|
Перспективы ипотеки
На вопросы редакции отвечает И.Д. Грачев, Депутат Государственной Думы РФ, Председатель комиссии по ипотеке ГД ФС РФ
— Иван Дмитриевич, почему вы обратились в свое время именно к теме ипотечного кредитования?
— Это произошло четыре года назад. Основных движущих мотивов было два. Первый — это то, что нигде и никогда, ни в одной стране жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. И второй, может быть, для меня тогда еще более значимый вопрос: откуда взять деньги для развития предпринимательства в России? Проблема эта и сейчас стоит остро: откуда возьмутся инвестиции?
По моим оценкам, для того чтобы обеспечить экономический рост за счет малого бизнеса понадобится примерно триллион долларов инвестиций, а чтобы поднять крупные предприятия и реализовать конверсионные проекты — около четырех триллионов. На второй вариант ни при каких условиях Россия найти денег не сможет. А на первый — сможет, если она использует свою недвижимость.
Ликвидной недвижимости в России сейчас примерно 500 миллиардов долларов. Ее можно заложить, обменять, получить деньги — и их будет достаточно для устойчивого экономического роста.
Вот два мотива, которые заставили меня заняться законом об ипотеке.
— Каково сейчас положение с ипотекой? Некоторые считают, что она у нас не реальна: слишком мало богатых людей…
— Да, многие не верят в ипотеку. Я по этому поводу думаю следующее. Людей, которые могут купить что-то дорогое в долг, всегда примерно в десять раз больше, чем тех, кто может купить дорогую вещь сразу. Поэтому в том, что ипотека будет работать и люди с ее помощью будут покупать жилье, сомнений у меня никаких не было и нет. Вопрос в другом: будет ли это сразу масштабное явление или вначале это будет медленный, ограниченный процесс?
— Похоже, сейчас это довольно ограниченное явление…
— Ограниченное, несомненно.
— В основном в крупных городах ипотека применяется на практике?
— В большинстве крупных городов пытаются реализовать классические ипотечные варианты, которые сложились в США и Германии и которые действительно требуют либо богатых, либо среднеобеспеченных людей. В то же время, по оценкам нашего Министерства экономики, если мы хотим дать кредит в размере 70% стоимости жилья, то людей, способных при нынешних ставках расплатиться за такой кредит, примерно 7%. Людей же, способных при нормальной организации дела расплатиться за кредит в 30% стоимости квартиры, от 30 до 50% населения. Это означает, что, в принципе, у нас возможно массовое использование вариантов ипотеки латиноамериканского образца.
— Расскажите немного о так называемых чистых и суррогатных ипотечных программах. В чем их различие?
— Традиционные ипотечные схемы можно рассмотреть на примере. Молодая семья, которая не имеет ничего, кроме стабильного дохода от зарплаты, обращается в ипотечный банк в Германии или обычный банк в США, там показывает свою кредитную историю, свои доходы, поручительство от тех, кто дает ей работу и стабильный заработок, оформляет кредит процентов на 80 от стоимости нужного ей жилья, добавляет или даже не добавляет небольшие деньги — и получает хорошую новую квартиру, а затем уже расплачивается за кредит.
— На какое время берется чаще всего кредит?
— На 15-30 лет.
— Какой процент в среднем приходится отдавать из своего заработка?
— Примерно столько же, сколько у нас, — 30% от доходов семьи. Нагрузка, конечно, существенная, но зато семья становится участником хороших ипотечных программ: может оплатить 70% стоимости жилья, а то и больше. Потом подключается государство. В европейских странах, например, в Бельгии, оно, по сути, списывает половину этой суммы.
— Почему государство идет на списание долга?
— Дело в том, что государство очень много выигрывает, когда включает людей в ипотечные программы. Решается жилищная проблема, не надо мучиться с муниципальным жильем. Во-вторых, ипотечные деньги — это хорошие инвестиционные деньги. Грубо говоря, «связываются» доходы граждан, а значит можно печатать дополнительные деньги. В то же время развернутая ипотека дает строительный бум. Китай недавно очень активно пытался использовать ипотечные программы, когда уменьшился экономический рост в связи с азиатскими кризисами.
У американцев система имеет некоторые особенности. Банки продают специальным агентствам закладные на квартиры, купленные по ипотеке. Потом на базе этих закладных агентства эмитируют вторичные ценные бумаги. Затем вторичные деньги возвращаются в банки, их опять вкладывают в ипотеку. Так система и крутится…
У немцев система одноуровневая. Там ипотечные банки — особые, специальные банки, у них правила игры не такие, как у остальных. Им разрешают немного заниматься другими банковскими операциями, но очень ограниченно. Они сами выпускают вторичные ценные бумаги. Так они получают дополнительные деньги для реинвестирования в ипотеку. Также у немцев, поскольку они стартовали, как и мы, при довольно невысоких доходах населения, существует еще система ссудосберегательных касс: люди, начинающие с нуля, как бы доказывают, что могут платить определенную сумму в месяц, накапливают в этих кассах деньги.
Что касается неклассических вариантов ипотеки, то они применялись в Латинской Америке и основаны на том, что человек вкладывает что-то из того, что он накопил. Чтобы стать субъектом ипотеки, он должен старенькое свое имущество вложить, получить новое, хорошее, но при этом ему кредитуют существенно меньшую часть.
