|
Выдержки из "Концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации", одобренной Постановлением Правительства РФ №1024 от 09.09.99г.
Политическая и экономическая реорганизация советского строя выдвинула на первый план такое естественное правовое понятие, относящееся к институту вещного права, как недвижимое имущество, которое соединяет физическое (юридическое) лицо и вещь, собственника имущества и объект собственности. В настоящее время это понятие вошло в гражданский и хозяйственный оборот.
Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи во времена правления Петра Первого в январе 1712 г., заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. Термин "недвижимое и движимое имущество" постоянно разрабатывался и совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В тот период недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги. Следует отметить, что вопросы о прочности связи строения с землей были достаточно сложными. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлическая руда, минералы и другие ископаемые, находящиеся в земле.
Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, земледельческие орудия, всякого рода инструменты и материалы, лошади, скот, хлеб сжатый и молоченный, всякие припасы, выработанные на заводах из руды металлы и минералы, а также все то, что из земли извлечено. К движимому имуществу относились наличные капиталы, заемные письма, векселя, закладные, обязательства всякого рода и право золотопромышленников на золотые прииски, находившиеся на казенных землях Кабинета Его Императорского Величества.
Несмотря на то что в дореволюционный период Российская империя прочно входила в романо-германскую систему права, учтены в перестроечный период законодателями бывшего Союза ССР практически не были юридические традиции и не были использованы многие наработки в области дореволюционного российского гражданского права, регулирующего вопросы собственности.
Например, Закон СССР "О собственности в СССР", принятый 6 марта 1990 г., по-прежнему сохранял три формы собственности: собственность граждан, коллективная и государственная собственность. Хотя названный Закон допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления.
К слову следует отметить, что деление имущества на движимое и недвижимое является основным для романо-германских правовых систем. Что же касается такого понятия, как "предметы потребления", то оно не имеет ничего общего с известным в романских правовых системах понятием "потребляемая вещь".
Следует отметить, что советское гражданское право не содержало определения понятия "недвижимость", однако в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
В основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя и советского государства как такового, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.
Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое. Главным признаком недвижимого имущества была названа его прочная связь с землей.
Заимствования норм права из романо-германской правовой системы целесообразно проиллюстрировать на примере отдельных классических статьей Французского гражданского кодекса, принятого 21 марта 1804 г., в обсуждении которого принимал участие еще Наполеон.
Так, статья 516 Французского гражданского кодекса (ФГК) устанавливает различия в имуществе, в соответствии с ней все имущество разделяется на движимое и недвижимое. Статьями 517-525 ФГК определяются недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. К недвижимому имуществу отнесены: земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса и так далее, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле слова. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат относятся: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.
Статьями 527-529 ФГК определено движимое имущество, которое является движимым в силу природы или в силу определения закона. В силу их природы к движимому имуществу отнесены предметы, которые изменяют свое место нахождения, (например, животные) или же предметы, которые не могут изменять своего места иначе, как под воздействием посторонней силы (например, неодушевленные предметы).
В силу определения закона движимым имуществом являются обязательства и иски, имеющие своим предметом уплату денежных сумм, или права на движимые вещи, акции или доли в финансовых, торговых либо промышленных компаниях, даже если этим компаниям принадлежит недвижимое имущество, связанное с предприятиями этих компаний. К движимому имуществу в силу закона относятся вечные и пожизненные ренты, уплачиваемые как государством, так и частными лицами.
Этот исторический и правовой экскурс, связанный с реанимированием и введением в оборот такого правового понятия, как "недвижимые и движимые вещи", позволит осмысленно перейти к анализу правового механизма регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации.
В постперестроечный период российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики, он характеризуется неравномерным развитием отдельных его направлений, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, в условиях растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как "движимые вещи" и "недвижимые вещи" в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти.
Анализ законодательства Российской Федерации, принятого в период становления российских рыночных отношений, в 1990-1999 годах, позволяет сделать вывод, что недвижимые вещи стали товаром, который в установленном порядке продается и покупается.
В настоящее время недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.
Следует отметить, что в теоретическом и практическом отношении права владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами, в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.
Деление на движимые и недвижимые вещи, введенное в правой обиход Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., в настоящее время нашло свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Так, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам также относится и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии с законодательством Российской Федерации вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в основополагающих федеральных законах "Об акционерных обществах", "Об обществах с ограниченной ответственностью", "О несостоятельности (банкротстве)", "О товариществах собственников жилья", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в ряде других законов.
Нормы и положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что в определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.
Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
Перечень вещей, приравненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.
Статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие (в отличие от статьи 4 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности") как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.
Изъятие из имущественного комплекса предприятия какого-либо из перечисленных объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором.
Специфической разновидностью единого комплекса недвижимости является кондоминиум, это понятие нашло свое правовое закрепление в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ. Статьёй 1 названного Федерального закона, определяющей основные понятия, установлено, что кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
К общему имуществу относятся части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общее имущество находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Статьей 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
При этом кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.
Статьей 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" установлены требования об обязательной государственной регистрации, а также требования, предъявляемые к паспорту домовладения.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.
Что касается имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень общего имущества в жилом многоквартирном доме. При этом названной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Из сказанного следует, что собственник квартиры в многоквартирном доме одновременно отчуждает и свою долю в общем имуществе дома.
Гражданский кодекс Российской Федерации законодательно осуществил деление вещей на движимые и недвижимые вещи и одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости.
Так, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость введения обязательной единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется учреждениями юстиции на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Федеральный закон вступил в силу на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после официального его опубликования, то есть с 31 января 1998 года. Он не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, которые возникнут после введения его в действие. На практике это означает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, согласно ранее действовавшему порядку, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации.
Однако по желанию обладателей этих прав государственная регистрация может быть произведена.
Федеральным законом установлены специальные правила для случаев, когда после вступления в силу Закона сделки совершаются в отношении имущества, права на которое возникли до 31 января 1998 г. В таких случаях сделка подлежит государственной регистрации лишь после государственной регистрации самого права, по поводу которого она совершается.
Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.
Обращает на себя внимание тот факт, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают не только общее правило о необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, переход таких прав и прекращение сделок с недвижимым имуществом также подлежат государственной регистрации.
Отсюда следует, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации, поскольку сначала нужно зарегистрировать сделку как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как результат такого действия зарегистрировать сам переход вещных прав к их приобретателю. Несмотря на свою простоту, вопросы "двойной регистрации" недостаточно последовательно решаются в законодательстве Российской Федерации.
В этой связи следует отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости, где особое значение придаётся государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила обусловлены, в первую очередь, повышенным вниманием к земле и другим природным ресурсам как объектам недвижимости, а также необходимостью установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.
Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
|
