|
Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества
Завьялов А.А., первый заместитель председателя Московской областной регистрационной палаты
С вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникли проблемы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, принадлежащее производственным организациям. Основу недвижимого имущества таких организаций составляет производственное имущество, часто связанное между собой общим назначением и образующее сложную недвижимую вещь. Особую проблему это представляет для организаций газовой, нефтяной, металлургических отраслей, энергоснабжения и пр.
В настоящей работе этот вопрос исследуется для имущества РАО «Газпром», однако изложенные принципы регистрации применимы и для организаций других отраслей.
Основу недвижимого имущества, принадлежащего предприятиям газовой отрасли, в том числе ОАО «Газпром» и его дочерних структур, составляют сложные производственно-технологические комплексы. К числу основных комплексов можно отнести такие как газовые промыслы, газоперерабатывающие заводы, компрессорные станции, магистральные газопроводы (линейные части газопроводов), газораспределительные станции, хранилища газа и другие объекты.
В соответствии с федеральным законодательством на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество должны заявляться либо объекты, являющиеся недвижимыми вещами, либо являющиеся предприятиями, как имущественными комплексами. Случаи, когда предприятие как имущественный комплекс является объектом государственной регистрации, достаточно редки, особенно для предприятий, которые входят в единую систему газоснабжения, имущественный состав которой достаточно стабилен. Поэтому в данной работе хотелось бы определить, в какой мере достаточно сложный производственно-технологический комплекс, являющийся элементом единой системы газоснабжения, может быть признан сложной недвижимой вещью, права на которую могут быть зарегистрированы как на один объект недвижимого имущества, дать критерии признания их такой вещью.
Конкретный состав производственно-технологического комплекса определяется проектной документацией. В то же время можно вычленить недвижимые вещи, которые могут быть включены в состав комплекса. Как указывалось выше, эти комплексы, исходя из ст. 134 Гражданского кодекса РФ, представляют собой сложные вещи, поскольку состоят из разнородных вещей, связанных между собой общим назначением, которое существует у производственно-технологического комплекса в целом. Например, назначением газового промысла является добыча и подача газа в компрессорные станции, назначением линейного участка трубопровода является транспортировка газа и т.п.
Тем не менее, вопрос, является ли комплекс единой сложной вещью, все составляющие которого объединены общим назначением, подлежит исследованию в каждом отдельном случае. В состав такого комплекса могут входить объекты, не связанные общим назначением или являющиеся однородными вещами, в силу чего образование сложной вещи невозможно. Как правило, необходимо обращать внимание на возможность включения в состав сложной вещи (производственно-технологического комплекса) таких объектов как жилые, административные здания, строительные цеха, гаражи, объекты социальной и коммунальной инфраструктуры (магазины, кафе, столовые и т.д.). В большинстве случаев такого рода объекты не могут быть включены в состав сложной вещи, как в силу отсутствия общего назначения, так и в силу того, что часто на одной производственной площадке существует несколько однородных объектов такого рода.
Учитывая, что объект недвижимого имущества как сложная вещь в каждом конкретном случае формируется правообладателем при подаче заявления на государственную регистрацию, вопрос о допустимости регистрации права на производственно-технологический комплекс как на один объект будет определяться при проведении учреждением юстиции правовой экспертизы. При этом обязанность доказывания наличия конструктивной и производственно-технологической связей как критерия общего назначения лежит на собственнике. Примерами наличия такой связи могут являться размещение объектов социального, культурного, бытового назначения в общем здании с производственными объектами, объединение различных сооружений единым технологическим процессом, наличие специальных сооружений, обеспечивающих пожаробезопасность, взрывобезопасность комплекса и т.д.
