|
Ипотека как рычаг по увеличению спроса: банк, застройщик, агент, покупатель
В конференции, организованной компанией «AHConferences», приняли участие представители девелоперских и строительных компаний, руководители управлений розничного и ипотечного кредитования, брокеры, консультанты и представители СМИ, которые обсудили опыт разработки и реализации совместных ипотечных программ в России.
В ходе сессии «Рынок ипотеки: практика стимулирования развития ипотечного рынка» Т.Аймалетдинов,руководитель управления финансовых исследований Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), рассказал о потенциальных ипотечных заемщиках в России и барьерах, препятствующих оформлению таких кредитов. Согласно исследованиям НАФИ, потенциальный заемщик – это мужчина в возрасте 25-44 лет с высшим или неоконченным высшим образованием, высоким и выше среднего уровнем благосостояния и высоким уровнем социального оптимизма. Основными барьерами, препятствующими оформлению ипотечных кредитов, по результатам опроса НАФИ, в феврале 2011 г. являются: недостаточные доходы (77% опрошенных), неуверенность в стабильном доходе (29%), высокие процентные ставки банков (40%), быстрые темпы роста цен на недвижимость (13%). В числе других барьеров респонденты отмечали недоверие к банку-кредитору (9%) и сложности оформления ипотеки (8%).
Проблематику ипотечного кредитования на объектах, возводимых за счет внешнего финансирования, озвучила Т.Копыстыринская,начальник отдела ипотечного кредитования ГК «РЕНОВА-СтройГруп». Со стороны первичного банка-кредитора может вводиться ряд ограничений, препятствующих взаимодействию застройщика со сторонними банками и введению ипотечных программ (не относящихся к первичному кредитору). Сторонние банки, в свою очередь, не готовы кредитовать объекты, в которых в качестве третьего лица участвует первичный банк. В результате застройщики вынуждены погашать первичный заем либо за счет привлечения средств сторонних банков, либо за счет собственных средств.
Вторая сессия конференциибыла посвящена ипотечному кредитованию объектов малоэтажного строительства.
В.Мищенко,председатель Совета директоров «Kaskad Family»,рассуждал о том, почему не развивается ипотека на рынке малоэтажного строительства: «Если кризис на исходе, то кризис в головах людей в самом разгаре… Потребители не уверены в своих доходах и стараются не связываться с банками и их продуктами, поэтому доли продаж по ипотеке пока невелики». Он также сообщил, что требования банков по аккредитации проектов и процентные ставки на ипотечные продукты остаются весьма высокими для застройщиков; требуется длительное время на процедуру аккредитации, также длительна процедура скоринга клиентов и оформления сделок купли-продажи недвижимого имущества.
В.Мищенко подчеркнул, что в настоящее время застройщики малоэтажного жилья могут применять ипотеку только в качестве маркетингового инструмента, поскольку «на практике ипотека как таковая практически не работает». Компании, работающие на рынке малоэтажного жилья на условиях частно-государственного партнерства, включают в себестоимость квадратного метра расходы на инженерные сети и имущество общего пользования, передав их в ведение муниципальных органов. В других случаях покупатель отдельно платит за землю, отдельно за дом и вносит отдельный взнос (пай) в некоммерческое объединение, целью создания которого является финансирование инженерной инфраструктуры. Соответственно, если банки выставляют по ипотечной программе первоначальный взнос 30%, физическое лицо должно внести за свой счет пай за инфраструктуру, а также 30% от стоимости дома и земли, т.е. фактически сразу вынуждено обеспечить 60-70% стоимости строительства. Кроме этого, если до кризиса банки брали в качестве залога имущественные права на объект, то в настоящее время объектом залога выступает только земельный участок.
От лица банков в дискуссии о развитии ипотеки в малоэтажном строительстве выступил А.Бабкин,директор управления по работе с предприятиями и организации активных продаж Среднерусского банка Сбербанка России. Он сообщил, что существует много ограничений на уровне законодательства и налогообложения, и именно они препятствуют банкам более системно подходить к развитию ипотечных продуктов в загородной недвижимости.
