|
Земля в московском регионе - одна из самых дорогостоящих в России. Это определяет специфику местного законодательства и правоприменительной практики в сфере оборота недвижимого имущества в целом и земельных участков, в частности. Московское законодательство, регламентирующее вопросы оборота земель и иного недвижимого имущества, во многом опережает федеральные нормы, а иногда прямо противоречит им. Это не только ущемляет права землепользователей, но и препятствует реализации земельной реформы в стране.
До недавнего времени в столичном законодательстве в качестве основной формы прав на землю была установлена ее аренда у города, в то время как федеральное законодательство допускает возможность приобретать земельные участки в собственность. И даже принятие московским правительством постановления от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» кардинальным образом ситуацию не изменило. Данный акт достаточно подробно регламентирует основания, условия и порядок оформления земель в собственность, однако на практике фактически не работает. На сегодняшний день подавляющее большинство земель под предприятиями на территории Москвы так и не переоформлено. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (УФРС) по состоянию на 06.02.2008 в Москве насчитывается 677 частных собственников столичной земли, из которых только 222 - юридические лица.
Однако чиновники утверждают, что к концу этого года число лиц, имеющих в частной собственности земельные участки, увеличится до 2500.
В конце прошлого года вступил в силу закон, внесший ряд изменений в действующее земельное законодательство. Теперь для Москвы и Санкт-Петербурга стоимость выкупаемого земельного участка под зданием составляет 20% кадастровой стоимости этого участка. В то же время законодатель предусмотрел возможность установления органами государственной власти так называемого запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на соответствующем земельном участке.
Иными словами, если землепользователь на своем участке решит реконструировать объект или построить новый, для снятия указанного запрета нужно будет доплатить до 80 «оставшихся процентов» кадастровой стоимости земельного участка. Также в федеральном законе указано, что запрещать либо разрешать строительство и реконструкцию вправе региональные власти. Для этого им нужно издать соответствующий закон.
Приобретать земельный участок, расположенный под зданием, которое принадлежит лицу на праве собственности, зачастую запрещали тем, кто заключил договор аренды земельного участка после введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. после 29.10.2001). Объяснялось это тем, что собственник недвижимости уже реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка и тем самым утратил право на его выкуп.
В данный момент это ограничение отменено.
В январе 2008 г. вступил в силу Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве». Им регламентируются полномочия по управлению и распоряжению столичными землями, отношения в сфере установления и взимания платы за использование соответствующих земель, особенности управления ими, порядок охраны земель и контроля за их использованием.
С принятием данного акта утратили силу Законы г. Москвы от 16.06.1997 № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» и от 14.05.2003 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве». Отметим, что ряд положений закона о землепользовании противоречили федеральному законодательству. В частности, ст. 6 запрещала продавать земельные участки, под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации.
Такая позиция московских властей нередко влекла за собой судебные разбирательства. И, наконец, решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2007 нормы московского законодательства, запрещающие приватизацию земельных участков, под которыми проходят магистральные инженерные коммуникации, были признаны противоречащими Земельному кодексу РФ. Ведь перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только Земельным кодексом РФ и федеральными законами.
Новый Закон о землепользовании в г. Москве устранил данное противоречие, закрепив в ст. 5 положение с отсылочной к федеральному законодательству нормой, регламентирующей вопросы ограничений по отчуждению земельных участков из городской собственности.
Тем не менее ряд положений нового закона по-прежнему противоречит нормам федерального законодательства. В документе вновь продублировано положение о том, что в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательная передача земельных участков в частную собственность, они предоставляются исключительно в аренду.
Кроме того, Закон о землепользовании в г. Москве необоснованно расширяет компетенцию столичного правительства по установлению запрета на строительство. Это касается участков, предоставленных в собственность и расположенных под объектами капитального строительства, а также земельных участков, принадлежащих хозяйствующим субъектам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для того чтобы снять запрет на строительство или реконструкцию, собственнику такого участка, кроме уже уплаченной суммы в размере 30-кратной ставки земельного налога, придется доплатить еще 80% кадастровой стоимости. А это, в конечном счете, приведет к превышению выкупной цены над кадастровой стоимостью земельного участка.
Процесс предоставления столичной земли в частную собственность затягивается еще и в связи с тем, что в Закон о землепользовании в г. Москве включен ряд оснований для изъятия земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы. Это предоставляет столичным властям фактически безграничные возможности лишать землепользователей соответствующего имущества.
Следует отметить, что в Московской области ситуация в этом плане не лучше. Областные законодатели стараются не отставать от столичных по принятию актов, противоречащих федеральным нормам.
В частности, ст. 4 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» областное Министерство имущественных отношений наделено дополнительными полномочиями по согласованию проектов решений органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, проектов договоров (соглашений об изменении, о расторжении договоров), заключаемых органами местного самоуправления в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Данное положение сильно затрудняет или фактически приводит к невозможности приобретения земель в частную собственность.
В Информационном письме Министерства имущественных отношений Московской области от 14.09.2006 № ИС-11306 чиновники попытались аргументировать свою позицию. В документе необходимость дополнительных согласований обоснована некоей формой государственного контроля за исполнением муниципалитетами государственного полномочия по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности.
Однако правомерностью наличия данного положения наконец заинтересовались органы прокуратуры. Так, в официальном протесте прокуратуры Московской области, направленном в Московскую областную Думу, указано: "В связи с тем, что ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации государственного земельного контроля в отношении органов местного самоуправления, установление такой нормы в Законе Московской области является неправомерным".
Хочется верить, что, несмотря на местные и региональные законотворческие преграды, благодаря которым тормозится реализация земельной реформы, достижение ее главной цели - приобретение земли в частную собственность будет достигнуто как можно скорее.
| 
