|
Правовые аспекты рынка недвижимости в г. Москве
Иванов Г.В., Генеральный директор ОАО "БАНСО-1", Рахманина М.Ю., Начальник юридического управления "Юридической компании "БАНСО"
С принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации начался новый экономико-правовой этап в жизни нашей страны в целом и ее столицы в частности, поскольку недвижимое имущество обрело четко определенный правовой статус, а оборот недвижимости стал осуществляться активнее, будучи обеспеченным конкретными правовыми нормами. Защита прав участников оборота недвижимости вышла на новый уровень особенно после принятия 21 июля 1997 года Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В настоящей статье будут затронуты вопросы правового регулирования оборота недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) в городе Москве, используемого для нежилых целей.
Рассмотрим проблему использования недвижимости для бизнеса, с точки зрения одного из возможных конечных ее пользователей, - хозяйственного общества с частной формой собственности, нуждающегося для ведения своей деятельности в нежилом помещении (либо в отдельно стоящем здании, либо в помещении в здании).
Первый вопрос, который возникает в этой связи и требует принципиального решения - вопрос о готовности заплатить "сразу за все" и стать полноправным собственником, то есть иметь право владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенным имуществом, либо о готовности в течение более или менее длительного времени вносить определенные платежи за пользование недвижимым имуществом на основании арендного (субарендного) договора, имея при этом ограниченные таким договором возможности в отношении использования имущества (здания, помещения в здании).
Здесь следует оговориться, что российской (и особенно московской) практикой коммерческой деятельности последнего десятилетия рождено много иных (кроме аренды, субаренды) форм договорного оформления отношений по использованию нежилых помещений (например, совместная деятельность), но ввиду того что крайне редко такие формы были корректны с юридической и бухгалтерской точки зрения, их анализ мы проводить не будем.
Итак, собственность... Как хозяйствующему субъекту реализовать свое желание купить недвижимость? Вперед, на рынок! На московский рынок!
Как и на любом рынке, на рынке нежилой недвижимости в Москве соседствуют порядок и стихия. Не хотите попасть в руки стихии (в самом неожиданном смысле этого понятия) - позаботьтесь об изучении рынка, прежде чем сделаете свое приобретение. Исправление ошибки всегда сложнее и дороже, чем ее недопущение. Для того чтобы обрести более или менее обоснованную уверенность в "чистоте" предстоящей сделки, следует, на наш взгляд, пойти по одному из двух путей:
Первый путь - пойти непосредственно к "городу Москве" как продавцу недвижимости с целью приобрести ее "из первых рук" (иначе говоря - приватизировать). В этом случае речь идет о приватизации объектов городской собственности, предлагаемых к продаже Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы.
Продажа незанятых, неиспользуемых (свободных) объектов, в том числе предназначенных для реконструкции, осуществляется исключительно на открытых аукционах и конкурсах, проводимых Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества (учрежденным Департаментом государственного муниципального имущества), в том числе на:
- коммерческих конкурсах;
- инвестиционных конкурсах;
- коммерческих конкурсах с инвестиционными условиями.
Стартовые цены таких продаж соответствуют минимальным уровням договорных цен на нежилые помещения, установленным Постановлением Правительства Москвы от 2 декабря 1997 года N 847 "О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы" (п. 2) в зависимости от территориальной зоны в городе Москве (в долларах США за 1 кв.м.): в пределах Садового кольца - 1500; от Садового кольца до ОКЖД - 1000; за пределами ОКЖД - 600.
С учетом реалий экономической жизни после августовского кризиса 1998 года Правительством Москвы 26 января 1999 года было принято Постановление N 46 "Об итогах работы Комплекса по экономической политике и имущественно- земельным отношениям по привлечению ресурсов на финансирование городских программ во втором полугодии и в 1998 году в целом и задачах на 1999 год", которым был введен поправочный коэффициент 0,8 к приведенным выше минимальным уровням договорных цен на нежилую недвижимость. Очевидно, что недвижимость дешевеет...
При рассмотрении варианта приобретения в собственность недвижимости непосредственно "у города" необходимо отметить следующее: если у вас уже имеются арендные отношения по использованию какого-либо здания (сооружения) или помещения, то возможность приватизации такого объекта существенно упрощается, а в некоторых случаях существенно удешевляется.
Упрощением фактически является предусмотренное Постановлением Московской городской думы от 2 октября 1996 года N 85 "Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы" преимущественное перед всеми иными лицами право арендаторов выкупить в собственность арендуемые помещения без участия в аукционах или конкурсах. Здесь имеются в виду арендаторы, получившие права аренды в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности, в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды, в силу заключенных ранее договоров аренды.
