|
Жилищное строительство: решение вопроса по-белгородски
Калашников Н.В., Начальник департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области
В Белгородской области жилищное строительство является одним из приоритетных направлений социально-экономического развития. Обретение собственного жилья каждым белгородцем - неизменная стратегическая задача, стоящая перед правительством области. В настоящее время в регионе ведётся целенаправленная многоплановая работа, направленная на окончательное решение жилищной проблемы на территории региона.
Для формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан на территории Белгородской области реализуется Стратегия развития жилищного строительства до 2010 г., утверждённая постановлением регионального правительства в декабре 2003 г. Цели и задачи Стратегии полностью согласуются с требованиями приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России».
Основными принципами жилищной стратегии на Белгородчине являются опережающий рост строительства индивидуального жилья, а также возведение многоэтажного жилья повышенной комфортности с использованием новейших технологий. В 2009 г. на территории Белгородской области намечено построить 1,15 млн м2 жилья. В первом полугодии текущего года в регионе наблюдался значительный рост в секторе индивидуального жилищного строительства, который в значительной степени обусловлен удешевлением некоторых видов строительных материалов. В текущем году, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г., объёмы индивидуального жилья, построенного населением, выросли на 26%.
На сегодняшний день в Белгородской области в различных стадиях строительства находятся 20,8 тыс. индивидуальных домов. В завершающей стадии строительства - 7,9 тыс. домов, что составляет 38% строящегося индивидуального жилья. Одновременно в области строятся 139 многоквартирных жилых домов общей площадью 765,3 тыс. м2.
Значительное место в решении жилищной проблемы белгородцев занимает работа по обеспечению жильём определённых социальных категорий населения региона в рамках федеральных и областных целевых программ. Помимо реализации социальных прав жителей области, это позволяет задействовать мощности строительного комплекса и обеспечить занятость его работников. Примером такой работы могут служить разработка и утверждение Плана действий по организации строительства социального жилья в микрорайоне «Восточный» г. Белгорода. Он предусматривает создание микрорайона комплексной застройки, предназначенного для проживания льготных категорий граждан: молодых семей, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, переселяемых из аварийного жилья, ветеранов Великой Отечественной войны и членов их семей, инвалидов, а также вынужденных переселенцев и переселенцев с Крайнего Севера. Реализация Плана позволит улучшить жилищные условия более 500 белгородских семей и привлечь для строительства микрорайона около 2000 строителей.
Общеизвестно, что главное содержание жилищного вопроса для большинства россиян заключается в ограниченности их финансовых возможностей по приобретению жилья. В настоящее время в Белгородской области по инициативе губернатора Е.Савченко департаментом строительства, транспорта и ЖКХ области разработаны и вступили в стадию реализации механизмы, призванные решить эту проблему и сделать жильё доступным для десятков тысяч жителей региона. Основным направлением в этой работе стало создание строительных сберегательных кооперативов (ССК) на крупных предприятиях области. Региональным правительством были разработаны три основные организационно-финансовые схемы по созданию ССК при поддержке предприятий.
Суть первой схемы (рис. 1) заключается в следующем. Работники предприятия вступают в кооператив и вносят паевой накопительный взнос, который равен 200-500 тыс. руб. В свою очередь, предприятие оказывает кооперативу временную финансовую помощь для предоставления займов работникам. Эти средства получаются застройщиками в течение первых 3-4 лет работы ССК. ССК выдаёт заём участникам в размере 400 тыс. - 1 млн руб. под 3-5% годовых и сроком от 5 до 15 лет, возвращая паевой накопительный взнос. Строительство индивидуального жилого дома осуществляется работником предприятия - членом кооператива самостоятельно либо с привлечением подрядных организаций. Главной финансовой проблемой ССК на первом этапе его деятельности является кассовый разрыв, вызванный массовой выдачей займов участникам кооператива. Этот разрыв может покрываться предприятием за счёт собственных или заёмных средств. Соотношение накопительной и заёмной частей средств на строительство жилых домов устанавливается ССК самостоятельно.
Вторая схема (рис. 2) основана на предоставлении предприятием кредитных средств ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС» под 5% годовых в рублях сроком на 8 лет с одновременным предоставлением списков застройщиков. В свою очередь, Фонд ИЖС в соответствии с действующим порядком финансирования выделяет этим работникам предприятия займы на такой же срок и с аналогичной процентной ставкой. При возврате застройщиками полученных заёмных средств Белгородский областной фонд поддержки ИЖС поэтапно возвращает их предприятию.
Третий механизм строительства жилья (рис. 3) подразумевает, что предприятие самостоятельно строит жильё и реализует его своим работникам. При этом жильё, в зависимости от решения руководства предприятия, может предоставляться на различных условиях: безвозмездно, с частичной оплатой или с рассрочкой оплаты на различные сроки. Кроме того, предприятие может привлекать к строительству жилья самих работников, выдавая им денежные займы в объёме 1 млн руб. сроком на 8 лет под процентные ставки либо без них. Для достройки дома предполагается использование собственных денежных средств работника. Одновременно предприятие вправе оказывать другие стимулирующие формы поддержки работников для строительства жилого дома.
