|
Проблемы и перспективы социальной ипотеки
Грачёв И.Д., директор Центра социальной ипотеки
Понятием "социальная ипотека" мы объединяем все многообразие форм льготного жилищного кредитования, которые действуют в регионах, а также в ведомствах, успешно совмещающих решение квартирных и кадровых проблем.
Сегодня таких примеров по стране достаточно много. Например, почти 2000 жителей Чувашии, справившие новоселье в последние 3 года, хорошо знают, что такое социальная ипотека. Именно благодаря ей они получили квартиры или построили собственные дома. И хотя рассчитываться по кредитам многим придется еще 10-20 лет, люди довольны: ведь все эти годы они будут жить в нормальных условиях, а не маяться в бесконечной очереди на бесплатное жилье. Квартиры на условиях долговременного кредитования предоставлялись врачам, учителям и прочим бюджетникам под 5% годовых в рублях, при этом первоначальный взнос составлял 30% стоимости приобретаемой квартиры. Поскольку бюджетникам сложно было собрать деньги даже на первый взнос, в зачет принималась стоимость имеющегося жилья. Разницу между банковской (не менее 15% в рублях) и социальной ставкой взял на себя республиканский бюджет. С учетом того, что инфляция в последние годы составляла в среднем 14% в год, получатели кредита даже немного выиграли. Выиграли и власти. Они обеспечили возврат значительных сумм за жилье, которое, по идее, должны были дать бесплатно.
Сейчас в Чувашии активно развивается еще одна форма социальной ипотеки - молодежная. Кредиты под льготный процент выдаются молодым семьям, где возраст супругов не превышает 30 лет. При рождении каждого ребенка семье "прощается" сумма кредита, эквивалентная стоимости 18 м2.
В Белгородской области действует программа ипотечного жилищного кредитования, реализуемая администрацией региона. Для жителей области, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилищной субсидии, годовая процентная ставка составляет 8,5%. Максимальный срок выдачи кредитов (займов) - 15 лет, а годом раньше было только 10 лет. В Липецкой области местное законодательство прослеживает, чтобы программой ипотечного кредитования воспользовались только те, кто действительно в этом нуждается, - педагоги и врачи, молодые семьи, сельские специалисты. Но поскольку очередь большая для региона, более 2350 человек, часть бюджетных средств Липецкая ипотечная корпорация направляет на долевое участие в строительстве.
В Казани для того, чтобы обычный гражданин мог воспользоваться жилищным кредитом, он выдается на 20-30 лет, под 5-6% годовых, со стартового взноса 5% стоимости квартиры для молодых семей и 10-30% для остальных граждан. Вот конкретный пример. Представим молодую семью: двое работающих, один ребенок. Ежемесячный доход возьмем меньше среднего - около 7000 руб. Нужна квартира стоимостью примерно 400 тыс. руб. Первый взнос 5% - это 20 тыс. руб. Кредит на 20 лет в размере 380 тыс. руб. под 6% годовых, при равномерных выплатах - это ежемесячно порядка 2,6 тыс. руб., что для нашей молодой семьи многовато.
Размер выплаты можно уменьшить за счет налогового вычета 13% от дохода тем, кто платит за жилищный кредит, а это минус 910 руб. Получаем средние выплаты 1690 руб. в месяц. Это уже реально. Это плата за свою собственную квартиру, меньше затрат на аренду такой же квартиры на птичьих правах.
Одно из ведомств, где взят на вооружение опыт предоставления жилья в кредит, это Российские железные дороги. "Желдорипотека" разработала условия приобретения жилья по системе ипотечного кредитования, приемлемые практически для каждого труженика магистралей - 15% первоначальный взнос, рассрочка до 15 лет под 2% годовых для семей очередников и 10% годовых для железнодорожников, которые очередниками не являются. Взнос для молодежи - не менее 5% с уплатой в течение 15 лет 1% годовых. Предусмотрены также социальные льготы. Приводятся цифры, что только на южно-уральском направлении ЖД 4500 железнодорожников заявили о своем желании приобрести квартиру по системе ипотечного кредитования, при общем количестве очередников 15 тыс. Для этого требуется проинвестировать около 2 млрд руб. и построить 150-160 тыс. м2 жилья. В перспективе планируется выполнять весь спектр работ, связанных с жилищным строительством, - от проектирования до вручения свидетельств о собственности хозяевам квартир.
