Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (21) Декабрь 2004г

Формирование рынка доступного жилья: существующие проблемы и новые законодательные инициативы

Боос Г.В., заместитель председателя Государственной Думы ФС РФ

Обеспечение граждан доступным жильем является одной из важнейших государственных задач.

Для большинства российских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой (в улучшении жилищных условий нуждается около 60% российских семей). Однако низкие темпы жилищного строительства и невысокий платежеспособный спрос населения сдерживают ее решение. Проблема усугубляется тем, что многие наши сограждане живут в ветхих и аварийных домах, а очередники вынуждены годами, а иногда и десятилетиями ждать улучшения своих жилищных условий. Особенно остро жилищная проблема сегодня волнует молодые семьи.

В Послании Президента РФ В.В.Путина Федеральному Собранию РФ 2004 г. формирование рынка доступного жилья было отнесено к числу приоритетных задач социально-экономического развития страны.

Формирование рынка доступного жилья в России станет возможным только тогда, когда будут созданы условия для ускорения темпов жилищного строительства и повышения платежеспособного спроса населения.

Решению этой проблемы уделяется особое внимание в Государственной Думе РФ. В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы находятся законопроекты по формированию рынка доступного жилья. Они направлены на создание благоприятных условий для сбалансированного стимулирования спроса и предложения на рынке жилья. При этом малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, государство должно гарантировать предоставление бесплатного социального жилья, а отдельным категориям граждан, в том числе молодым семьям, - оказание поддержки в решении жилищного вопроса.

За последние несколько лет на рынке жилья и жилищного строительства выявилось большое количество проблем, препятствующих формированию рынка доступного жилья. Основными причинами их возникновения являются ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье и недостаточный объем предложения жилья на рынке.

Недостаточный платежеспособный спрос населения связан, прежде всего, с неэффективным развитием системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. По экспертным оценкам, жилищное кредитование в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами жилищного кредитования во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского Союза этот показатель достигает 50% ВВП.

За последние годы в России произошло существенное снижение объемов жилищного строительства по сравнению с началом 1990-х гг., когда в эксплуатацию вводилось ежегодно 70-80 млн м² жилья. Общий объем жилищного строительства в 2001 г. составил 31 млн м² жилья, в 2002 г. - 33,7 млн м², в 2003 г. - 36 млн м².

Проблемы, существующие на рынке жилья, усугубляются тем, что спрос на жилье превышает предложение жилья на рынке. Это вызывает рост цен на первичном и вторичном рынках жилья (средняя фактическая стоимость 1 м² общей площади жилых домов, построенных в 2003 г., составила 8007 руб., за тот же период 2002 г. - 6175 руб.).

Формирование рынка доступного жилья станет возможным только при условии сбалансированного стимулирования платежеспособного спроса населения на жилье и предложения на рынке жилья.

Повышение спроса на жильё без адекватного ускорения темпов жилищного строительства приведёт к стремительному росту цен на рынке жилья. Развитие жилищного строительства невозможно без наличия платёжеспособного спроса, соответствующего предложению жилья.

Для стимулирования спроса на жилье необходимо, прежде всего, создать условия для эффективного развития жилищного кредитования (в том числе ипотечного жилищного кредитования, кредитования индивидуального жилищного строительства, различные накопительные системы), а также предпринять меры, направленные на рост доходов населения.

Для увеличения предложения жилья необходимо устранить чрезвычайно высокие бюрократические барьеры доступа к земельным участкам под жилищную застройку, а также создать условия для развития инженерно-коммунальной инфраструктуры. Процедура предоставления земельных участков в собственность должна быть публичной, открытой и конкурентной. Необходимым условием увеличения предложения жилья является развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры. Однако существующие межбюджетные отношения не обеспечивают муниципальные органы власти достаточными средствами для развития инженерной инфраструктуры, а существующее тарифное регулирование и отсутствие гарантий прав частных инвесторов не позволяют привлечь в этот сектор частные инвестиции.

Стратегической целью формирования в России рынка доступного жилья является создание:

• эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем платежеспособному спросу;
• механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.

11 мая 2004 г. в Государственную Думу РФ был внесен пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья.

К настоящему времени 8 законопроектов из указанного пакета, направленных на внесение изменений в налоговое и бюджетное законодательство, подписаны Президентом РФ и опубликованы. Вступление в силу этих законопроектов предусматривается с 1 января 2005 г.

Указанные законопроекты, в частности, предусматривают:

• снижение срока нахождения жилого помещения в собственности налогоплательщика, после которого имущественный вычет предоставляется в полном объеме средств, полученных от его продажи, с 5 до 3 лет;
• изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета с целью установления возможности получения вычета при приобретении и продаже гражданами жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по ипотечным кредитам (займам), у налогового агента (работодателя по основному месту работы);
• отнесение к операциям, не подлежащим налогообложению налогом на добавленную стоимость, операций по реализации жилых помещений и земельных участков;
• снижение до 9% ставки подоходного налога и налога на прибыль по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 01.01.07;
• распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов по целевым кредитам (займам), выданным кредитными и иными организациями на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации;
• установление ставки 13% по подоходному налогу при налогообложении доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов);
• установление особого порядка налогообложения ипотечного агента с целью исключения двойного налогообложения налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость;
• установление различных ставок земельного налога на период проектирования и строительства жилья и после государственной регистрации прав на вновь построенный объект с целью стимулирования завершения строительных работ;
• направление средств от продажи и предоставления в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков для целей жилищного строительства в полном объеме в местные бюджеты до разграничения государственной собственности на землю;
• предоставление частным инвесторам-операторам права начисления амортизации на имущество, полученное в пользование, в течение срока действия инвестиционного соглашения;
• снижение размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки на переходный период (т.е. до отмены обязательности нотариального удостоверения договора ипотеки).

