|
Г.В.Боос, заместитель Председателя Государственной Думы РФ
Если позволите, я начну с предыстории, когда в середине 2003 г. по инициативе Президента была сформирована группа, состоящая из представителей Администрации Президента, Правительства, профессиональных участников рынка, непрофессиональных участников рынка, Совета Федерации, Государственной Думы. И предложено было всем политическим партиям войти в состав этой комиссии и участвовать в ее работе.
Возглавил эту работу помощник Президента Игорь Иванович Шувалов. И работали мы в течение полугода по выработке решений, связанных с формированием рынка доступного жилья. Работали по принципу изучения всех проблем, которые по всему циклу строительства и реализации жилья возникают, и нахождения решений по этим проблемам. После этого работали по принципу сбалансированности, потому что ряд подходов, которые решали одни задачи для одних участников, создавали дополнительные новые препятствия для других.
В результате родился пакет из 27 законопроектов. Случай в истории беспрецедентный. Я имею в виду, не в истории нашей российской законотворческой деятельности, а в истории вообще мировой законотворческой деятельности.
Юристы правового управления Думы подсчитали, что по числу норм, которые в этих 27 законопроектах содержатся, которые подвержены изменению или которые вновь появляются в жизни, этот пакет вполне достоен книги рекордов Гиннеса.
После этого в Государственной Думе была сформирована комиссия. Опять приглашены представители Президента, Правительства, Совета Федерации и все широкое бизнес-сообщество. Кроме этого были приглашены представители органов власти субъектов РФ, муниципальных образований, представители политических партий, общественных объединений.
Комиссия проработала все законопроекты. В результате работы комиссии они фактически были уже облачены в документальную форму. После этого законопроекты уже были оформлены в виде законодательных инициатив и внесены в Государственную Думу.
Несколько исходных цифр, на которых мы базируемся. В общей сложности объем нашего жилья сегодня составляет чуть менее 3 млрд м2 жилья, из которых чуть менее 100 млн м2 является ветхим, аварийным жильем. При этом более 60% семей хотели бы улучшить свои жилищные условия и считают это своей социальной потребностью. Из этих семей примерно 30% готовы были бы это сделать самостоятельно. Порядка 25% семей готовы были бы это сделать, если государство им оказало бы какую-либо помощь.
Кстати, надо заметить, что весьма небольшой процент семей из этих 60, гораздо меньше пятой части, не видят для себя никакой возможности, кроме непосредственно государственной помощи в улучшении своих жилищных условий. И остальная часть - это те, которые еще не определились с местом оседлости, со своей долгосрочной работой, и готовы использовать систему коммерческого найма для того, чтобы решать свои жилищные проблемы. Но, естественно, ждут, когда такой коммерческий найм заработает и по реальным ценам, не по баснословным, и при этом с защищенными правами обеих сторон, когда этот рынок реально сформируется и начнет работать.
Так примерно у нас разложена потребность. При этом общий объем потребности составляет почти 1 млрд 600 млн м2 жилья. Это означает, что мы почти на 55% должны увеличить свой сегодняшний жилищный фонд.
Напомню, что мы в год сегодня строим 36 млн м2 жилья. Вот какая задача по грандиозности, по масштабам стоит перед нами. <…>
Вот общий пакет 27 законопроектов. Их можно условно разделить на две категории норм. С одной стороны, это категории, которые активизируют спрос на потребительском рынке на жилье.
С другой стороны, это категории мер, которые должны существенным образом простимулировать предложения на рынке, т.е. само строительство жилья. При этом надо понимать, если мы допустим перекосы в балансе интересов по стимулированию спроса и стимулированию предложения, мы либо захлебнемся со строительством, если недостимулируем спрос, либо, если недостимулируем предложения, мы придем к ситуации, когда у нас начнут серьезно расти цены.
Какие меры по стимулированию спроса содержатся в данном жилищном пакете? Это:
- меры по усилению инструмента ипотеки как способа обеспечения возврата жилищного кредита;
- снижение рисков при совершении сделок на рынке жилья. Снижение транзакционных издержек при ипотечном жилищном кредитовании;
- снижение требований к размеру первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
- снижение административных затрат на процедуру оценки платежеспособности заемщиков;
- усиление прав добросовестных приобретателей недвижимости;
- налоговое стимулирование платежеспособного спроса. Защита прав граждан, вкладывающих средства в долевое строительство жилья;
- снижение рисков и обеспечение прозрачности привлечения средств граждан с целью предоставления жилья жилищными накопительными кооперативами;
- повышение эффективности бюджетных расходов;
- повышение средств у банков долгосрочного характера для предоставления ипотечных кредитов.