В ряде случаев производственный комплекс невозможно отнести к сложной вещи, поскольку он таковым, по своей сути, не является. Наличие конструктивных связей между элементами позволяет считать такой объект единой вещью, хотя он и представляет собой совокупность большого количества составляющих. Например, таким объектом является куст скважин в газовом промысле вместе с их обвязкой, внутрипромысловыми трубопроводами и газосборными пунктами. Этот объект неделим и принимается в эксплуатацию единым комплексом. По мере истощения конкретных скважин и вывода их из эксплуатации осуществляется освоение новых скважин, при этом вышеуказанный комплекс в целом юридически остается одним объектом недвижимого имущества. Другие производственно-технологические комплексы, в том числе хранилища газа, компрессорные станции, в которых составляющие объекта недвижимого имущества неразрывно связаны технологически и выполняют общую функцию, являются сложными вещами, в которых помимо общего назначения всего комплекса в целом, существует свое назначение у каждой составляющей такой вещи.
Таким образом, производственно-технологические комплексы как недвижимое имущество могут представлять собой сложную вещь, либо единый объект, технологическими элементами которого в отдельности могут являться и движимые вещи, но, образуя некую совокупность, движимые и недвижимые элементы образуют объект недвижимости. Например, при регистрации права на производственное здание с установленным внутри него на фундаментах технологическим оборудованием, объектом недвижимого имущества признается здание со всем входящим в его состав оборудованием, наличие которого и позволяет обеспечить использование этого здания (сооружения) по определенному назначению. Основанием для такой правовой позиции является признание правоустанавливающими документами, утвержденных в установленном порядке актов ввода в эксплуатацию объекта газовой отрасли, согласно которым в эксплуатацию вводится совокупность зданий (сооружений) и установленного в них оборудования, позволяющего эксплуатировать указанный объект по его назначению.
Таким образом, объект недвижимого имущества может представлять собой совокупность недвижимых вещей, а также и имеющих с последними конструктивную связь движимых вещей, в случае, если они также принимались в эксплуатацию государственной приемочной комиссией в составе объекта. При этом замена движимых вещей в процессе эксплуатации не приводит к прекращению права на объект недвижимости. Однако, если такая замена приводит к изменению стоимостных, либо иных качественных характеристик объекта, может возникнуть необходимость внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие изменения производятся учреждением юстиции по инициативе правообладателя и в его интересах, исходя из принципа публичности и достоверности данных, содержащихся в Реестре.
В общем случае сложная вещь делима. В результате деления могут образовываться самостоятельные сложные вещи, либо из состава сложной вещи выделяются ее составляющие. Применительно к системе газоснабжения, это могут быть объекты инженерной инфраструктуры (системы энерго-водоснабжения, канализации, связи, коммуникации), здания складов, отдельные здания,сооружения бытового вспомогательного назначения. Выделение таких объектов, как правило, производится для внесения вклада в уставный капитал создаваемых дочерних структур, либо для реализации третьим лицам.
Таким образом, собственник вправе из совокупности, образующей сложную вещь, выделить ее составляющие, и в дальнейшем по отдельности «запускать» в оборот. Кроме того, объект недвижимого имущества, как являющийся сложной вещью, так и не являющийся таковой, также делим, если в результате раздела возникает объект, который может использоваться (эксплуатироваться) по тому же назначению и является при этом частью этого объекта (в соответствии со ст. 133 ГК РФ). То есть, пределы делимости ограничены возможностью самостоятельного использования объекта, которая определяется наличием запорной, коммутационной арматуры на образованном в результате элементе. Например, когда отделяется какая-то часть трубопровода, возможность регистрации права на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества определяется наличием арматуры, позволяющей отделить эту часть от других частей трубопровода и тем самым самостоятельно использовать. А отделение скважины промысла из состава всей совокупности возможно в случаях, когда обеспечивается обособленная подача газа из этой скважины на магистральный газопровод.
Конкретный запорный элемент (вентиль, заглушка, редуктор) может относиться к любому из разделяемых трубопроводов, но всегда принадлежит к одному из них, поэтому в документах, предъявляемых на регистрацию, должно быть четко указано, к которой из выделяемых частей трубопровода принадлежит данный элемент.
В то же время, возможно формирование сложного объекта недвижимости путем объединения иных объектов недвижимого имущества (простых и (или) сложных), исходя из производственной необходимости и наличия единого назначения вновь образуемого объекта.
|