Такие варианты могут применяться в России намного более массово. Они, кстати, соответствуют тому, что делалось в советское время: хорошие заводы организовывали цепочки улучшения жилья. Например, работник получал четырехкомнатную квартиру, свою трехкомнатную сдавал, ее получал другой, и так далее. Иногда в цепочке участвовали до пяти человек.
— Как бы вы охарактеризовали московскую ситуацию с ипотекой?
— Она мне кажется немного застойной. Дело в том, что схемы, которые складывались до августовского кризиса, сейчас не могут иметь массового характера. В то же время перейти на рельсы схем, которые кажутся суррогатными, московским лидерам ипотеки не очень хочется. Следует заметить, что московская ипотека начиналась со строителей, которые строили и продавали много жилья. А потом рынок начал сворачиваться, и, естественно, возникла идея, что надо продавать в кредит. Но существенно то, что сложившиеся цены сильно не соответствуют себестоимости жилья, а убедить людей платить по ипотеке намного больше себестоимости весьма проблематично. В этом смысле заявление Юрия Лужкова о том, что цены надо снизить и сделать их ближе к себестоимости, правильное, но и очень трудно реализуемое.
Москве, по-моему, следует пробовать разные варианты ипотеки, как это делается, к примеру, в Чехии, которая, кстати, меньше Москвы.
— Как географически распространена сейчас в России ипотека?
— Можно назвать пока лишь отдельные города и регионы, где ипотека реализуется, например, Ангарск, Иркутск, Ростов-на-Дону, Пензу, Рязань, Белгород, Москву и Санкт-Петербург, естественно, и … небольшой город Саров. Нет ощущения, что это только богатые регионы. Пробует, например, заниматься ипотекой город Заречный Пензенской области.
— Что мешает? Что нужно сделать, чтобы ипотека была массовой?
— Сейчас важно упорядочить потоки денег из разных источников. Вот, например, жилищные сертификаты для военных. Я специально в 1997 году занимался этой проблемой. Сколько денег из Минфина было передано в Минобороны на эти цели? По моим оценкам, примерно 40% от того, что было нужно военным, чтобы они справились с этой проблемой. За 2,5-3 года можно было ее решить, а в режиме ипотеки — за год!
Или, к примеру, переселение с Севера. Вкладываются приличные деньги — и бюджетные, и частные, сами граждане вкладывают. Эти деньги надо объединить, описать, на что они расходуются, и тогда очень многое будет решено, без ожидания второго пришествия…
— Наверное, и в законодательстве нужно что-то изменить?
— Непременно. Для того, чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек вкладывает, как минимум, не облагались подоходным налогом. А сейчас с этих денег берут подоходный налог. Вначале, мол, заплати, а уж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это ненормально, так в мире не делается.
У нас все операции с квартирами облагаются НДСами, поэтому ипотечники выдумывают разные хитрые схемы, чтобы НДС не платить.
Когда люди через ипотеку купили квартиру, им надо образовывать кондоминиум, и выясняется, что и там поборы: и по части НДС, и по части несоответствия платы, которую они будут потом платить за коммунальные услуги, плате за обычное коммунальное жилье.
В банковском законодательстве тоже есть что менять…
В общем, есть целая серия законов, которые надо «чистить», поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки.
— А как быть, например, с ситуацией, когда человек уже взял кредит, живет в квартире и вдруг перестает платить?
— Когда мы написали закон об ипотеке, иностранцы из различных банков, в том числе из Международного банка реконструкции и развития, на нас напали: у вас, мол, проблема выселения совсем не решена. Тогда мы начали разбираться. Хорошо, говорим, а у вас, что, человека действительно выкинут из квартиры на улицу за неуплату по кредиту? Выясняется, что и у них очень даже непросто это сделать. Например, человек принесет медицинские справки, найдет еще какие-то объяснения того, почему он не платит.
По сути, то, что записано в законе об ипотеке, вполне соответствует российским реалиям. В Конституции и в Жилищном кодексе зафиксировано, что человек не может жить на улице, а раз так, то там в неявной форме прописана схема социального жилья. Если город реализует идею ипотеки, опираясь на внутренние законы, то неплательщик может быть туда выселен. Это, правда, требует уточнения закона о приватизации и Жилищного кодекса.
— Какие законы в связи с ипотекой, на ваш взгляд, следует принять в первую очередь?
— С моей точки зрения, первое и главное — налоги. Нужны поправки к НДС и подоходному налогу, так, чтобы человек мог, не скрывая ничего, показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна быть высокой. Второе: вложение денег в жилье должно освобождаться от подоходного налога. Правда, если это не хоромы за миллион долларов.
— Значит, нужна градация по этому критерию?
— Это легко сделать. Просто нужно категорировать недвижимость. Недвижимость одной категории подпадает под налогообложение, другой категории — нет.
— Каковы перспективы ипотеки на ближайшее время?
— В России в ближайшее время революционных изменений не будет — и слава Богу! Будет эволюционное развитие, а значит, мы имеем возможность «почистить» почти все законодательство, за исключением налогового. По налогам всегда «война» с правительством. Ипотека, на мой взгляд, будет все больше и больше распространяться и даст импульс инвестициям и экономическому росту. Иного пути просто нет.
Беседу вел Александр Климов
|