С целью стимулирования предложения на рынке жилья можно предложить следующие меры:
- снижение административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства;
- снижение барьеров и затрат на рынке жилищного строительства через повышение эффективности и прозрачности процедур по экспертизе;
- через повышение публичности и предъявление публичных регламентов использования земельных участков;
- через повышение индивидуальной ответственности проектировщиков;
- через снижение барьеров по строительному надзору;
- через развитие конкуренции на рынке и придание публичности механизмам реализации, т.е. доступа к земельным участкам;
- через стимулирование скорейшего завершения строительных работ;
- переход от точечной застройки к привлечению инвестиций в комплексное освоение территории; использование более эффективных форм привлечения средств граждан в жилищное строительство;
- создание условий для развития кредитования застройщиков. Если сегодня застройщик работает, как правило, собирая средства от граждан, то впервые предлагается создать условия, когда застройщик будет кредитоваться в банке под ипотечный же залог создаваемой им недвижимости, с последующей реализацией уже этих объектов недвижимости на рынке;
- привлечение инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры. К сожалению, законопроект, который существенно должен решить проблему привлечения инвестиций, в первую очередь частных инвестиций в коммунальную инфраструктуру - «Об инвестиционных соглашениях в коммунальной сфере», по сути означающий введение концессионных условий в коммунальной сфере, у нас остался на первый квартал. Но у нас нет опасений по данному законопроекту, все его основные параметры согласованы, и задержка вызвана скорее больше техническим характером;
- создание стимулов для органов местного самоуправления по проведению всего комплекса мер по строительству жилья. К сожалению, этот законопроект у нас тоже остался на первый квартал. Но основные параметры этого законопроекта тоже согласованы.
Принятие указанного пакета является необходимым для формирования рынка жилья. Но принятие данного пакета – не панацея, не решение всех проблем, а только создание законодательных условий для решения проблем. И дальше предстоит большая работа, которую можно было бы разделить на несколько частей:
- работа по приведению всего остального законодательства в соответствие с принятым пакетом;
- работа по принятию различных норм и различных нормативных актов Правительством (их большое число);
- работа по принятию различных законов субъектов РФ и нормативно-правовых актов муниципальных образований (их тоже большое число);
- различные меры экономической и социальной политики, которые государство собирается проводить в жилищной сфере.
Для обеспечения практической реализации и дальнейшего развития законодательства по формированию рынка доступного жилья необходимо:
1. Принять пакет по формированию рынка доступного жилья в полном объеме. Эти законопроекты должны быть направлены на привлечение частных инвесторов в сферу управления и развития объектов коммунальной инфраструктуры, введение местного налога на недвижимость и впоследствии внести необходимые дополнительные изменения в действующее законодательство.
В частности, в федеральном законе, предусматривающем оказание государственной помощи по улучшению жилищных условий определенным категориям граждан, должны быть определены категории граждан, в отношении которых государство берет на себя соответствующие обязательства, а также условия и порядок оказания таким гражданам государственной помощи по улучшению жилищных условий. В частности, это касается порядка и условий субсидирования определенным категориям граждан процентной ставки и первоначального (а может быть, и не только первоначального) взноса как при ипотечном жилищном кредитовании, так и при предоставлении или продаже жилья, а также мер государственной поддержки граждан, вставших на учет по улучшению жилищных условий до 01.01.05.
Кроме этого, необходимо принять федеральный закон о формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимого имущества. Целью принятия такого закона является создание единой системы государственного кадастра объектов недвижимого имущества, что позволит создать эффективные условия для осуществления учета, государственного контроля, инвентаризации и управления объектами недвижимого имущества.
2. Правительству РФ необходимо принять соответствующие нормативно-правовые акты, регулирующие:
- порядок проведения государственной экспертизы документов территориального планирования и проектной документации;
- порядок установления тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса, а также порядок осуществления государственного контроля в области регулирования тарифов организаций коммунального комплекса;
- условия для привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, что позволит решить проблему ограниченности долгосрочных кредитных ресурсов;
- деятельность жилищных накопительных кооперативов и организаций, привлекающих средства граждан для строительства жилья;
- условия для создания системы кредитных бюро и баз данных, содержащих информацию о кредитной истории заемщиков;
- порядок и условия выплаты компенсаций в целях защиты прав добросовестных приобретателей жилой недвижимости.
3. Правительством в настоящее время проводится реформирование действующей федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-10 гг. В программе необходимо теперь выделить два блока.
Один блок — стимулирование спроса, и его необходимо осуществлять путем предоставления целевых адресных жилищных субсидий гражданам, которые являются участниками соответствующих подпрограмм, или мероприятий программы "Жилище". В частности, это может касаться инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны; увольняемых и уволенных в запас или отставку военнослужащих; участников ликвидации последствий аварий, катастроф; беженцев, вынужденных переселенцев; молодых семей; граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и др.
