|
Современная стратегия развития жилищного строительства Белгородской области
Соловьев А.Б., доцент Белгородского государственного университета
Белгородская область прочно занимает передовые позиции в Российской Федерации по темпам жилищного строительства. За последние годы в Белгородской области вводится около 800 тыс. м2 жилья в год. Это больше, чем в самые благополучные годы. В расчете на одного жителя этот показатель превышает уровень столицы в 1,5 раза, Центрально-Черноземного региона - в 3 раза.
В то же время, наряду с позитивными тенденциями, в настоящий период жилищная проблема региона не потеряла свою остроту. Сложившуюся ситуацию, как и в других регионах, можно рассматривать как переходную. К проблемам в сфере жилищной политики региона можно отнести следующие:
- недостаточность объемов жилищного строительства и его несоответствие платежеспособному спросу населения;
- несовершенство нормативно-правовой базы для рыночных отношений в сфере жилищной недвижимости;
- по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, выступают потребительские мотивации;
- на жилищном рынке преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;
- корреляционную зависимость между различными аспектами жилищного строительства и миграционными процессами (среди субъектов РФ по уровню миграционной нагрузки область занимает второе место после Краснодарского края);
- диспропорции в темпах и качестве жилищного строительства в различных административных районах Белгородской области;
- низкий уровень развития жилищной инфраструктуры;
- несбалансированное соотношение себестоимости и рыночной стоимости жилья.
Вопрос государственного регулирования развитием рынка жилья является чрезвычайно важным на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на жилищном рынке Белгородской области вызывает потребность в разработке индивидуальных моделей, учитывающих специфику данной территории.
Основная цель жилищной политики в Белгородской области заключается в стабилизации и обеспечении роста темпов нового строительства, его дифференциации по качеству и местоположению в соответствии со спросом и потребностями населения, в повышении качества и эффективности строительства.
К ключевым мерам жилищной политики в регионе относятся:
- увеличение объемов нового жилищного строительства в соответствии с ростом платежеспособного спроса на жилье со стороны конечных потребителей (граждан, юридических лиц, государства, муниципалитетов) и с учетом более рационального использования существующего жилищного фонда;
- создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, развития малого предпринимательства;
- проведение прогрессивной технической политики в области производства стройматериалов, капитального строительства и реконструкции жилья;
- использование современных архитектурно-планировочных решений;
- обеспечение стандартов качества вновь создаваемых объектов жилищного фонда;
- расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций и особенно кредитных ресурсов.
Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на:
- стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий;
- применение прогрессивных строительных материалов и конструкций, используемых в жилищном строительстве, с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов;
- выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов жилых домов с целью снижения стоимости строительства.
Изменившиеся условия финансирования строительства большой части жилищного фонда требуют внесения определенных корректив в базовую концепцию жилищного строительства, более широкого применения методов комплексного инженерно-архитектурного и экономического анализа. Одним из критериев оценки новых строительных проектов станет учет оптимизации затрат на последующее содержание жилья.
Важным положением жилищной политики является организация деятельности по сохранению и развитию жилищного фонда за счет нового строительства, реконструкции и капитального ремонта эксплуатируемых зданий.
Одной из задач жилищного строительства (реконструкции) является создание безбарьерной жилой среды для маломобильных групп населения (инвалиды, престарелые). Эта задача будет решаться посредством модернизации планировочных решений квартир нижних этажей, оснащением жилых и общественных зданий транспортными коммуникациями (пандусы, аппарель и т.д.), специализированным инженерным оборудованием.
В целом необходимо добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной сфере: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений.
Формируемые при непосредственном участии государства правовые условия деятельности различных участников рынка строительства жилья, развития судебной системы должны способствовать повышению эффективности их взаимодействия на базе договорных отношений и обеспечению системы их исполнения.
При этом государство во взаимодействии с муниципалитетами должно сохранить за собой функции надзора за соблюдением строительных норм и правил, требований экологической и иных видов безопасности, контроля профессионального уровня застройщиков и подрядных организаций.
Ответственным органам власти необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили, по существу, запретительного характера.