На третьей сессии обсуждалась практика реализации ипотечных программ для рынка городской недвижимости. С кратким обзором объемов ипотечного кредитования на рынке новостроек 2010-2011 гг. выступила К.Хмель, директор департамента ипотеки «МИЭЛЬ-Новостройки».Она подчеркнула, что как только банк аккредитует новостройку, происходит резкое увеличение продаж, и сообщила, что проценты по ипотечным ставкам будут снижаться, но не более чем на 1% в текущем году.
Н.Саакянц,коммерческий директор «Система-Галс», рассказала об опыте взаимодействия банка и застройщика на примере объекта бизнес-класса — ЖК «Солнце». Проект был запущен в начале 2010 г., партнером выступил банк ВТБ24. Результатом взаимодействия стало введение специальной ипотечной программы, предусматривающей первоначальный взнос от 20-25% стоимости квартиры, длительный срок (до 50 лет) и отсутствие комиссий за выдачу кредита, процентную ставку 8,5-12% годовых при получении кредита в рублях и от 7,95% при получении кредита в долларах США или евро. Процентная ставка по ипотечному кредиту устанавливалась на весь период как при кредитовании приобретения готового объекта недвижимости; отсутствовали ограничения по максимальной сумме кредита. Наличие российского гражданства у заемщика, его постоянной или временной регистрации по месту оформления кредита или покупки квартиры не являлось обязательным. Уже в первые месяцы запуска программы за счет ипотеки реализовались 20-25% квартир.
Практикой эффективного сотрудничества также поделился Н.Мальнев,начальник отдела партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24. Он сообщил, что объем ипотечной выдачи ВТБ24 в 2010 г. составил 31 млрд 700 млн руб., или 19 400 ипотечных кредитов, значительную долю которых составили кредиты на строящееся жилье (3,5 млрд руб). К концу 2010 г. их доля в месячном исчислении достигла 22%. Банк ВТБ24 аккредитовал более 1600 строящихся объектов недвижимости и установил сотрудничество с более чем 1000 застройщиками. Последним предлагаются следующие формы взаимодействия: дифференциация надбавки на инвестиционный период от 0% до 2,5% в зависимости от степени готовности объекта, схемы его реализации и глубины сотрудничества с застройщиком (до кризиса она составляла 2,5%); аккредитация отдельных объектов недвижимости (квартир и гаражей) при высокой доли реализации объекта; установление лимита на застройщика, предполагающего снижение требований банка к степени готовности объекта. Еще одной программой сотрудничества является «Ипотека с государственной поддержкой» (в рамках сотрудничества с Внешэкономбанком), где на льготных условиях предлагаются ипотечные кредиты на приобретение строящихся и готовых объектов недвижимости, находящихся в собственности застройщика. Для покупателя готовых объектов ГК «ПИК» эта программа предполагает 11% годовых, отмену комиссий за выдачу кредита, рассмотрение и ведение счета, первоначальный взнос — 20%, срок кредита — до 30 лет, максимальную сумму выдачи — 8 млн в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн — в других регионах.
В заключительной части мероприятия выступила Ю.Заморова,финансовый директор «Galaxy Group»,которая говорила о практике увеличения доходности проекта за счет сотрудничества банка и застройщика на примере ЖК «Бутово Парк». К числу проблемных она отнесла вопросы поступления денежных средств по ипотечным программам и регистрации залогов.
По мнению участников, мероприятие было полезным с практической точки зрения; вопросы, которые удалось обсудить партнерам (банкам и застройщикам), сформировали ряд идей по дальнейшему совместному продвижению данных программ.
Следующая конференция и выставка «AHConferences» — «Ярмарка ипотечных крелитов» по партнерским программам «банк-застройщик-риэлтор» пройдет 22.09.2011.
|