На сегодняшний день одной из приоритетных задач для Белгородской области, в которой велика доля сельского населения и весьма развит аграрный сектор экономики, является обеспечение жильём жителей области, работающих на предприятиях агропромышленного комплекса. На территории региона в настоящее время действует ряд агрохолдингов индустриального типа (ООО «Белгранкорм», ЗАО «Приосколье» и др.), которые занимают лидирующие позиции в российской птицеводческой отрасли и промышленном свиноводстве. Будучи заинтересованным в привлечении и закреплении на действующих производствах высококвалифицированных и перспективных специалистов, руководство крупных сельхозпредприятий осуществляет строительство жилья для своих сотрудников, используя для этого собственные, отвлечённые от производства, либо заёмные средства.
Значительным шагом в решении жилищного вопроса на селе является принятие Правительством России Постановления «О внесении изменений в правила распределения и предоставления в 2009-2011 годах субсидий из федерального бюджета на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам». Этот документ призван стимулировать рост жилищного строительства в сельской местности, снизив нагрузку сельскохозяйственных организаций по привлечённым кредитным ресурсам. Внесённые в правила субсидирования изменения дают предприятиям аграрного сектора возможность привлечь инвестиционный субсидированный кредит сроком на 8 лет на строительство жилья для граждан, проживающих и работающих в сельской местности.
Схема реализации постановления достаточно проста. Сельскохозяйственная организация, учитывая потребность своих работников в жилье, формирует необходимый пакет документов и обращается в банк для получения инвестиционного кредита. На 80% ставки рефинансирования этот кредит субсидируется из федерального бюджета, до 20% субсидируется бюджетом области. Предполагается, что такая схема субсидирования позволит застройщику воспользоваться кредитным ресурсом не более 5-6% годовых.
Таким образом, сельские труженики получают реальный шанс взять под минимальные проценты кредит на постройку или приобретение собственного жилья. Единственным непременным условием для его осуществления является факт проживания и работы застройщика в сельской местности. Строительство индивидуальных или многоквартирных домов по данной схеме может осуществляться в любом населённом пункте Белгородской области, за исключением трёх крупных городов - Белгорода, Старого Оскола и Губкина.
Предполагается, что выдача субсидированных инвестиционных кредитов поможет решить жилищную проблему десяткам тысяч проживающих на селе белгородцев. В настоящее время сельскохозяйственными предприятиями определяются земельные массивы для корпоративной жилищной застройки. Уточняются объёмы возводимого жилья и списки застройщиков, прорабатываются вопросы получения в банках кредитных ресурсов. Ожидается, что в ходе реализации этого масштабного проекта в белгородской области будет затрачено более 3 млрд руб. и построено около 300 тыс. м2 сельского жилья.
В настоящее время в Белгородской области созданы или находятся в стадии создания строительные кооперативы различных форм и видов. Объединяться для строительства жилья могут как сотрудники крупных компаний, так и работники бюджетной сферы. Так, например, работа по формированию ССК ведётся в региональных отраслях образования, здравоохранения и культуры. Показательно, что правительство области содействует деятельности кооперативов, взяв на себя ответственность за комплексное благоустройство новых микрорайонов корпоративной жилищной застройки. Это относится к сооружению инженерных сетей и дорог, которое будет проводиться в рамках областных целевых программ.
В регионе уже накоплен определённый практический опыт в организации ССК граждан: первые подобные объединения были созданы на Белгородчине ещё несколько лет назад. Так, жилищный накопительный кооператив (ЖНК) образовался в 2005 г. на базе строительной корпорации «ЖБК-1». Целью деятельности кооператива стало привлечение и использование денежных средств его участников и других привлечённых средств для приобретения или строительства жилых помещений. Построенная или приобретённая на эти средства жилплощадь передаётся в пользование застройщиков, а затем, после полного внесения паевых взносов, - в их собственность.
Примечательно, что ЖНК одним из первых в России предложил выкупать квартиры по частям - квадратным метрам. Став членом кооператива, пайщик ежемесячно вносит определённую сумму денег, на которую фиксируется определенное количество квадратных метров жилого помещения. Таким образом, постепенно квадратные метры накапливаются, и квартира переходит в собственность. Кроме того, в ЖНК предусмотрена возможность оплаты паевого взноса путем внесения материнского капитала и субсидий для молодых семей. Величина взноса определяется членом кооператива самостоятельно, а значит - не является для него обременительной, при этом подтверждения источников дохода человека не требуется. Но не только ежемесячное внесение денежных средств увеличивает количество квадратных метров. На внесённые деньги ЖНК сразу же приобретает квартиры, сдаёт их внаём и получает доход с каждого выкупленного и сданного в аренду квадратного метра. За счет этих средств также увеличивается паевой взнос члена ЖНК.