Приоритетными задачами в отношении жилищного строительства на территории области являются:
- комплексность в создании комфортной среды проживания, включающей:
- многообразие архитектурных решений преимущественно малоэтажной застройки в сочетании с профессиональным градостроительным подходом к ее размещению;
- опережающее развитие инженерной инфраструктуры районов массовой застройки, развитие дорожной сети в населенных пунктах области и их благоустройство;
- постепенное снижение стоимости жилья за счет индустриализации, внедрения эффективных архитектурно-строительных систем, позволяющих снизить удельный вес зданий, и применения качественных отечественных строительных материалов;
- обеспечение безопасности проживания;
- создание наиболее благоприятных возможностей застройщикам для строительства индивидуального малоэтажного жилья коттеджного типа на прилегающих к городам и рабочим поселкам земельным участкам, организации спальных районов и зон отдыха трудящихся и сферы услуг с полным инженерным обеспечением возводимого жилья;
- реконструкция жилых зданий начального периода массовой застройки;
- совершенствование парка строительной техники;
- переход к государственному (муниципальному) планированию только той части жилищного фонда, которая финансируется из государственного (муниципального) бюджета;
- создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, поддержки развития малого предпринимательства;
- обеспечение конкурентного рынка в сфере строительства, производства стройматериалов, проектной деятельности;
- регулирование и контроль строительного рынка посредством создания и развития соответствующей нормативно-правовой и нормативно-технической базы на федеральном, региональном и местном уровнях, а также контролем за ее исполнением;
- содействие созданию частных агентств, приобретающих землю для производства строительных улучшений, целью которого могут быть: последующая продажа улучшенной (подготовленной для строительства) земли застройщикам; последующая застройка подготовленной земли с продажей домов и (или) квартир частным лицам.
В перспективе до 2010 г. улучшение уровня жизни и качества проживания требует ввода в действие жилья: в 2010 г. - не менее 700 тыс. м2 за год, а за 2003-10 гг. суммарно 4030 тыс. м2 путем строительства коммерческого и муниципального жилья. При этом доля частного сектора должна составить не менее 55%.
Существующая структура жилищного строительства, при которой объем индивидуального жилья составляет более 50% от общего объема, не позволяет в полной мере обеспечить создание комфортных условий для проживания людей, сократить стоимость и сроки строительства.
В этой связи назрела необходимость радикального изменения структуры и системы жилищного строительства на территории области. Поэтому была разработана и утверждена новая стратегия развития жилищного строительства в области на период до 2010 г. Она является продолжением жилищной политики, направленной на дальнейшее улучшение качества жизни населения и одновременно, реализацией задач, поставленных Президентом России В.В.Путиным, об удвоении ВВП и решении жилищной проблемы в регионах России.
Стратегия развития жилищного строительства в области на период до 2010 г. предусматривает:
- опережающий рост строительства индивидуального жилья и увеличение его доли до 1 млн м2 в год (не менее 6 тыс. жилых домов в год);
- строительство 150 тыс. м2 многоэтажного жилья повышенной комфортности.
Реализацию стратегического направления в развитии жилищного строительства на территории области предполагается осуществить в 2 этапа:
- I этап - 2004-07 гг., за который необходимо довести объем ввода индивидуального жилья до 1 млн м2, в том числе:
- 500 тыс. м2 ввода жилья обеспечивает "Областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства";
- 500 тыс. м2 жилья вводится индивидуальными и корпоративными застройщиками-инвесторами;
- II этап - 2007-10 гг. - сохранить достигнутый уровень жилищного строительства.
За период с 2004 по 2010 г. будет построено около 40 тыс. индивидуальных жилых домов коттеджного типа и низкоэтажного высокоплотного жилья, будет введено более 7 млн м2 жилья, в том числе 5,6 млн м2 - индивидуального.
Для обеспечения определенных стратегией объемов строительства индивидуального жилья органам местного самоуправления потребуется выделить дополнительно на территории области порядка 30 тыс. земельных участков или 6 тыс. га земли.
За 4 года, с 2004 по 2007 г., объем строительства в городах и районах области вырастет в среднем в 1,64 раза.
Развитие усадебных систем расселения в таких объемах требует значительных территорий, изменения отношения населения к индивидуальной застройке как наиболее дорогому и недоступному виду жилья, создания рынка разнотипного жилья, как по площади, так и по цене, организации социального, транспортного и первичного обслуживания населения.
В целях реализации программы органы архитектуры совместно с Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства провели инвентаризацию ранее выделенных районов массового индивидуального строительства, в ходе которой выявлены объемы незавершенного строительства и неиспользуемые участки, а также определены объемы работ по завершению строительства инженерных сетей и устройства улиц с твердым покрытием с целью завершения работ по благоустройству этих районов в 2003 г., что позволит стимулировать либо ввод жилья в эксплуатацию, либо продажу не завершенного строительства и последующий его ввод.
Одновременно составлен реестр земель, предназначенных для размещения индивидуального жилищного строительства на 2005-10 гг., определены землепользователи - как правило, это муниципальные земли или земли различных агрофирм.
Единым заказчиком (оператором) по скупке земельных паев и земельных участков из земель сельхозназначения в местах будущего индивидуального жилищного строительства, земель, находящихся в коллективно-совместной собственности, определен Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства. Всего до 2010 г. потребуется 9 тыс. га, что составляет менее 1% от территории области.
