|
Правовые аспекты закона об ипотеке
Сусликов В.Н., директор учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территории Курской области
В условиях формирования гражданского общества стала очевидной необходимость создания именно такого механизма правового регулирования имущественных отношений, при котором территориальные органы были бы заинтересованы в эффективном использовании всех объектов собственности, а субъекты РФ имели бы такую управляющую систему, переменные которой влияют друг на друга посредством использования одной или нескольких замкнутых цепей, обладают обратной связью, свойствами, позволяющими регулировать выполнение правовых актов, отношения в сфере недвижимости.
Отсюда возникает вопрос об изменении функций права в регулировании системы государственных правоотношений недвижимости. С помощью этих функций должны оптимально сочетаться интересы собственников недвижимости. Тогда государство не будет монопольным субъектом имущественных отношений, а станет одним из равноправных участников, действующих на основе конституционных принципов многообразия форм собственности, свободы ведения экономических процессов, равенства всех участников имущественных отношений. Укрепление механизма правового регулирования отношений недвижимости - следствие взаимодействия правовой, экономической и управленческой систем РФ. Правовая система берет на себя основные функции по регулированию отношений недвижимости, становится неотъемлемым инструментом демократизации имущественных отношений.
Наличие более или менее постоянного спектра потребностей однородной системы отношений позволяет говорить о наличии в системе российского права особой сферы права, объединяющей нормы, закрепляющие властное воздействие государства на сферу недвижимости.
Это обстоятельство обуславливает возможность кодификации законодательства о системе государственного управления, учета и регистрации недвижимости, т.к. нередко различными правовыми актами закрепляются порой дублирующиеся и даже противоречащие друг другу принципы и функции политики правоотношений в России. В качестве примеров тому можно назвать ведение антимонопольного регулирования и создание наиболее благоприятных условий для развития финансово-промышленных групп, причем порой с помощью средств государственного бюджета, либерализацию внешнеторговой деятельности и предоставление индивидуальных льгот некоторым экспортерам.
Государственное управление является системой организационных, правовых, информационных и других взаимоотношений субъектов (органов управления) и объекта, целенаправленно опосредуемых правом владения, пользования и распоряжения имуществом. Такое функционирование предполагает целенаправленное развитие, движение отношений собственности для того, чтобы привести в порядок систему имущественных отношений в РФ.
Экономическое развитие России невозможно без привлечения инвестиций. Но вовлечение в хозяйственный оборот инвестиций невозможно без существенных гарантий, финансовых обеспечений, залога.
Залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Залог недвижимого имущества - ипотека позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на момент расчета должника с кредитором, несмотря на инфляцию, т.к. стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Следовательно, ипотека - наиболее предпочтительный способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Ранее распространенный способ обеспечения исполнения обязательств - неустойка отходит на второй план по сравнению с ипотекой. Действительно, если у должника нет средств для уплаты основного долга, то откуда они возьмутся для уплаты штрафных санкций, пени?
Исполнение обязательств, вытекающих из договора ипотеки, заключается в следующем:
- принятие мер, обеспечивающих сохранность заложенного имущества;
- соблюдение определенных законом или договором правил владения, пользования и распоряжения предметом ипотеки;
- обращение взыскания на имущество в порядке, определенном законом или договором.
Стороны договора должны выполнять все нормы, установленные законом, а также выполнять обязательства, определенные договором залога.
Однако, несмотря на все свои преимущества, ипотека пока не получила широкого распространения в предпринимательских отношениях. Хотя ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" действует с 1998 г.
Для успешной реализации положений этого закона необходимо принять ряд поправок к уже действующему законодательству. Нужен правовой финансово-кредитный механизм, который позволил бы решить эту проблему.
В настоящее время договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В связи с созданием института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требование об обязательной нотариальной форме договора об ипотеке является нецелесообразным по следующим причинам.
Законодательством предусмотрено около 20 видов нотариальных действий. Это удостоверение различных фактов и прав, которые не вызывают сомнения, свидетельствование документов, выписок из них и копий документов, принятие мер к охране наследственного имущества и другие действия, которые направлены на охрану законных интересов физических и юридических лиц.
Перед удостоверением сделки нотариус выясняет, не противоречит ли она требованиям законодательства, разъясняет значение документа, права, обязанности и последствия совершения сделки. Нотариус выступает в интересах каждой стороны, в отличие от адвоката, который действует только в интересах своего клиента.
