|
Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России
Багров С.Е., начальник отдела недвижимости Аппарата правительства РФ
Эволюционное развитие рынка недвижимости России было прервано социалистической революцией в начале XX века. В конце XX века в результате проведенных реформ и восстановления рыночных отношений в стране вновь стал формироваться рынок недвижимости.
Современный рынок недвижимости начал свой старт с бурного развития рынка жилья. Его начало было положено в 1990 г. первыми легальными сделками по продаже и покупке квартир в Москве. В других городах он зарождался с началом либерализации экономики (1992 г.) За последние годы рынок жилья проделал беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.
Социальная составляющая жилищной проблемы обеспечила высокий потребительский спрос на жилье, который колебался в зависимости от складывающейся политической и экономической ситуации в стране. Анализ динамики спроса и предложения жилья показал, что существует общая для различных городов России закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных до рыночных с последующей стабилизацией на уровне "мировых" цен, соответствующих ценам в аналогичных городах при развитом рынке. В силу ухудшения социально-экономической ситуации в регионах этот рост замедлился (вплоть до временного снижения цен).
На стартовой стадии развития рынка жилья его цена была низкой. Частное жилье главным образом было оформлено в собственность в процессе бесплатной приватизации. К настоящему времени преобладающая часть жилого фонда Москвы, находящегося в собственности граждан, стала частной.
Недооценка стоимости жилья на начальной стадии обусловила быстрый рост цен (частично это было связано с высокой инфляцией). Через два-три года цены на жилье в Москве выросли в семь раз, в других городах - в три-пять раз. На второй стадии темп роста цен снизился ( в Москве - 30-50 % в год). На третьей стадии рост цен прекратился, и даже стало наблюдаться их снижение .
В отдельных городах возник кризис рынка жилья. Так в Москве имеется множество нереализованных квартир при высоком социальном спросе на них. Московское правительство решило повысить покупательный спрос на жилье за счет продажи строящихся им квартир всем гражданам Российской Федерации и юридическим лицам независимо от места проживания и места регистрации в РФ. (распоряжение Мэра от 10.04.98 г. № 353-РМ).
Однако в условиях снижения производительности труда и заработной платы, обнищания основной массы населения, в первую очередь интеллигенции, такое решение вытесняет из столицы высокообразованный контингент коренных москвичей малообразованными, часто криминальными слоями иммигрантов.
Исследование взаимной связи "доходы-цены" показало, что еще в конце 80-х и начале 90-х годов существовала реальная возможность для привлечения в больших масштабах личных средств населения в жилищный сектор России и, в частности, ее столицы. В 1992 г. положение коренным образом изменилось: либерализация цен в одночасье уничтожила многолетние сбережения большей части населения.
Резкая дифференциация населения России, и ее столицы в особенности, по доходам, несоответствие уровня доходов, и в том числе заработной платы, основной части населения уровню коммерческих цен на жилье - является главным тормозом нормального функционирования рынка жилья.
Рынок коммерческой недвижимости получил наибольшее развитие в Москве. Процесс приватизации предприятий способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь это были владельцы магазинов и предприятий бытового обслуживания, ставшие таковыми в результате приватизации сферы услуг столицы бесплатно или за бесценок.
Правительство Москвы стремилось сдержать "обвальность" и бесплатность малой приватизации в столице, максимально задействовать рыночные механизмы. Предпочтение отдавалось аренде предприятий с последующим выкупом. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле субаренды у "приватизаторов").
Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало
увеличиваться и соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, объекты военного назначения, учебные заведения и т.д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.
С 1991г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме того, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков и расселение небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.
В настоящее время на вторичном рынке нежилых помещений предлагаются объекты, перешедшие в собственность в ходе приватизации предприятий или приобретенные на конкурсах и аукционах, проводимых на первичном рынке Комитетом по управлению имуществом и в Фонде имущества г. Москвы. Если в 1992-1993 гг. цена выкупа объектов "малой приватизации" была достаточно низкой и существенно отличалась от рыночных цен вторичного рынка, то в результате политики московских властей за 1994-1995 гг. цены первичного рынка приблизились к рыночным.
В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.
Структура фонда коммерческой недвижимости (Москва, 1996 г.)
Общая площадь офисных помещений в Москве составляет 7-10 млн. кв. м на офисы западного стандарта приходится около 10%. Потребность в офисной площади оценивается величиной 12-13 млн. кв. м.
Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных и плановых принципов к рыночным.
Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к быстрому росту арендных ставок (с $500 до $1000 за кв. м. в год). Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500 - 2000 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне ($850 в 1993 г.) В 1994-1995 гг. наблюдался подъем арендных ставок. С середины 1995 г., характеризовавшегося снижением доходности бизнеса (торгового, финансового, сферы услуг), платежеспособный спрос на офисы начал снижаться, а вслед за ним наметилось падение арендных ставок.
В отличие от офисов западного стандарта, где материальная база рынка создавалась исключительно с помощью строительства и реконструкции зданий, офисы появились путем изменения назначения существующих нежилых (а иногда и жилых) помещений с минимальным текущим ремонтом, а иногда и без него. Потребителями таких офисов с начала перехода к рынку были многочисленные малые предприятия, начинающие свой бизнес.
Появившийся спрос быстро удовлетворялся, ставки сохранялись на низком уровне. Сдерживали ставки специфические правовые основания аренды. Первоначально арендодателями выступали руководители государственных учреждений и организаций (НИИ, учебных заведений, выставочных и концертных комплексов, поликлиник, больниц, вплоть до воинских учреждений), не имевшие для этого правовых оснований. Арендная ставка состояла из двух частей: зафиксированной в договоре и уплачиваемой руководителю организации наличными (способ ухода от налога и обогащения дирекции).
В дальнейшем законодательная и правовая среда начала упорядочиваться. С 1994 г. государство повысило свои арендные ставки, и это отразилось на ставках вторичного рынка. С 1996 г. введена норма регистрации договора субаренды в Москомимуществе, что также способствовало повышению ставок.
Перед августовским кризисом 1998 г. офисы российского стандарта предлагались по ставкам от $700 в Центре для отремонтированных помещений с отдельным входом и охраной и $400-600 - для не отремонтированных помещений. По мере удаления от Центра ставки снижаются до $170-200. Средние ставки находятся в пределах $250-550 и остаются более стабильными. В предстоящие годы ожидается дальнейшее расслоение: повышение качества офисов при сохранении ставок, реконструкция вплоть до перехода в более высокий класс с некоторым повышением ставок, падение спроса на офисы низкого качества и соответствующее падение ставок.
Второй по величине рынок нежилых помещений - это рынок торговых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80% заявок приходится на аренду и 20% на приобретение в собственность.
В начале 90-х годов в условиях резкого всплеска потребительского спроса, развития челночного бизнеса и отсутствия торговых площадей Москву заполнили торговые палатки и ларьки, приносившие их владельцам доход до $10000 в год. Но ситуация быстро изменилась. Этому способствовало изменение структуры спроса в пользу дорогих товаров и качественных торговых площадей, с одной стороны, и вещевых и оптовых рынков, с другой, а также увеличение предложения торговых площадей.
Рынок производственных помещений практически неразвит вследствие того, что в современных условиях ничтожно мало создается новых производственных проектов. Этим частично обусловлен дисбаланс в структуре спроса и предложения. Как правило, предлагаются крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, автокомбинаты и т.д. площадью от 500 до 1000 кв. м. В тоже время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м.) для организации малых производств: мини-пекарен, кондитерских цехов, швейных производств, автосервиса и т.д. Сделки купли-продажи имеют здесь эпизодический характер, поэтому нет еще статистики этого сегмента рынка недвижимости, достаточного для обобщения.
Фактически положение на рынке производственных помещений свидетельствует о кризисном состоянии реального сектора экономики, в первую очередь промышленности. Так в Москве в результате проведенной приватизации в собственности государства сохранились довольно крупные пакеты акций (абсолютно контрольные - 51%, или мягко контрольные - 25,5%), что могло бы позволить держать под контролем экономическую ситуацию. Однако отсутствие системы управления пакетами акций, находящимися в госсобственности, фактически лишает государство этой возможности.
Кроме того, статус предприятий, находящихся в государственной собственности, в правовом отношении остается неурегулированным. Государственные предприятия по-прежнему функционируют в соответствии с Законом СССР "О государственном предприятии (объединении)". Это приводит к тому, что такие предприятия, как правило, находятся под контролем их администрации, и возможности федерального правительства каким-то образом повлиять на их деятельность остаются весьма незначительными. Фактически государственные предприятия находятся в таком же правовом положении, что и те, которые ранее были преобразованы в акционерные общества.
Государство не имеет возможности получать дополнительные средства от функционирования формально принадлежащей ему собственности, так как отсутствует действенный механизм направления части прибыли государственных предприятий в федеральный бюджет.