В июне 2009 г. ЖНК был создан Группой компаний «ЖБИ-3». Его деятельность заключается в привлечении денежных средств членов ЖНК на строительство индивидуальных жилых домов площадью 100-150 м2. Строительство осуществляется методом корпоративной застройки, сумма накопительного взноса, после оплаты которого возникает право строительства, составляет не менее 30% стоимости жилого дома. Кредиты застройщикам предоставляются как в денежной форме, так и строительными материалами. Срок строительства жилья составляет 5 лет, срок оплаты паевых взносов - 8-10 лет. Кооператив планирует возводить 20 домов в год, и в настоящее время количество его членов превысило 100 человек. Накопительные кооперативы граждан создаются сегодня на базе других организаций строительной отрасли и промышленных предприятий.
Значительный вклад в строительство жилья для работников бюджетных организаций и молодёжи внёс ССК «Свой дом», созданный в 2005 г. при поддержке области. Кредиты на строительство и приобретение жилья в нём предоставляются под 1% годовых сроком на 7 лет. Членами кооператива могут стать работники бюджетной сферы, молодые люди в возрасте до 35 лет и другие категории граждан, внесшие компенсационный взнос в размере 50 тыс. руб. За время деятельности кооператива его членами стали более 7 тыс. человек: молодых специалистов, многодетных семей и прочих категорий жителей области. Выделение участникам кооператива денежных средств на сумму 2,9 млрд руб., 1,7 млрд из которых составляют средства областного бюджета, позволило 5500 человек приступить к строительству собственных домов. 1800 членов кооператива решили приобрести готовое жильё.
Решается вопрос обеспечения жильём работников и в крупных компаниях топливно-энергетического комплекса. В Белгородской теплосетевой компании, филиалах ОАО «ТГК № 4» - «Белгородская региональная генерация» и ОАО «МРСК Центра» - «Белгородэнерго», а также Белгородской сбытовой компании оказывается финансовая помощь в строительстве и приобретении жилья своим работникам путем субсидирования процентной ставки банковского кредита. На предприятиях горно-металлургического комплекса - Лебединском горно-обогатительном и Оскольском электрометаллургическом комбинатах - рассматривается вопрос о разработке программы дополнительных мер по социальной защите работников, участвующих в программе жилищного строительства и улучшения жилищных условий, имеющих обязательства перед кредитными учреждениями.
Поддержка работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, оказывается и учреждениями социальной сферы. Определён перечень учреждений образования, здравоохранения, культуры, которые имеют возможность перечислять средства, полученные от платных услуг, своим сотрудникам на погашение части расходов по кредитным обязательствам на строительство жилья. Для федеральных учреждений наиболее приемлемым вариантом является финансирование расходов на строительство жилья за счет собственных средств с последующей его передачей на различных условиях (социальный наём, безвозмездное пользование и др.) своим работникам. Такой опыт успешно реализуется в Белгородском госуниверситете и Белгородском государственном технологическом университете им. В.Г.Шухова.
Поддержка застройщикам оказывается также путем внесения финансовых средств в кооператив «Свой дом» с указанием конкретных лиц и размера финансовой помощи. При поддержке областного государственного учреждения здравоохранения «Санаторий Красиво» работает кооператив, членами которого стали 25 семей. Молодые люди вступили в кооператив «Свой дом», внеся по 150 тыс. руб. В соответствии с постановлением губернатора аналогичная сумма была перечислена им в качестве единовременной адресной социальной помощи для молодых семей и молодых специалистов агропромышленного комплекса. От кооператива застройщики получили займы по 600 тыс. руб. под 1% годовых, сроком на 7 лет. После освоения средств «под крышу» участники кооператива стали и получателями федеральных средств. Таким образом, каждая семья воспользовалась льготными кредитами и безвозмездными субсидиями из средств областного и федерального бюджетов на сумму до 1,5 млн руб.
Активизации жилищного строительства, а также возведению на территории региона быстровозводимого и доступного по цене жилья способствует информирование застройщиков об имеющихся на территории области современных технологиях и эффективных строительных материалах. Так, департаментом строительства, транспорта и ЖКХ области подготовлены информационные материалы о выпускаемой продукции и её основных характеристиках.
Для многих жителей Белгородчины реализуемая жилищная программа станет серьёзным подспорьем в реализации планов по улучшению жилищных условий и позволит обеспечить необходимые темпы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» на территории области.
Рис. 1. Схема реализации мероприятий по строительству индивидуальных домов через ССК.
Рис. 2. Схема реализации мероприятий по строительству 50 индивидуальных домов с использованием субсидируемых инвестиционных кредитов через Фонд ИЖС.
Рис. 3. Схема реализации мероприятий по строительству 50 индивидуальных домов с использованием субсидируемых инвестиционных кредитов.
КАЛАШНИКОВ Николай Васильевич. В 1991-1996 гг. - помощник председателя областного комитета по управлению госимуществом, управляющий делами и заместитель председателя Фонда госимущества Белгородской области, в 1996-1999 гг. - директор областного госпредприятия "Оценщик". В 1999-2004 гг. работал заместителем, первым заместителем начальника департамента строительства и транспорта правительства администрации области. С 2004 г. - начальник департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области - заместитель председателя правительства области.
| 