Это только некоторые примеры, а ведь действуют специальные программы по всей стране, от Калининграда до Владивостока, не исключение и столица с ее запредельными ценами на жилье. Московское правительство разработало программу помощи молодым семьям, которые по льготной цене могут приобрести жилье по ипотеке.
Но, к сожалению, говорить о массовом участии граждан России в ипотечных программах пока рано. Очереди на улучшение жилищных условий в несколько раз превышают число тех, кто с помощью кредита получил квартиру или построил дом. Главная причина этого - отсутствие полноценной государственной поддержки. То, что мы рассмотрели выше - это инициатива на местах по принципу "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Но ведь за границей, в развитых странах, жилищные проблемы решаются не стихийно. И в США, и в Германии купить жилье за полную стоимость могут только очень богатые люди, так же как и у нас в стране. Значит, основная масса населения пользуется кредитами. Жилищное кредитование на Западе и в начале своей истории, и в настоящее время поддерживается государством.
Форма содействия в приобретении жилья семьям с невысокими доходами применяется в ряде ипотечных программ в США. От заемщика требуется внесение первоначального взноса, который выдается в виде субсидии. В некоторых случаях, предоставляя кредиты для внесения первоначального взноса, кредиторы разрешают заемщикам не возвращать кредит, если они остаются в приобретенном жилье определенный период времени. В других программах заемщики должны возвратить кредит, если только они продадут собственность. Чаще всего финансовые средства, используемые в таких программах, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы. Законодательство США вынуждает банки и крупные ипотечные корпорации предпринимать активные шаги в обслуживании семей с низкими и умеренными доходами.
Другая форма государственной поддержки - субсидирование процентной ставки ипотечного жилищного кредита. В Финляндии и Норвегии, например, предоставляется государственный жилищный кредит с процентной ставкой ниже рыночной, а в Дании, Швеции чаще используется субсидирование этой процентной ставки со стороны государства. Вообще в скандинавских странах получили большое распространение государственные гарантии на кредитование жилищного строительства. Преимуществом такого предоставления гарантий является возможность кредитовать новое жилищное строительство по более низким процентным ставкам, поскольку сокращается надбавка кредита за риск.
В ряде стран социальным категориям заемщиков государство предусматривает налоговые льготы при приобретении жилья. Например, в Испании муниципалитеты принимают на себя субсидирование малоимущих заемщиков.
Немецкая система стройсбережений предполагает накопления в общей кассе, и при достижении 40 или 50% от стоимости жилья на остальную сумму выдается ссуда с рассрочкой 6,5-18 лет. При этом в Германии широко применяется государственное стимулирование накоплений собственного капитала на жилищное строительство - посредством предоставления ежегодных премий.
Вкладчик немецкой стройсберкассы знает, что лет через 5 его деньги увеличатся на 35-40%. И государству выгодно стимулировать участие своих граждан в накопительной системе, поддерживать жилищное кредитование в любой форме. Ведь это постоянное обеспечение работой строительного комплекса, это налоговые поступления в бюджет, это извлечение тех самых "матрасных" денег, которые российское население по привычке держит дома, без всякого эффекта для себя и экономики страны. В развитых странах, где кредитование жилья стабильно, на каждую вложенную денежную единицу государство получает 10 единиц отдачи.
Страны Восточной Европы взяли на вооружение опыт богатых соседей, и даже они теперь оправдывают вложение одной единицы в жилищное кредитование в короткие сроки в трехкратном размере. В Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, а также в Казахстане приняты законодательные акты, регулирующие деятельность строительных сберегательных касс и предусматривающие господдержку вкладчикам этих касс в виде поощрительных премий. Да и в регионах России, где есть хорошо построенные программы, где предоставляются льготы людям, - частичное погашение процентов, частичное погашение первоначального взноса, - иногда за год бюджет возвращает все, что он дает, через активизацию жилищного строительства, через налоги.