В связи с этим представляется очень своевременным принятие Постановления Правительства РФ "О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации" от 09.09.99 г. за №1024.
В этом Постановлении отмечены негативные аспекты управления унитарными предприятиями. В нем подчеркивается несоответствие их деятельности интересам государства и названы основные отрицательные параметры организационно-правовой формы унитарного предприятия и сложившегося института права хозяйственного ведения.
Порядок взаимодействия различных государственных органов между собой при осуществлении полномочий собственника в отношении имущества унитарных предприятий должным образом не регламентирован. Для унитарных предприятий не предусмотрено обязательное проведение периодических аудиторских проверок. Без этого контроль за их финансово-хозяйственной деятельностью существенно затруднен.
Нормативно-правовая база, определяющая цели и задачи создания унитарных предприятий, а также порядок их функционирования, недостаточна. Отсутствует полный реестр унитарных предприятий, содержащий информацию об их активах и основных результатах финансово-хозяйственной деятельности.
В Концепции отмечено, что на практике широкие полномочия руководителей унитарных предприятий при отсутствии действенных инструментов и порядка управления, контроля и мотивации руководителей приводят:
а) к переводу части финансовых потоков унитарных предприятий в фирмы-спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате вся прибыль, которую могли бы получить унитарные предприятия, оседает именно в этих фирмах;
б) к заключению сделок, в которых заинтересовано руководство унитарного предприятия, что приводит к искусственному завышению стоимости продукции, а в ряде случаев - к хищениям государственного имущества и т. д.
Отсюда напрашивается вывод о неэффективности существующей системы управления унитарными предприятиями и необходимости ее кардинального реформирования. Предлагается провести оценку деятельности всех унитарных предприятий и оптимизировать их количество, соответствующее тому числу, которое необходимо для выполнения тех целей и задач, которые не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иной организационно-правовой формы.
Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:
o максимально возможное повышение доходности объектов федеральной недвижимости;
o наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости;
o стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости и т. д.
Для достижения указанных целей может быть предложен ряд мероприятий, в числе которых важнейшими являются следующие: сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включая объекты незавершенного строительства; обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выравнить ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости со ставками сложившимися на рынке; изменить существующий механизм продажи недвижимости, допускающий приобретение объектов по низким ценам.
В Концепции предложены меры, обеспечивающие достижение цели государственной политики в сфере приватизации государственного имущества, кардинального повышения эффективности функционирования российских предприятий и народнохозяйственного комплекса в целом. Такими мерами должны стать:
- дифференцированный подход к приватизации предприятий в зависимости от их ликвидности. Высоколиквидные предприятия приватизируются с учетом их реальной ценовой оценки, максимально приближенной к мировому уровню. С нашей точки зрения, это не совсем точный критерий, было бы целесообразнее использовать критерий предполагаемого рыночного дохода;
- продажа низколиквидных предприятий эффективным собственникам, выполняющим инвестиционные и социальные обязательства перед предприятием и государством, по минимальной цене. Настораживает и представляется необходимой более тщательная проработка этого пункта;
- расширение инструментария приватизации;
- принятие приватизационных решений на основе тщательного анализа представленных потенциальными инвесторами долгосрочных планов развития предприятий и заключение приватизационных договоров, детально регламентирующих взятые инвестором на себя обязательства;
- усиление социальной направленности приватизации. При принятии решений о приватизации государственного имущества необходимо учитывать социальные последствия приватизации, включая вопросы социального развития приватизируемых предприятий и территорий, охраны окружающей среды и здоровья граждан.
Несмотря на включение в "Концепцию управления государственным имуществом и приватизации в РФ" вопросов об усилении социальной направленности, нам представляется этот важнейший вопрос недостаточно проработанным, о чем будет подробный материал в следующем номере журнала.
Раздача бесплатно и за бесценок (по остаточной стоимости) объектов приватизации обогатила отдельных представителей властных структур и директорского корпуса, торговавших этими объектами или сдававших их в аренду уже по рыночным ценам. Государство недополучило значительных ресурсов для осуществления жизненно необходимой структурной перестройки экономики.
Отсутствие социально ориентированной законодательной и налоговой базы позволяет фактическим владельцам не созданной ими недвижимости (имеющих излишки жилой площади и нежилой) получать не заработанные доходы.
Доходы от собственности в десятки и сотни раз превосходят трудовые доходы основной массы населения. Учитывая низкий уровень последних (едва обеспечивающих прожиточный уровень каждого члена семьи), становятся ясными корни негативного отношения к производительному труду у молодых и роста преступности в стране.
| 