Второй блок - стимулирование предложения. В частности, путем предоставления бюджетных, федеральных бюджетных ссуд на формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья. И на модернизацию объектов жилищно-коммунального хозяйства.
4. После принятия федерального закона, предусматривающего введение местного налога на недвижимость, Правительство должно будет утвердить порядок и методику проведения оценки объектов недвижимости для цели налогообложения местным налогом на недвижимость. Введение местного налога позволит создать бюджетные условия, обеспечивающие заинтересованность органов местного самоуправления в развитии именно жилищного строительства.
5. С целью создания единой правовой системы на территории Российской Федерации после приведения законодательства субъектов РФ в соответствие с новым жилищным законодательством Правительство должно будет разработать модельные законы. Субъектам РФ, по возможности базируясь на этих модельных законах, и органам местного самоуправления необходимо будет внести изменения в свои действующие законы и нормативно-правовые акты, а также принять отдельные законы субъектов РФ для приведения регионального законодательства в соответствие федеральному.
6. Кроме того, потребуется разработать и принять нормативно-правовые акты в исполнение Жилищного кодекса, в том числе устанавливающие:
- порядок признания граждан малоимущими, принятие их на учет по улучшению жилищных условий;
- порядок предоставления таким гражданам жилых помещений по договору социального найма;
- определение норм предоставления жилых помещений по договору социального найма;
- определение порядка формирования маневренного жилищного фонда и т.д. Все эти нормы теперь должны регулироваться на местах.
7. Из Градостроительного кодекса вытекает необходимость в рамках деятельности субъектов и органов местного самоуправления принять целый ряд норм, которые будут предусматривать:
- разработку правовых актов территориального планирования с определением в их составе зон для жилищного строительства;
- правила землепользования и застройки, устанавливающие градостроительные регламенты разрешенного использования земельных участков и т.д.
8. Необходимо вносить изменения в федеральный бюджет, в программу "Жилище". В 2004 г. у нас чуть больше 12,5 млрд руб. запланировано по программе "Жилище", на 2005 г., цифра увеличена до чуть меньше 18,5 млрд руб. Однако пока эта цифра была увеличена без какой-либо осмысленности, и внутри по подпрограммам распределена тоже без какой-либо осмысленности. Не могу не сказать, что такой подпрограммы, как подпрограмма выделения ссуд на развитие инфраструктуры на подготовку жилищных площадок, нет. Но при этом это один из важнейших вопросов, и он встанет перед нами уже в ближайшей перспективе. Если мы не предпримем целевых усилий, то в 2006 г. мы начнем задыхаться от отсутствия строительных площадок, которые будут обеспечены инфраструктурой.
9. Необходимо ускорить также принятие технических регламентов в области строительства жилья и коммунального хозяйства.
10. Необходимо предусмотреть, что лицензирование деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений, а также неинженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений возможно отменять только одновременно с созданием соответствующих саморегулируемых организаций и механизмов страхования рисков.
11. Необходимо создать специальную группу по мониторингу практики применения данного законодательства с участием представителей законодательной и исполнительной власти, субъектов РФ, муниципальных образований, представителей профессиональных участников рынка для быстрого реагирования практики применения принятых мер в регионах и внесения соответствующих предложений по корректировке этих мер.
Вот основной перечень организационных мер, которые нужно теперь реализовывать для того, чтобы этот пакет эффективно заработал.
С.И.Круглик, Директор Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики РФ
Есть основополагающие законы - Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс, которые полностью меняют правила игры, правила взаимоотношений в рамках жилищных прав, в рамках подходов к градостроительству.
Проделана титаническая работа палатами Федерального Собрания, Правительством, Администрацией Президента, но еще более глобальная работа у нас впереди. Мы пока насчитали более 100 нормативных актов, которые нужно принять Правительству в ближайшее время. Практически каждый закон, даже такой небольшой, как закон о тарифном регулировании, требует порядка 10 постановлений Правительства, определяющих нормы, которые будут регулировать правоприменение этого закона.
Депутаты во главе с Крашенинниковым выступили с инициативой, что они будут проводить семинары в регионах для того, чтобы довести до людей основы законодательства, которое сегодня сформировано.
Я полагаю, что Совету Федерации тоже нужно было, как и Правительству, подключиться к этой работе. Но самое главное сейчас - не просто нормативная база, а именно участие государства в сдвиге с мертвой точки - есть задача переориентации программы "Жилище", в которую сегодня входит порядка 9 подпрограмм, и об экономической эффективности которой сегодня мало кто говорит. Необходимы 3-4 подпрограммы, которые наряду с этим, с модернизацией и подготовкой инженерной инфраструктуры стимулировали бы создание товариществ собственников жилья.