Основные объемы индивидуального жилищного строительства размещаются в 2 агломерациях на основных агломерационных осях: Север-Юг вдоль трассы Москва-Крым и Запад-Восток вдоль трассы Сумы-Белгород-Губкин-Старый Оскол-Воронеж.
В обеих агломерациях территории для индивидуального жилья размещены в пределах 15 км зоны, а в райцентрах - в пределах 5 км зоны вдоль существующих автомобильных дорог с твердым покрытием, что дает возможность обеспечить доступность и взаимоувязанное развитие городов и субурбанизированных зон в части обеспечения объектами социальной инфраструктуры. Первичное обслуживание субурбанизированных территорий будет обеспечено за счет выделения, в соответствии с градостроительной документацией, участков для строительства индивидуальных домов с объектами соцкультбыта - жилой дом с магазином, жилой дом с детским садом на 15 детей, жилой дом домашнего врача, т.е. объекты, которые финансируются застройщиками.
Сложившиеся малые города и поселки городского типа - опорная застройка, в непосредственной близости от которых размещаются проектируемые площадки индивидуального жилищного строительства, имеют собственную сеть учреждений социальной сферы, находящейся в муниципальной собственности, - образование, здравоохранение, связь, отделения сбербанков, объекты культуры, к которым должна быть обеспечена доставка троллейбусами и маршрутными такси. Необходимо отметить, что в 2003 г. в области было построено 1050 км (приведенных к 3,5 м) автомобильных дорог с твердым покрытием. Программой комплексного благоустройства населенных пунктов Белгородской области на 2004 г. запланировано строительство 1500 км автомобильных дорог, таким образом, есть основания предполагать, что обеспечение доступности к районам индивидуального жилищного строительства - задача выполнимая.
Дальнейшее повышение роли опорной застройки - малых городов для субурбанизированных территорий - в обеспечении объектами социальной сферы и сферы обслуживания мы видим в потенциале резервных территорий, предусматриваемых в градостроительной документации для развития малого и среднего бизнеса. Как правило, эти территории располагаются между существующей застройкой и субурбанизированными территориями с учетом санитарных зон, их дальнейшую функцию определит рынок, на них возможно размещение супермаркетов, станций технического обслуживания, объектов бытового обслуживания, экологически чистого производства.
Градостроительная стратегия в Белгородской области предполагает вместе с освоением незастроенных территорий, предназначенных для строительства доступного для большинства населения жилья, и модернизацию планировочной структуры существующих территорий за счет сноса ветхого жилого фонда и замещения его жилыми многоэтажными домами. Строительство жилого многоэтажного фонда должно обеспечивать гарантию качества проживания. Требования по качеству в Белгородской области обязывают застройщика предусматривать качественную отделку фасадов, 100% обеспечение местами в гаражах-стоянках всех квартир жилого дома.
Требования по качеству жилой застройки на территории Белгородской области действуют с 2001 г. и уже оказывают положительное влияние на качество реконструкции центра города. С принятием в декабре 2003 г. постановления губернатора "О стратегии развития жилищного строительства на территории Белгородской области" введены требования к структуре жилищного строительства по этажности. Доля малоэтажного жилищного строительства увеличена до 80% - это застройка городского типа "таунхаус" и коттеджная застройка, которая размещается на резервных городских территориях.
Ужесточение требований к качеству жилищного строительства спровоцировало ситуацию, при которой инвесторы, пытаясь сохранить старые подходы к жилью, "пошли" в пригородную зону Белгорода, это п. Майский, п. Разумное, п. Северный, в поселки городского типа с населением до 7000 человек, в которых строительство многоэтажного жилья должно быть скорее исключением, чем правилом, поэтому пришлось постановлением регулировать ситуацию, определив требования к застройке пригородных зон - 20% занимает высокоплотное жилье (таунхаус) и 80% - коттеджная застройка, и в спешном порядке разрабатывать генеральные планы этих населенных мест.
Объем задач, которые предстоит решить в рамках реализации новой стратегии развития жилищного строительства в области, огромный. Но их реализация позволит поставить на новый качественный уровень проблему улучшения жилищных условий населения области за счет предоставления более комфортных условий для проживания, создаст новые экономические условия для роста производства и объема предоставляемых услуг на территории области за счет значительного увеличения объемов строительства жилья на период до 2010 г. Это будет новым этапом воплощения в жизнь Программы дальнейшего улучшения качества жизни населения Белгородской области.
Соловьев Александр Борисович. Кандидат географических наук. С 1991 г. - старший преподаватель, с 2001 г. - доцент кафедры природопользования и земельного кадастра Белгородского государственного университета. Является разработчиком ряда региональных социально-экономических программ по Белгородской области
|
