|
Меры по обеспечению доступности жилья рынка
Зюкин В.Н., Председатель Совета директоров строительной компании «Славяне»
Одним из условий формирования механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья, является необходимость наращивать объемы возводимого и реконструируемого жилья, одновременно снижая уровень износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства, причем муниципальные власти должны принимать в этом самое непосредственное участие. Этому, к сожалению, мешают существующие административные барьеры в инвестиционно-строительной деятельности. На наш взгляд, необходимо, не снижая требовательности, упростить процедуры проведения государственных экспертиз градостроительной и проектной документации, а в законодательную базу ввести механизмы, позволяющие инициировать органам местного самоуправления разработку правил землепользования и застройки.
В настоящее время многие строительные компании сталкиваются с проблемой нехватки земельных участков под застройку, перекладывания в полном объеме финансирования их инженерного обустройства на инвестора, что приводит к росту цен и, как следствие, -- к снижению доступности жилья. С выделением земельного участка возникает острейшая необходимость его скорейшего освоения и в связи с этим -- привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов.
Проанализировав ситуацию, сложившуюся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, руководство строительной компании "Славяне" приняло курс на активную поддержку целевых социальных программ, разработанных и действующих на территории Московской области. Мы считаем, что жилищная политика должна формироваться параллельно по двум направлениям: строительство социального жилья для малообеспеченных слоев населения и развитие рынка жилья по доступным ценам. Сегодня мы пытаемся реализовать это в своей практической деятельности.
Изучив схемы ипотечного кредитования различных кредитных учреждений, наша компания создала свою систему предоставления кредита, помогающую нашему инвестору участвовать в строительных проектах, покупать новое жилье, модернизировать имеющееся.
Инструментом решения указанных задач избрано создание ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан (ИКПК) "Северо-Восточное Подмосковье", который работает в рамках реализации Московской областной программы ипотечного кредитования. Кооператив аккредитован при ипотечной корпорации Московской области -- региональном операторе агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и является членом Ассоциации кредитных потребительских кооперативов Московской области "Московия". Деятельность кредитного кооператива основана на финансовой взаимопомощи (в том числе в вопросе приобретения квартир) его членов путем совместного сбережения их денежных средств и предоставления займов за счет этих средств.
Участие в указанной программе и осуществление деятельности в соответствии со стандартами и правилами АИЖК дает возможность кооперативу восстанавливать выданные заемные средства путем рефинансирования выпущенных закладных с использованием и обращением на рынке ценных бумаг.
Граждане, являющиеся членами кооператива, имеют возможность получить жилищный заем на следующих общих условиях:
- размер кредита - до 70% стоимости приобретаемого жилья;
- срок погашения кредита - от 1 года до 20 лет;
- процентная ставка - 15% годовых в рублях;
- обеспечение - залог (ипотека) приобретаемой квартиры.
В случае недостатка средств на первоначальный взнос за жилье в кооперативе предусмотрена возможность первоначального накопления денежных средств. Для защиты от инфляции в период накопления члену кооператива выплачивается компенсация; когда накапливается сумма, достаточная для получения займа, он может получить заем в рублях.
Важно подчеркнуть, что ипотечный кредит по стандартной схеме можно получить только под залог готового жилья в новостройке или на вторичном рынке, но ведь очень часто граждане хотят участвовать в финансировании своего жилья на этапе строительства. Поэтому существует специальная схема получения ипотечного кредита для желающих участвовать в долевом строительстве новостроек строительной компании "Славяне". Суть ее в следующем: гражданин заключает договор долевого участия в финансировании строительства и вносит 55% стоимости строящейся квартиры, еще 20% он вносит равными частями на протяжении всего срока строительства. На оставшуюся сумму в 25% кредитный кооператив выдает ипотечный заем под 15% годовых в рублях на срок от 1 года до 20 лет.
Важно отметить, что деятельность кооператива носит социальную направленность, помогая людям с небольшими, но стабильными доходами. Кредитный кооператив предоставляет своим членам и потребительские займы - сравнительно небольшие суммы на приобретение предметов длительного пользования или другие цели.
Деятельность кооператива регламентируется федеральным законом от 07.07.01 № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан" и не требует получения банковской лицензии.
За этот год в ИКПК "Северо-Восточное Подмосковье" выдано потребительских займов на сумму более 4 млн руб. и 20 займов на приобретение жилья. Кооператив, первоначально созданный из числа сотрудников компании "Славяне", сегодня насчитывает уже более 70 членов и включает людей из различных слоев и категорий населения. Это только начало.
Опыт нашей работы показывает, что большинство из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, способны участвовать в различных ипотечных программах. Развитие же массового ипотечного кредитования увеличивает платежеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья и в 10-12 раз -- для улучшения жилищных условий.
Специалистами ипотечного кредитного кооператива "Северо-Восточное Подмосковье" разработано множество тарифных планов ипотечных займов, удовлетворяющих потребности различных слоев населения. Так, на сегодняшний день действуют особые условия по кредитованию молодых семей.
Еще одной острой социальной проблемой по-прежнему остается необеспеченность жильем военнослужащих российской армии, внутренних и других войск. Понятно, что при сложившемся способе ее решения за счет бюджетных средств нет сколько-нибудь реальных перспектив изменения ситуации к лучшему.
При ипотечном кредитовании, оплатив сертификатом первоначальный взнос, военнослужащий может сразу вселиться в квартиру, а оставшуюся часть платить в рассрочку.
Задачи повышения доступности жилья для граждан РФ, в том числе военнослужащих, являются в настоящее время для нашей страны основополагающими. Президент и Правительство РФ рассматривают их в качестве приоритетных направлений деятельности всех органов власти. Так, Президент РФ В.В.Путин в своем выступлении 12 февраля 2004 г. особое внимание уделил ипотеке, отметив, что необходим комплексный пакет законов, который бы "запустил" рынок доступного жилья, что правительство должно внести этот пакет на рассмотрение уже на весенней сессии. Скорейшее решение этого вопроса для нас -- практиков очень важно.
Работая в Московской области, мы видим, что проблемы ипотеки имеют большое значение и в деятельности Правительства области. Так, Губернатор Московской области Б.В.Громов, его заместитель А.В.Горностаев на совещаниях неоднократно отмечали, что ипотека - это важнейший инструмент, способный повысить не только объемы жилищного строительства, но и активизировать развитие экономики региона в целом. Эта установка находит понимание и поддержку органов власти и управления, руководителей хозяйственных организаций. Наши подвижки в реализации идей ипотеки стали бы невозможны без содействия и помощи нам в решении возникающих проблем со стороны Министра строительства Правительства Московской области Е.В.Серегина и сотрудников его ведомства, а также руководителей администраций городов и районов Подмосковья.
Зюкин Виктор Николаевич служил в ракетных войсках. В 1992 г. создал и возглавил строительную компанию "Славяне". В настоящее время занимает должность Председателя Совета директоров. В 2003 г. оргкомитетом Международного форума "Мировой опыт и экономика России" награжден почетным знаком "Золотой щит экономики".
| 