Плюс реализация займов Мирового банка. Сегодня в действии два займа Мирового банка в коммунальном секторе на общую сумму 200 млн долл. И на следующий год готовится еще один заем порядка 200 млн долл. Необходимо, чтобы это были действительно возвратные, контролируемые деньги с экономическим эффектом.
И, безусловно, один из самых главных моментов - увеличение объемов жилищного строительства к 2010 г. в 2 раза, увеличение объектов ипотечного кредитования к 2010 г. в 30 раз. И только лишь тогда мы подтвердим те ожидания, которые связаны сегодня в обществе с этим жилищным пакетом.
В.В.Артюхов, Член Комитета Совета Федерации РФ по финансовым рынкам и денежному обращению
<…> Самым критичным фактором в расширении ипотечного кредитования, безусловно, является размер кредитных ставок. В настоящий момент для подавляющего большинства населения размер кредитной ставки по ипотеке является действительно запредельным. Однако при общей политике государства по снижению инфляции к 2008 г. до уровня 3% складывается объективная тенденция уменьшения ставки ипотечного кредитования вслед за годовым уровнем инфляции.
Прямым свидетельством этого является то, что созданное Правительством Агентство по ипотечному жилищному кредитованию на данный момент рассматривает возможность введения со следующего года плавающей кредитной ставки, привязанной к уровню инфляции по году.
Последние действия Правительства по снижению единого социального налога и опережающий рост доходов населения по сравнению с ростом ВВП также позволяют надеяться на расширение круга потенциальных заемщиков, имеющих возможности выплаты первоначального взноса при покупке жилья в кредит, а также на постепенное смягчение позиций банков в отношении размера первоначального и рассрочки платежей на более длительный период.
Одной из главных проблем рынка ипотечного кредитования, действительно, как уже отмечалось, является ограниченность долгосрочных ресурсов у банков. Закон о внесении изменений в федеральный закон об ипотечных ценных бумагах призван помочь как раз решению этой задачи. Впервые, учитывая важность развития ипотечного рынка в стране, законодатель пошел на чрезвычайно революционный шаг – это выведение ипотечного покрытия из конкурсной массы кредиторов при эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Таким образом, создано правовое поле для функционирования механизма рефинансирования ипотечных кредитов.
Для обеспечения эффективного развития рынка ипотечных ценных бумаг представляется целесообразным включение таких бумаг в последующем в ломбардный список банка России. Безусловно, положительным моментом после принятия пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья станет его направленность на максимальное снижение уровня кредитных рисков кредитных организаций. Для этого предусматривается в пакете целая система мер. В частности, после долгих дебатов был решен вопрос о создании бюро кредитных историй.
Создание системы кредитных бюро также обеспечит перспективы снижения затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов и повысить их доступность для населения.
Особое внимание в рассматриваемых законопроектах уделяется обеспечению доступности ипотечного кредитования для граждан через снижение административных барьеров. Здесь можно привести пример, что отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении, что ранее обходилось в 1,5% от суммы залога.
Также стоит отметить принципиальные решения вопроса о вовлечении земельных участков и объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот, что позволит привлекать кредиты под залог данного имущества. Надо также отметить установление положения об обязательной регистрации договоров долевого участия. Это позволит избежать двойной продажи одного объекта недвижимого имущества, что часто наблюдалось последнее время.
В развитии положений Гражданского кодекса законодательно определен давно ожидаемый рынком институт коллективных инвестиций - это жилищно-накопительные кооперативы. Но здесь, действительно, есть поле для анализа данного законопроекта. В частности, вызывает сомнение то, что не созданы службы надзора за данным механизмом.
Особенно считаю необходимым отметить значение принятия пакета законов о создании рынка доступного жилья для развития финансовых рынков. В частности, банковское сообщество получает инструмент подключения к долгосрочным ресурсам страховых и пенсионных компаний. А страховые компании, в свою очередь, расширят рынок страховых услуг.
Однако не могу не обратить ваше внимание на излишние административные барьеры, создаваемые органами государственной власти на пути развития ипотечного рынка. Так, например, Центральный банк РФ своим нормативным актом ограничил количество банков, имеющих право на эмиссию ипотечных облигаций, до такой степени, что в эту систему не могут быть включены даже крупнейшие российские банки. И на первом этапе туда не мог попасть даже Сбербанк России. Правительство РФ до сих пор не может принять ряд нормативных актов, что препятствует началу полноценного функционирования рынка ипотечных ценных бумаг.
|