Нотариус должен выяснить, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон, понимают ли стороны последствия заключения сделки. Договор, удостоверенный нотариусом, придает отношениям по такой сделке стабильный, бесконфликтный и прогнозируемый характер.
В настоящее время для большинства сделок не требуется обязательное нотариальное удостоверение. Этот вопрос законом отнесен на усмотрение сторон.
За совершение нотариальных действий нотариус взимает государственную пошлину, а частный нотариус (которыми в настоящее время являются почти все нотариусы) - плату в размере государственной пошлины. Размер государственной пошлины для удостоверения договоров составляет 1,5% от суммы сделки и плюс 1% от суммы сделки за составление проекта договора.
Установление нотариальной формы договора об ипотеке не влияет на возникновение правовых последствий, т.к. договор об ипотеке считается заключенным только с момента государственной регистрации. Кроме того, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке" незарегистрированный договор об ипотеке является ничтожным и, следовательно, не порождает никаких обязательственных правоотношений.
Наряду с договором об ипотеке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит ипотека как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения). Государственная регистрация ипотеки как обременения (ограничения) имеет практически значимое последствие. До момента государственной регистрации ипотеки как обременения, залогодержатель не может во взаимодействии с третьими лицами ссылаться на возникшее залоговое правоотношение и свой статус залогодержателя (п. 7 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке"). Именно с момента государственной регистрации ипотеки данные о ней становятся доступны третьим лицам, т.к. в соответствии со ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу. Кроме того, из содержания ст. 43 ФЗ "Об ипотеке" видно, что при наличии нескольких ипотек очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП о дате государственной регистрации ипотеки. Следует подчеркнуть, что государственная регистрация носит открытый характер, а нотариус соблюдает тайну нотариального действия.
Статья 13 Закона о регистрации предусматривает обязательность проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, и проведение законности сделки. При этом государственные регистраторы проверяют законность всех сделок с недвижимостью: совершенных как в нотариальной, так и в простой письменной форме; заключенных как физическими, так и юридическими лицами; как подлежащих, так и не подлежащих государственной регистрации, но являющихся основанием для регистрации права (перехода права, ограничения, обременения).
Правовая экспертиза - это изучение представленных на государственную регистрацию документов на предмет их подлинности и достоверности указанных в них сведений, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. При проверке законности сделки устанавливается личность сторон сделки, проверяется дееспособность и правоспособность сторон сделки, полномочия представителей, исследуются все обстоятельства, связанные с соответствием сделки действующему законодательству (устанавливается, является ли сделка заключенной, выявляются признаки ничтожной и оспоримой сделки).
Государственным регистратором проверяются не только представленные документы, но и устанавливается соотношение между заявленными правами и сделками и зарегистрированными правами, арестами, запрещениями, иными ограничениями (обременениями), заявленными в судебном порядке правами требования. Нотариус не имеет возможности проверить законность сделки в полном объеме, т.к. в отличие от ЕГРП единая информационная система записей нотариальных действий в РФ отсутствует.
По результатам проверки государственный регистратор принимает одно из следующих решений:
- о государственной регистрации;
- о приостановлении государственной регистрации - в случае возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации или в подлинности представленных документов, достоверности указанных в них сведений;
- об отказе в государственной регистрации - при наличии оснований, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации.
При этом учреждения по государственной регистрации прав несут ответственность за точное и правильное внесение в ЕГРП записей о правах, ограничениях (обременениях) и сделках, за необоснованный отказ в государственной регистрации, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
Таким образом, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от имени государства уполномочены подтверждать законность зарегистрированной сделки, существование зарегистрированного права (ограничения, обременения) и тем самым обеспечивать стабильность имущественного оборота, охрану прав и интересов участников сделок с недвижимым имуществом.
Обязательная нотариальная форма договора об ипотеке увеличивает длительность и стоимость оформления договора и является излишней обязанностью для субъектов гражданских правоотношений, не обеспечивающей дополнительных гарантий прав кредиторов и должников.
В целях избежания дублирования полномочий государственных регистраторов и нотариусов, сокращения временных и материальных затрат целесообразно внести изменения в законодательство об отмене требования об обязательной нотариальной форме договора об ипотеке, оставив право выбора формы договора (простая письменная или нотариальная) на усмотрение участников сделки.
Сусликов Владимир Николаевич. Кандидат юридических наук. В 1989 г. утвержден председателем Курского городского комитета по охране природы. В 1996-99 гг. - первый заместитель председателя Комитета по управлению имуществом Курской обл. С 1999 г. - главный государственный регистратор прав - директор Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской обл.
| 