Что касается удешевления, то в указанном Постановлении N 85, а также в принятом в его исполнении Постановления Правительства Москвы от 2 декабря 1997 года N 847 "О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы" предусмотрено, что цена продажи объектов нежилого фонда арендаторам, имеющим право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации или получившим право аренды с последующим выкупом, определяется по особой формуле, которую мы в настоящей статье не считаем необходимым приводить ввиду ее относительной сложности, но расчет по которой в подавляющем большинстве случаев приводит к существенно более низкой цифре по сравнению с минимальной договорной ценой (приведены выше) в зависимости от территориальной зоны. В основе формулы лежат объективные (подтверждаемые документами) характеристики объекта недвижимости (в частности, качество строительного материала, износ здания по данным БТИ, высота потолков, наличие центрального отопления, целевое назначение объекта по виду деятельности и прочее), которые путем применения соответствующих коэффициентов к базовой цифре стоимости строительства (устанавливаемой нормативными актами города) дают основания для расчета продажной (приватизационной) цены.
Выкуп же арендованных объектов, где в арендных договорах не предусмотрено право выкупа, может быть осуществлен по ценам, конкретные значения которых устанавливаются дифференцировано комиссией по продаже объектов нежилого фонда с нижней границей на уровне приведенных выше минимальных договорных цен.
Второй путь вы выберете, если примете решение приобретать недвижимость на так называемом "вторичном" рынке - у частных собственников (юридических или физических лиц).
С учетом того что вы уже узнали из нашей статьи, можно либо самостоятельно перелистать все возможные рекламные издания, "на удачу" позвонив продавцу имущества, посмотреть объект недвижимости и принять решение о его покупке "без посредников", либо обратиться в риэлторскую компанию. В случае, если вы действуете самостоятельно, вы, возможно, сэкономите какие-то денежные средства (для оплаты услуг посредников - риэлторов), но имеете шанс (часто немалый) стать обладателем "спорного" имущества. Какие "подводные камни" могут быть в случаях приобретения недвижимости? Преимущественно связанные с документами, содержание и правильность оформления которых (ниже мы подробнее расскажем об этом) необходимо тщательно проверить. И в этом случае стоит подумать, не довериться ли профессионалам... Недаром во всем цивилизованном мире, где и в крупном, и в малом бизнесе принято экономить деньги при любой возможности, тем не менее существует и развивается институт риэлторства. Ведь риэлторская деятельность, как известно, может осуществляться только при наличии соответствующей лицензии, а лицензирование основной целью имеет допустить к данному виду деятельности именно квалифицированных специалистов, и требования к лицензиатам предъявляются достаточно высокие. Таким образом, довольно распространенное мнение о риэлторах как об обычных посредниках необоснованно, поскольку в комплекс услуг, оказываемых риэлторской компанией, как правило, входит обеспечение "юридической чистоты" сделок и их полное сопровождение, а также страховая ответственность за негативные последствия сделки (в случае наступления таковых). В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в городе Москве, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 18.11.97 г. N 799, обязательное страхование ответственности риэлтора является одним из условий выдачи соответствующей лицензии.
Проанализируем некоторые наиболее значимые правовые особенности сделок с нежилыми помещениями. Статьей 131 Гражданского кодекса РФ впервые вводится понятие государственной регистрации, которая является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В Москве регистрационные функции осуществляет специально созданное учреждение юстиции - Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). Покупателю недвижимого имущества следует помнить, что двумя основными документами, которые подтверждают наличие права собственности у продавца имущества, являются свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ - как правило, договор (купли-продажи, мены, отступного и т.д.). Договор содержит существенные условия получения имущества в собственность, а свидетельство является документом, подтверждающим осуществление государственной регистрации и сам факт возникновения права собственности у приобретателя в соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ. При этом необходимо внимательно изучить содержание договора, так как в нем могут содержаться какие-либо особые условия (например, сроковые ограничения по возможности перепрофилирования или отчуждения данного помещения, присущие сделкам приватизации, и т. п.), которые, возможно, сделают затруднительной для нового собственника реализацию его коммерческих целей.
Наряду с правоустанавливающими документами к предстоящей сделке должны быть подготовлены документы, выдаваемые органами БТИ и позволяющие идентифицировать отчуждаемое нежилое помещение: выписка из паспорта БТИ, поэтажный план и экспликация к нему, а также особая справка (форма 11т), которая является действительной лишь в течение 30 дней со дня ее выдачи, поскольку в ней содержатся сведения об отсутствии обременений (залога, ареста, какого-либо спора в отношении имущества и т. п.) по данным БТИ. Естественно, что при наличии обременений вопрос о приобретении данного объекта становится спорным. В этом случае необходима дополнительная информация о характере таких обременений и, возможно, юридическая экспертиза.
