период реформ Московское правительство (в условиях недостатка или отсутствия привлеченных средств) решало проблемы инвестиций в строительный комплекс преимуществоенно за счет городского бюджета. Сторонним инвесторам при этом предлагалось подключиться к строиттельным программам, финансируемым городом.
В настоящее время возможности такого подхода практически исчерпаны. Наеобходимо преодолевать монополизм города как хозяйствующего субъекта и дать дополнительные возможности инвесторам самим определять объекты строительства в рамках Генплана города и под контролем Правительства Москвы.
Пономарев В.В., генеральный директор Компании «Главмосстрой-Инвест», считает, что сегодня обременения инвестора со стороны города носят подчас не прогнозируемый характер. Инвестор нередко сталкивается с ними в полном объеме только после реализации инвестиционного контракта, когда он уже не имеет возможности принять приемлемое для себя решение. Об обременениях нужно договариваться «на берегу» и строго выполнять эти договоренности. Только в этом случае инвестор может определять для себя выгодность или невыгодность инвестиционного контракта. Важно навести порядок с дифференцированием обременения по территории Москвы, т.к. инвестиционная привлекательность отдельных строительных площадок разнится по конечному эффекту реализации инвестиционного контракта в несколько раз
Стрельбицкий В.П., руководитель Управления экономической, научно-технической и промышленной политики в строительной отрасли Правительства Москвы, отметил, что между городом и инвесторами должны быть четкие, ясные и понятные правили игры. Правительством Москвы в последнее время принят ряд нормативных документов, регулирующих отношения между городскими властями и инвесторами на конкурсной основе. Это, безусловно, шаг в правильном направлении. Однако, предстоит еще немало поработать над вопросами проектирования и сметного дела, более правильного учета затрат. Выступающий обратил особое внимание на необходимость дифференциации обременения инвестора.
Кушнарь А.Л., аудитор Счетной Палаты Российской Федерации, полагает, что предлагаемая концепция интересна. Ее использование позволяет создать механизм, обеспечивающий эффективное взаимодействие городских властей и инвестора, положения, изложенные в Концепции, целесообразно распространить на регионы Российской Федерации.
Горский И.М., генеральный директор ОАО «Московский инвестиционный торговый центр жилья», подчеркнул, что нужно совершенствовать механизм базового соотношения, внедрять для инвесторов принципы одного «окна». Видимо, целесообразно создать какой-то орган, который бы координировал исследования, содействовал внедрению результатов, оказывал помощь в финансировании.
Махнина Н.К., представитель Московской городской Думы, сказала, что исследования хорошо, распоряжения тоже хорошо. Кому, однако, неизвестно, что результаты исследований игнорируются, а распоряжения - не выполняются. Она считает, что нужны законы, защищающие инвесторов, регулирующие их взаимоотношения с городскими властями. Нужна законность и стабильность.
Тюрина С.А., генеральный директор «Русской инвестиционной компании», поддержала инициативу ученых разобраться в столь сложном вопросе. Ей представляется, что им удалось нащупать шаги в правильном направлении. Сейчас важно совместными усилиями ученых и практиков довести дело до конца.
Бочков С.О., главный редактор журнала «Правовое регулирование рынка недвижимости», отметил, что журнал оказывает поддержку и принимает непосредственное участие в исследованиях и практических работах по выработке экономических схем и их правовому обеспечению. Подобные встречи планируется продолжить в дальнейшем, как важную составную часть экспертной работы по подготовке нормативных и законодательных актов.
В результате обсуждения принято резюме, в котором поддержана «Концепция экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства», разработанная Советом по изучению производительных сил Министерства экономического развития РФ и Российской академии наук по заданию Департамента экономической политики и развития Москвы Правительства Москвы, признана необходимость продолжить научные исследования: по определению размера нормативной рентабельности инвестиций в жилищное строительство; по разработке методики расчета дифференциальной ренты на городском рынке жилья; по вопросам использования результатов зонирования территории Москвы, в качестве основы дифференциации обременений и базовых соотношений раздела жилья.
|
