|
Рынок доступного жилья - государственный приоритет
Косарева Н.Б., Президент Фонда "Институт экономика города"
Жилищный вопрос является одним из самых острых и актуальных вопросов современного реформирования России.
В отличие от предыдущих попыток решить жилищные проблемы в нашей стране в настоящее время реформа осуществляется на базе использования рыночных инструментов. В ходе предшествующих программ, мобилизовывались преимущественно общественные ресурсы, но рано или поздно становилось понятно, что обеспечить всех нуждающихся жильём таким путём невозможно. Необходимо создать постоянно действующие механизмы, институты, которые обеспечат функционирование рынка жилья, а он, в свою очередь, даст возможность людям приобретать с помощью своих накоплений и кредитов жильё. Необходимо также выделить группу людей, которые не в состоянии принять участие в рыночных отношениях, и направить на них усилия по субсидированию и поддержке со стороны государства. Для большинства же граждан необходимо обеспечить условия приобретения или строительства жилья в кредит, найма жилья.
Данная задача определена в числе национальных приоритетов, наряду с другими программами, такими как образование, здравоохранение и т.д. Особенность её не в том, чтобы только увеличить объёмы жилищного строительства, или просто создать рынок ипотечных кредитов. Сформулирована эта задача следующим образом: создать рынок доступного жилья. Здесь важно каждое слово.
Во-первых, рынок - значит рыночные взаимоотношения, т.е. не государство обеспечивает жильём, а рынок. Во-вторых, доступное жильё. По этому поводу существует много некорректных журналистских интерпретаций: "доступное" - значит дешёвое или жильё, специально упрощённого конструктивного типа, чтобы сделать его дешёвым и т.д. При разработке данной программы в термин "доступное жильё" вкладывался несколько иной смысл. Необходимо создать такие рыночные институты, которые обеспечивают финансовую доступность жилья. Сейчас, имея даже высокий доход или доход выше среднего, очень немногие граждане могут позволить себе приобрести жильё. А институт ипотечного кредитования только сейчас начинает развиваться и кредиты эти пока ещё очень дорогие. Механизмы, позволяющие сберечь деньги для первого взноса, получить недостающую сумму в кредит и т.д., ещё не заработали в полную меру.
Конечно, проблема снижения цены жилья на рынке недвижимости актуальна в настоящий период, но эта цена не может снизиться просто от принятия тех или иных законов. Цена на рынке жилья может снизиться, если будет существовать нормальный баланс между спросом и предложением на это жильё. Сегодня, к сожалению, стоимость жилья на рынке недвижимости растёт, за исключением короткого летнего снижения. Казалось бы, если цена на жильё растёт, следовательно, должно увеличиваться строительство этого жилья. Но этого не происходит. Это явный показатель монополизации строительного комплекса, когда предложение не реагирует адекватным образом на растущий спрос.
Законодательные предложения условно можно разделить на пять блоков. Первый блок чрезвычайно важен, поскольку он формулирует новую государственную жилищную политику. Этот блок представлен Жилищным кодексом РФ. Всего один документ, но документ, который гарантирует то, что государство берет на себя обязательства обеспечить социальным жильём граждан с низкими доходами, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем остальным гражданам государство через развитие законодательной базы, через создание других условий обеспечивает доступ на рынок жилья. И они смогут приобрести жильё, арендовать жильё, построить жильё. Иногда, возможно, с помощью государства. Государство может оказать частичную помощь, например предоставить субсидии на первый взнос, и т.д. Но базовая концепция нового закона заключается в том, что государство не обязано предоставлять бесплатное жильё большей части населения. В этом особенность новой государственной жилищной политики.
Второй блок законодательных инициатив связан с расширением платёжеспособного спроса населения на жильё. По данным социологических исследований только немногим более 12% населения на данный момент имеют доходы, позволяющие приобрести жильё в собственность или взять целевой кредит для этого. Это очень мало. Поэтому мы должны создать такие условия на рынке жилья, чтобы платёжеспособный спрос увеличивался. Конечно, главное здесь - это рост доходов населения и снижение инфляции. Мы можем определить ту часть стоимости ипотечного кредита, которая связана не с общей стоимостью денег на рынке, а с рисками по этому конкретному виду кредитования.