Но в целом по России такая отдача - это единичные случаи. И все потому, что государство рассматривает население как немощных родственников, жаждущих подаяния. Господдержка ипотеки заведомо убыточна и неэффективна. Например, в Москве, по данным постановления правительства Москвы об итогах выполнения городских жилищных программ за 2002 г., для предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья из городского бюджета выделено 1120 тыс. руб., за счет которых 1675 московских семей приобрели 96,3 тыс. м2 общей площади, выложив при этом 368 млн руб. собственных средств. Таким образом, эффективность субсидирования - всего 30 коп. на каждый бюджетный рубль. Примерно и в целом по стране такие цифры, т.е. господдержка ипотеки оказывается в минусе, а не в плюсе. То, что выгодно всему миру, оказывается невыгодным нам.
Почему так происходит? Изначально ипотека в стране приживалась без какой-либо поддержки государства, которое на словах поддерживало новое течение в решении жилищных проблем, а на деле отправило ее в стихию рынка, где банки и риэлторские компании на свой страх и риск устанавливают первоначальный взнос, размер кредитных ставок, сроки возврата кредита. Естественно, все эти показатели значительно отличаются от мировых и воспользоваться ипотекой могут лишь люди с официальным доходом намного выше среднего.
Помимо этого надо назвать и другие причины слабого развития рынка ипотеки. Это и упорное внедрение двухуровневой американской ипотеки, которая в российских условиях приживается плохо, поскольку нет ни настоящих инвесторов с крупными капиталами, ни высокодоходного среднего класса, ни долгосрочных кредитов. (Кстати, мы взяли самый примитивный принцип американской ипотеки, на самом деле в США в каждом штате существует множество программ. Есть такие модели, при которых выдается безвозвратная субсидия, если заемщик берет на себя собственность как бремя и платит полностью за ее обслуживание и все бытовые удобства.)
Это отсутствие государственных стандартов жилищного финансирования, что выражается в крайне незначительном количестве актов прямого действия.
Добавим к этому недостаточную работу АИЖК, агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Все 100% акций АИЖК принадлежат государству. Агентство выкупает у ипотечных банков закладные и выпускает корпоративные ценные бумаги. Общий объем фактической государственной поддержки деятельности АИЖК в течение 3 лет составляет 1,56 млрд руб. (по московским ценам, это примерно 700 типовых двухкомнатных квартир). Очевидно, что данную сумму необходимо увеличить в десятки тысяч раз, чтобы результаты хоть как-то отвечали потребности населения Российской Федерации в жилье, а это значительно превышает весь федеральный бюджет.
Таким образом, мы видим, что социальная ипотека, примеры которой дают регионы, сегодня может быть одной их самых оптимальных форм жилищного кредитования. Но для того, чтобы федеральные деньги дошли до учителей и врачей, а не попали к друзьям и родне ипотечных чиновников, нужны федеральные и региональные законы, которые нормами прямого действия определяют объемы льгот и категории населения, имеющее право воспользоваться льготным жилищным кредитом. К ней нужны федеральные и региональные законы, гарантирующие каждому врачу, учителю адресную целевую поддержку. Мы сделали эти законы, готовы представить их в правительство и Государственную Думу РФ. Своевременно ли это теперь, когда в Государственной Думе РФ принимается целый пакет документов под общим названием "Доступное жилье"? Считаю, что для закона о социальной ипотеке время пришло. Пакет в части социальной ипотеки не закрыт ни для молодых семей, ни для учителей и врачей, но нет однозначно прописанных механизмов, которые нормами прямого действия позволяют получить доступ к льготным кредитам. Необходимо подчеркнуть, что пакет "Доступное жилье" на две трети состоит из тех законов и поправок, которые были разработаны нами, партией "Развитие предпринимательства". Думаю, что и закон о социальной ипотеке займет в этой программе свое место.
Грачев Иван Дмитриевич. Кандидат физико-математических наук. В Государственной Думе ФС РФ I и II созывов работал Заместителем Председателя Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности. Член Комитета Государственной Думы ФС РФ III созыва по собственности, Председатель подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности. Директор Центра социальной ипотеки, лидер партии "Развитие предпринимательства".
|