В первом чтении приняты проекты Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, а также законопроекты о введении их в действие. К настоящему времени указанные законопроекты подготовлены ответственными Комитетами Государственной Думы РФ к рассмотрению во втором чтении.

В проекте нового Жилищного кодекса РФ четко установлен порядок отнесения граждан к категории малоимущих и бесплатного предоставления таким гражданам жилья по договору социального найма. Для всех остальных граждан в проекте Жилищного кодекса предусмотрена возможность получения жилья в собственность или по договору коммерческого найма.

Проект нового Градостроительного кодекса РФ и законопроект о введении его в действие направлены на совершенствование законодательного регулирования градостроительной и строительной деятельности за счет упрощения доступа к земельным участкам, создания эффективной системы планирования использования земель и подготовки градостроительной документации, усиления ответственности в строительстве.

Кроме того, к рассмотрению во втором чтении ответственными Комитетами Государственной Думы подготовлены законопроекты, направленные на развитие различных форм жилищного кредитования и стимулирование предложения на рынке жилья через создание условий по увеличению жилищного строительства. Среди них, в частности, законопроекты¹:

• "О долевом участии в строительстве объектов недвижимости", направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;
• "О жилищных накопительных кооперативах", предусматривающий снижение рисков и обеспечение прозрачности использования средств граждан, вкладывающих их в приобретение жилья через участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, строительно-сберегательных кассах и иных организациях, предоставляющих услуги по жилищным накоплениям и продаже жилья с условием рассрочки платежа;
• "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", устанавливающий общие принципы тарифного регулирования организаций коммунального комплекса и принцип формирования платы за подключение к коммунальным системам объектов нового жилищного строительства;
• "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг", направленный на привлечение частных инвесторов-операторов в сферу управления и развития объектов коммунальной инфраструктуры с целью решения одной их основных проблем, препятствующих увеличению объемов жилищного строительства, которая состоит в отсутствии земельных участков, обеспеченных необходимой коммунальной инфраструктурой.

К рассмотрению во втором чтении Комитетом по бюджету и налогам готовится законопроект, предусматривающий дополнение Налогового кодекса РФ новой главой - местный налог на недвижимость. Указанный законопроект предусматривает введение местного налога на недвижимость в жилищной сфере на основе массовой оценки рыночной стоимости объектов с едиными ставками налогообложения для физических и юридических лиц, а также необлагаемым минимумом для физических лиц - собственников жилья.

К рассмотрению Государственной Думой в третьем чтении подготовлены законопроекты, направленные на развитие различных форм жилищного финансирования, а также на создание условий для привлечения в жилищный сектор кредитных ресурсов, и вносящие изменения в:

• Гражданско-процессуальный кодекс РФ, предусматривающие возможность обращения взыскания на жилое помещение в случае, если заемщик не исполняет взятые на себя обязанности;
• Гражданский кодекс РФ, направленные на отмену необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения и предусматривающие, что переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю является основанием для прекращения прав пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника, а также предусматривающий отмену обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке;
• Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с целью повышения государственных гарантий системы регистрации прав через введение правовых и финансовых гарантий прав добросовестных приобретателей недвижимости (предлагается установить механизм финансовых компенсаций утраты прав собственности на жилье);
• Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающие предоставление возможности изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной, а также отмену требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, ограничение возможности необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования;
• Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающие снижение транзакционных издержек и рисков при совершении сделок на рынке жилья, ипотечном кредитовании и кредитовании строительства жилья (установление оснований для определения ограничений, сведения о которых подлежат внесению в государственный реестр; упрощение порядка государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства).

Во втором чтении приняты законопроекты:

• "О кредитных историях", направленный на создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками) через регулирование деятельности бюро кредитных историй;
• "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", устанавливающий процедуру реализации ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием, а также законопроект, вносящий изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", предусматривающий невключение в конкурсную массу кредитной организации при ее банкротстве ипотечного покрытия, обеспечивающего права требования по ипотечным ценным бумагам, что позволит снизить риски инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а следовательно, и процентные ставки по кредитам, предоставляемым гражданам.

Принятие данного пакета законопроектов позволит перейти к осмысленной жилищной политике, которая будет содействовать гражданам в покупке и строительстве жилья, а строительным компаниям - в увеличении предложения жилья. При этом для тех граждан, которые не смогут самостоятельно приобретать жилье, будет предусмотрена возможность получения бесплатного социального жилья. Увеличение объемов строительства жилья, в свою очередь, приведет к росту рабочих мест и, следовательно, к росту уровня доходов работающего населения. Это крайне необходимо, т.к. в стране остается большое количество граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не располагающих необходимыми средствами для этого.

Формирование рынка доступного жилья будет способствовать улучшению благосостояния граждан и развитию бизнеса. Все это послужит во благо развитию экономики страны в целом.

Боос Георгий Валентинович. В 1991-95 гг. - директор научно-производственного светотехнического предприятия "Светосервис". С 1995 г. - депутат Государственной Думы ФС РФ, в 1996-1998 гг. - член Комитета Государственной Думы РФ по бюджету, налогам, банкам и финансам. В 1998 г. - глава Госналогслужбы РФ, затем Министр РФ по налогам и сборам. С 2003 г. - заместитель Председателя Государственной Думы ФС РФ.

Примечания.

1. Государственная Дума РФ приняла во втором чтении Жилищный кодекс РФ. При необходимых 226 голосах на пленарном заседании за документ проголосовали 342 депутата, против - 64, воздержавшихся нет. Проект Жилищного кодекса РФ регламентирует основные положения жилищного законодательства, является одним из основных документов в пакете по формированию рынка доступного жилья (Прим. ред.).