Например, рассмотрим кредит под 15% годовых. 9%, условно, - это стоимость ресурсов (привлечение депозитов, в виде ценных бумаг и др.), т.е. это стоимость денег, которые нужно занять, чтобы потом выдать кредит. Ещё 6% - это не только прибыль банка. Это банковская маржа. В ней большую часть занимают банковские риски, связанные с этим видом кредитования. И от изменения законодательства очень серьёзно зависит снижение этих рисков. Если нельзя осуществить взыскание на заложенное жильё, продать его без прав членов семьи, то институт залога не будет эффективно работать. Если не выплачивается кредит, и банк не сможет вернуть эти деньги за счёт продажи жилья, значит, он не сможет заплатить 9% вкладчику, чьи деньги он использовал для выдачи кредита, отсюда огромный риск и эти 3-4 пункта, которые банк включает в процентную стоимость кредита на жильё. Если законодательство сделает свободным обращение взыскания на это жильё, снимет права членов семьи на это жильё, а банк получит право продажи этого жилья и компенсации своих потерь, то у банка появляется возможность снизить стоимость кредитов, конечно, при наличии банковской конкуренции.
Можно снизить стоимость кредитов ещё на несколько пунктов, путём снижения рисков, связанных с предоставлением "длинных" кредитов за счёт краткосрочных депозитов. Это - риск процентной ставки. Средства на депозит, например, привлечены под 9% на один год, а кредит выдали под 15% на 20 лет. Изменились, например, условия на рынке и средства на депозиты теперь привлекают под 12%, за меньшие проценты вклады не осуществляются, а кредит - то уже один под 15%, что делать? Если бы банк имел доступ к какому-то "длинному" ресурсу, то он не вводил бы эти дополнительные 1-2 пункта. А что это за ресурс? Это ипотечная ценная бумага. Это также проблема законодательства. Должен быть закон, позволяющий привлекать деньги инвесторов на более длительный. Можно ещё снижать стоимость кредитов за счёт административных ресурсов. Например, кроме цены кредита заёмщикам необходимо было платить ещё 1,5% за нотариальное удостоверение договора ипотеки. Ведь существует система государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе договоров ипотеки, и дублировать эту функцию, да ещё за такую высокую стоимость нет никакой необходимости. Этот недостаток законодательство устраняет.
Итак, это целый блок законодательных предложений, связанных с увеличением платёжеспособного спроса, не только через ипотечные кредиты, но и через участие в долевом строительстве жилья и т.д. Вообще, государство стремится усилить права дольщиков, чьи права сейчас не очень защищены на рынке жилья. Необходимо использовать жилищные кооперативы, кредитовать индивидуальное строительство жилья и др. формы увеличения платёжеспособного спроса, но строго регулировать эти процессы.
Необходимо учитывать, что повышение платёжеспособного спроса при сохранении монополии в строительном секторе, приведёт к увеличению стоимости жилья. Опросы населения показывают, что люди предпочитают не строить жильё, а приобретать уже готовое. Города, конечно, будут строиться. Города имеют огромный интенсивный внутренний ресурс, а именно - центральные, срединные зоны, занятые промышленными предприятиями. При нормальном рынке земли предприятия должны быть вытеснены за городскую черту, а эта территория будет занята жилищным строительством. Поэтому следующий, третий, блок законодательных изменений, направлен на реформирование строительного сектора. Здесь принимаются базовые документы, которые позволят нам демонополизировать этот сектор, снять административные барьеры, раскрыть рынок для конкурентной борьбы между различными застройщиками, снизить стоимость строительства. Это, в первую очередь, затронет правила градостроительного регулирования, изменения в бюджетной сфере и др. Всё это законы, направленные на то, чтобы, с одной стороны, сделать более прозрачным, понятным и менее сложным получение прав на землю и получение разрешений на ведение строительства, т.е. снижение административных барьеров, с другой - стороны сделать возможным получение участков под строительство с уже готовой инфраструктурой, что значительно удешевит строительство. Необходимо также повысить заинтересованность участников строительства. К сожалению, сегодня застройщики не заинтересованы в прозрачных схемах и развитии конкурентной борьбы по разным причинам, многие из которых снимаются новым законодательством (например, все средства, получаемые от продажи и предоставления в аренду земли под строительство жилья, будут оставаться в местных бюджетах).
