|
Развитие системы предоставления земельных участков под застройку
Пацев А.А., Государственный университет по землеустройству
Любое строительство возможно лишь при наличии полного пакета разрешений, и исходным документом для лица (заказчика), планирующего начать проектирование и строительство какого-либо объекта, является градостроительная документация. В зависимости от положений утвержденной градостроительной документации земли поселений могут подразделяться на следующие территориальные зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационная, зона сельскохозяйственного использования, зона специального назначения, зона военных объектов и иные территориальные зоны. В настоящее время данный перечень установлен как Земельным, так и Градостроительным кодексами РФ, причем последний установил, что органы местного самоуправления вправе устанавливать на своей территории те самые "иные виды территориальных зон". Так, в Законе г. Москвы от 09.12.98 № 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы" установлены иные виды таких зон - например, природно-общественно-производственная (так называемая зона АБГ), а также допускается установление комбинированных зон и участков "непрофильных типов" в границах определенной зоны. Такое регулирование соответствует положениям Конституции РФ и Устава г. Москвы, согласно которым земельное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.
Именно исходя из установленного для земельного участка режима территориальной зоны и определяется назначение будущего объекта. Для Москвы чаще всего это жилье (как многоэтажное, так и индивидуальное) и общественно-деловые помещения (развлекательные и торговые центры, офисные здания, стоянки автомобилей, культовые здания, объекты образования и здравоохранения и т.п.), реже - складские помещения и объекты оптовой торговли (относящиеся к производственной зоне). Как правило, в силу выдаваемых при оформлении разрешительной документации на строительство условий подключения (присоединения) к существующим инженерным сетям, заказчик должен выполнить перекладку, реконструкцию или строительство новых коммуникаций, но данное строительство самостоятельного характера, как правило, не несет.
На сегодняшний день внесены изменения в жилищное, градостроительное, земельное и налоговое законодательство: принят новый Жилищный кодекс, с 30.12.04 вступил в силу новый Градостроительный кодекс; существенным дополнениям подверглись положения Земельного кодекса в части определения порядка и условий предоставления земельных участков под жилую застройку, в том числе для комплексного освоения.
Земельные участки для строительства жилья предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а для комплексного освоения в целях жилищного строительства (включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования) предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Основной формой предоставления земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства является аукцион, посредством которого осуществляется продажа либо самого земельного участка, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка.
Порядок проведения таких аукционов установлен вновь введенными в Земельный кодекс ст. 38.1 и 38.2. Ими предусмотрено, что аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. В случае, если на земельном участке планируется возведение многоквартирного жилого дома, к условиям проведения аукциона добавляется требование об установлении основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного строительства. Условием проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства является лишь прохождение процедуры государственного кадастрового учета.
Вышеназванная норма сразу вызывает вопрос относительно ее практического применения - кем и в каком порядке устанавливаются критерии, по которым возможно отделять используемые Кодексом понятия "индивидуальное жилищное строительство", "малоэтажное жилищное строительство" и "объект капитального строительства". К какому из этих понятий относится, например, таунхаус на 3-4 квартиры? И возможно ли установить, какое количество этажей будущего дома свидетельствует о его "малоэтажности"? Понятие же "капитальный объект" вообще не связано с количеством этажей или количеством будущих сособственников объекта, т.к. свидетельствует лишь об отнесении объекта к той или иной группе капитальности.
Аукционы являются открытыми по составу участников и по форме подачи заявок, в качестве продавцов могут выступать органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом распоряжения соответствующим участком. Они же определяют начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды, при этом начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В таком виде норма также не в полной мере, на мой взгляд, защищает права потенциальных собственников (арендаторов) земельных участков. Так, данным положением предусмотрено, что продавец самостоятельно определяет существенные условия договора, подлежащего заключению. В то же время, как следует из буквального толкования ст. 432 Гражданского кодекса РФ, определяющей понятие "существенные условия договора", к таковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, участник аукциона (потенциальный собственник или арендатор участка) фактически лишен возможности определения иных существенных условий договора - он будет обязан под страхом понуждения к заключению договора и возмещения убытков заключить именно такой договор, который будет подготовлен продавцом. К примеру, в Кодексе (п. 6 ст. 22) существует норма о том, что арендатор земельного участка имеет право передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Данное условие не отнесено законом к существенным условиям договора аренды, и вполне вероятно, что разногласия в отношении включения в текст договора "иного" правила возникнут уже на стадии подписания договора с победителем аукциона. Представляется, что данной проблемы можно избежать, если закон обяжет организатора аукциона до начала аукциона передавать участникам аукциона проект договора купли-продажи (аренды), подлежащего заключению по результатам аукциона. В таком случае потенциальный победитель аукциона будет обладать исчерпывающей информацией об условиях будущих правоотношений и сможет принять взвешенное решение о возможности своего участия в аукционе; кроме того, будет сведена к минимуму возможность возникновения споров о содержании заключаемого договора.
Если в аукционе участвовал единственный участник, такой аукцион признается несостоявшимся, но единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а продавец обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Для участия в аукционе должны быть предоставлены:
- заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
- выписка из ЕГРЮЛ - для юридических лиц, выписка из ЕГРИП - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц;
- документы, подтверждающие внесение задатка.
Потенциальные участники аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, помимо данных документов, представляют документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка. Законом не установлено каких-либо требований к объему и видам таких документов, и тем самым принятие решения о допуске того или иного лица к аукциону ставится в зависимость от волевого решения конкретного лица, ответственного за принятие заявок. Данная ситуация вряд ли может свидетельствовать о надежности и "прозрачности" правового механизма предоставления земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Арендатору участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков принадлежит исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду (в границах ранее предоставленного земельного участка). Кроме того, арендатор такого земельного участка независимо от срока договора аренды имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в п. 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. Данные положения, введенные в Кодекс, в первую очередь направлены на стабилизацию оборота земельных участков и инвестиционного процесса в целом.
Одновременно на собственника (арендатора) земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, налагаются определенные обязанности. Так п. 3 ст. 30.2 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки:
- подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
- осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, причем данная обязанность автоматически переходит к новым правообладателям, являясь, по сути, обременением участка.
В случае неисполнения вышеназванных обязанностей, а также в случае ненадлежащего их исполнения, помимо неустойки (в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное), права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с требованиями Земельного кодекса и гражданского законодательства.
Так, в соответствии со ст. 284 Гражданского кодекса РФ, земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, неиспользуемый для этой цели в течение 3 лет, может быть изъят у собственника (в 3-летний период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог использоваться из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих его использование). Аналогичная норма содержится и в ст. 46 Земельного кодекса, регулирующей основания и порядок прекращения арендных правоотношений.
Как изъятие земельного участка, так и досрочное расторжение договора аренды, при отсутствии согласия на это собственника (арендатора), может быть осуществлено в судебном порядке.
|
