Выступление заместителя Министра экономического развития и торговли РФ А.В.Шаронова
Я хотел начать с той реплики, что пора строить, а
не покупать на вторичном рынке. Мне кажется, это
все-таки заблуждение. Не надо государству лезть в
строительство. Если мы видим, что предложение
отстает, нужно посмотреть, каким образом можно
простимулировать предложение. Если мы видим, что
жилье очень дорогое, как привели цифру, что
реальные издержки в 2 раза ниже, чем продажная
цена, значит, там сидит обременение по
инфраструктуре: ты не просто построй дом, ты еще
построй мне трубу и т.д., и не просто построй дом,
ты отдай 20% квартир мне, на город и т.д. С одной
стороны, город можно понять: субъект должен
решать жилищный вопрос по малообеспеченным
гражданам, но, с другой стороны, тогда давайте не
говорить, что у нас слишком дорогие квартиры,
потому что в них сидит часть стоимости
бесплатных квартир. Поэтому, на мой взгляд, не
надо сейчас говорить, что, если государство
пойдет в строительство, строительство сразу
станет дешевле. Это иллюзия. И мы на северных
проектах это сто раз видели, что здесь начинаются
всякие удивительные вещи, и поэтому все-таки
государство должно покупать, а не пытаться
строить, стимулируя рынок спросом, а не толкаясь
на этом рынке как один из возможных подрядчиков.
Теперь: как нам простимулировать спрос? Я бы
хотел все четыре уровня посмотреть, что может
сделать федеральное Правительство, что может
сделать региональное, что муниципалитеты, и,
вообще говоря, здесь есть место и для
предприятий, организаций, где граждане,
нуждающиеся в жилье, работают.
По федеральному уровню. Помимо всех разговоров
по поводу финансирования с федерального уровня,
что, безусловно, важно, все-таки у нас есть
эксклюзивная возможность влиять на создание
инфраструктуры, которая будет облегчать для
граждан участие в этих программах, т.е. тем самым
стимулировать спрос. Что может сделать только
федеральная власть? Развивать инфраструктуру
финансового рынка, я имею в виду кредитные
истории (закон недавно был подписан), это
страхование ипотечных схем, это регистрация прав
и, в частности, регистрация залога, регистрация
обременения, упрощение регистрации эмиссии,
издержки которой мы можем снизить и тем самым
простимулировать косвенно спрос, решение
вопросов кадастрового учета инвентаризации и
учета недвижимости. Подготовлен федеральный
закон, который эти вопросы должен сдвинуть.
Что касается АИЖК и его роли, я думаю, опасения
Алексея Леонидовича преувеличены. Оно не будет
монополистом по определению, потому что уже у
регионов крупные, сопоставимые с ним по размерам,
агентства есть, во-первых, а во-вторых, не надо
забывать, что у нас есть депрессивные регионы,
которые еще очень долго не создадут подобного
агентства. И тогда наше федеральное Агентство
могло бы работать по выкупу закладных именно в
депрессивных регионах.
Цифра в 1,5 млрд руб. уставного капитала, которую,
дай бог, мы достигнем в этом году, в общем,
несолидная для федерального уровня. И здесь,
конечно, мы должны посмотреть на ее увеличение.
Что касается гарантий предоставляемых
бюджетов, то во всем мире этот вид кредитования
малорискованный. Поэтому физическое
резервирование в бюджете должно составлять
несколько процентов, несколько единиц процентов.
Так что мы можем выдавать очень большие гарантии,
которые приведут к очень небольшим расходам
федерального бюджета. И, в общем, мне кажется,
надо гораздо смелее использовать эту схему, ведь
за этими кредитами стоят залоги, за этими
кредитами стоит уставный капитал Агентства и
только потом дойдет очередь до государства
возмещать. Поэтому на сторону представления
гарантий я бы посмотрел повнимательнее.
Региональный уровень - что можно было бы
сделать на субфедеральном уровне для
стимулирования спроса?
Во-первых, создание региональных ипотечных
операторов, что состоятельные регионы делают еще
быстрее, чем федеральные, я бы всячески
стимулировал региональные власти к созданию
региональных агентств ипотечного жилищного
кредитования.
Второе. Только регионы смогут создать систему
сопровождения ипотек. Действительно, если
федеральное агентство выкупает ипотеку, оно не
будет из Москвы работать с конкретным заемщиком.
Регион должен иметь инфраструктуру, которая
отслеживает, как живет заемщик, как он работает,
какую зарплату он получает, в состоянии ли он
гасить текущие платежи, нет ли риска
невыполнения его обязательства. Это тоже
исключительно региональная задача, это к вопросу
стандартов ипотеки, и здесь регионы должны
сказать свое слово.
По кредитованию, по субсидированию начального
взноса и субсидированию процентной ставки. В
принципе, на мой взгляд, это тоже компетенция
регионов. Единственное, о чем бы я здесь сказал,
здесь есть опасность некоторого риска. По
многолетней международной статистике, если
величина первоначального взноса опускается ниже
30%, резко увеличивается риск невозврата. То есть
это некий предел, после которого возникают риски,
что в эту систему попал неплатежеспособный
заемщик, и это уже меняет ситуацию. Вот здесь надо
быть осторожными.
И что касается второго аспекта, о чем здесь
говорили, - субсидирование процентной ставки,
здесь тоже нельзя уходить очень далеко от
рыночной ставки. Да, к сожалению, она очень
велика, она отсекает почти 90% населения, но если
разрыв будет очень большой – 15% на рынке и 5% здесь
- возникает очень большой моральный риск, когда
этими деньгами начинают делиться. Поэтому, к
сожалению, опять же практика говорит нам, что
нельзя очень большие «ножницы» создавать:
возникает арбитраж, на котором всегда люди
сделают бизнес. Поэтому это бы я перенес на
уровень предприятий, когда люди друг друга знают
в лицо и субсидируют конкретного человека в
зависимости от его материального положения.
Еще я бы сказал об облегчении административных
процедур по предоставлению участков и возможной
инфраструктуры. Не всегда участок является
привлекательным: если нет инфраструктуры,
канализации, водопровода, электроснабжения, это
становится неподъемным для частных инвесторов
или это подъемно, но тогда жилье становится
исключительно элитным. И здесь тоже Федерация
мало чем может помочь - это компетенция регионов.
Надо облегчить административные
процедуры по предоставлению участков и
возможной инфраструктуры. Если нет
инфраструктуры, канализации, водопровода,
электроснабжения, участок становится
неподъемным для частных инвесторов или
подъемным, но тогда жилье становится
исключительно элитным. И здесь Федерация мало
чем может помочь - это компетенция регионов.
А по муниципалитетам я бы добавил - это работа
по правовому зонированию территорий и
инженерному обустройству земельных участков,
опять же быстрое предоставление прав и, возможно,
субсидирование отдельных категорий населения
(на этом уровне можно отследить нуждаемость).
И последнее, на уровне муниципалитетов надо
создать фонд маневренного жилья. К сожалению,
есть участники системы, которые не в состоянии
продолжать работать в ней, и тогда им нужно
предоставлять какое-то бюджетное жилье, чтобы
они вышли из системы, но не остались на улице. Вот
такой резервный фонд тоже должны создавать
муниципалитеты для того, чтобы включаться в эту
систему.
|