Следующий, четвёртый блок - блок, связанный с развитием инфраструктуры рынка жилья. Это - укрепление прав добросовестных приобретателей жилья, совершенствование системы регистрации прав на недвижимость. Этот блок, по сути, обеспечивает государственный механизм защиты прав приобретателей на недвижимое имущество.
Последний, пятый блок законодательных инициатив направлен на совершенствование налоговой системы. Налоговые предложения уже приняты и вступят в силу с 01.01.05.
Необходимо отметить, что отличительной чертой, особенностью этой реформы является комплексный подход к решению проблем. Поэтому принимается так много законов (26 законопроектов). Наряду с такими масштабными изменениями как принятие Жилищного и Градостроительного кодексов, есть и небольшие документы, или просто поправки к существующим законам, а есть документы маленькие но, вносящие кардинальные изменения на рынке жилья. Например, изменение статьи 446 в Гражданско-процессуальном кодексе фактически даёт разрешение на ипотеку. Ведь сейчас нельзя обращать взыскание на жильё, если оно единственное. А если нельзя обращать взыскание на жильё, значит, нет ипотеки. В этом случае возможен только простой потребительский кредит на жильё, который стоит значительно дороже. А эта поправка позволяет эффективно функционировать ипотечному кредитованию как институту. Этот пример ещё раз доказывает, что законодатель посмотрел на проблему комплексно.
После принятия этого пакета законов потребуется период (год-два) для проверки их эффективности. Тогда проявятся новые вопросы, и проблемы, и их решения. Но уже сейчас можно сказать, что новое жилищное законодательство - это существенный прорыв в создании возможностей для развития рынка жилья.
Необходимо отметить существенную роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на рынке недвижимости. В первую очередь - в развитии региональных рынков ипотечных кредитов. На сегодняшний день АИЖК выкупило около 8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 3 млрд руб., это - около 100 млн долл. Если бы не было АИЖК, то и кредитов этих просто не было бы. Поскольку крупные банки работают в основном на московском и на питерском рынках, может быть, охватывают ещё десяток самых крупных городов, то агентство работает в 60 регионах страны, и в этом отношении агентство выполняет очень важную функцию. Второе направление эффективной деятельности АИЖК - это стандартизация кредитов, что позволяет их секьютиризировать. Конечно, важно каковы эти стандарты. Слишком строгий стандарт приводит к тому, что никто не выдаёт кредиты, менее жёсткий стандарт - более высокие риски. Конечно, здесь необходим баланс. Что касается перспектив развития АИЖК, думаю, что в ближайшие 5 лет необходимо сохранить его поддержку государством для того, чтобы ипотека в полной мере начала развиваться не только в Москве и Питере, но и в других регионах.
Итак, на рассмотрение в Думу представлен большой пакет документов по жилищному законодательству, которые с большой долей вероятности могут быть приняты до конца текущего года. Поскольку велась достаточно интенсивная работа по поправкам и сейчас конструктивная совместная работа с депутатами продолжается, поэтому не должно быть никаких серьёзных трудностей в ходе принятия этих законодательных инициатив. Весь пакет должен быть принят целиком и вступить в силу с первого января 2005 г. Другое дело - как он начнёт работать в полную силу, поскольку для реализации многих законов понадобится дополнительное регулирование и усилия со стороны правительства, регионов, муниципалитетов. Безусловно, многие нормы начнут работать сразу, для других понадобится время. Вообще наш прогноз таков: серьёзное влияние на рынок все эти нормы могут оказать, начиная с 2007 г. Прогнозируем также возможность стабилизации реальных цен на жильё в это время. А к 2010 г. прогноз состоит в том, что процент людей, которые смогут приобретать жильё с помощью кредитов, увеличится с 12 до 30%.
Косарева Надежда Борисовна. Кандидат экономических наук. Работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, а также по вопросам организации местного самоуправления. Член Правительственной комиссии по жилищной политике, член Коллегии Госстроя России, а также член Экспертного совета при Комиссии по развитию ипотечного кредитования Государственной Думы ФС РФ. С 1995 г. - Президент Фонда "Институт экономики города".
|