Кроме уже названных документов необходимы также документы, подтверждающие наличие соответствующих полномочий у лиц, которые будут подписывать договор об отчуждении имущества. Такими документами могут быть, в частности, решение общего собрания хозяйственного общества об избрании или назначении директора, которому такие полномочия даны Уставом общества, нотариально заверенная доверенность какому-либо лицу на подписание договора, выданная руководителем общества, иные документы, не оставляющие сомнений по данному вопросу. В арбитражной практике известны случаи признания недействительными договоров, подписанных ненадлежаще уполномоченными либо вовсе неуполномоченными лицами.
С принятием Федеральных законов "Об акционерных обществах" от 26.12.95 г. N 208-ФЗ и "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.02.98 г. N 14-ФЗ появился новый правовой аспект при подготовке и совершении сделок с объектами недвижимости. В соответствии с указанными законами вопросы заключения "крупных" сделок (т. е. связанных с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок) относятся к компетенции общего собрания либо совета директоров (наблюдательного совета), то есть решаются коллегиально. При этом в Уставе общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется коллегиального решения, а вот Устав акционерного общества не может содержать таких положений, поскольку соответствующий закон относит решение данного вопроса к исключительной компетенции общего собрания либо совета директоров (наблюдательного совета) в зависимости от стоимости имущества.
Практически это означает следующее. Ввиду безусловной "дороговизны" любого объекта недвижимости при подготовке к сделке приобретателю необходимо потребовать от стороны, отчуждающей имущество, справку из бухгалтерии, основанную на данных бухгалтерской отчетности за последний перед заключением сделки отчетный период о балансовой стоимости активов общества. Далее следует сравнить обусловленную сторонами договорную цену недвижимого имущества с цифрой, содержащейся в предоставленной справке. Если цена имущества больше 25% от указанной цифры, то всех перечисленных выше документов становится мало. Здесь в комплекте документов должно оказаться либо решение общего собрания общества о совершении данной сделки, либо соответствующее решение совета директоров (наблюдательного совета) в зависимости от содержания Устава, который также должен быть предоставлен при заключении сделки наряду со Свидетельством о регистрации юридического лица и учредительным договором (при наличии такового). Сделка, фактически являющаяся "крупной", но совершенная с нарушением вышеперечисленных требований, может быть впоследствии признана недействительной.
Говоря о правовых особенностях сделок с нежилыми помещениями, нельзя не обратить внимание на изменения, связанные с формой договора об отчуждении недвижимого имущества, произошедшие в связи с принятием Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". До вступления в действие (с 31.01.98 г.) указанного Закона для договоров купли-продажи имущества была законодательно установлена нотариальная форма, что позволяло заинтересованному лицу - покупателю имущества - рассчитывать на дополнительный правовой контроль за "чистотой" сделки, а наряду с этим присутствовало требование ст. 131 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации сделки, но осуществлялась она тем органом, на который эта функция была возложена до вступления в действие Закона. Теперь же с созданием специализированных учреждений юстиции по регистрации прав нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости может быть предусмотрено сторонами в тексте договора, но не является обязательным, а проверку юридической силы представляемых для государственной регистрации документов осуществляет непосредственно Москомрегистрация.
По общему правилу государственная регистрация двусторонних сделок осуществляется при обращении в соответствующее учреждение юстиции обоих контрагентов, а при многосторонней сделке - всех сторон. Вместе с тем Законом "О государственной регистрации..." предусмотрена возможность обращения лишь одной из сторон, когда договор нотариально удостоверен. Кроме того, в случае уклонения после совершения сделки одной из сторон от обращения в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации другая сторона имеет возможность обратиться в суд. Смысл положительного решения суда в подобных случаях состоит в том, что оно предусматривает обязанность учреждения юстиции произвести государственную регистрацию. Одновременно с этим на сторону, уклонявшуюся от регистрации, суд может возложить обязанность возместить контрагенту убытки, которые он понес по причине задержки в совершении регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на возмездной основе, при этом размер регистрационного сбора устанавливается в минимальных месячных оплатах труда (от 5 до 50) в зависимости от метража помещения, сделка с которым подлежит регистрации.
Итак, к проблеме приобретения недвижимости в собственность вы почти подготовлены. Повторимся, что выше изложены основные, но далеко не все имеющиеся особенности сделок с нежилыми помещениями, поэтому застраховаться от возможных неприятностей при совершении таких сделок поможет лишь компетентный специалист в каждом конкретном случае.
|
