|
Применение положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при совершении сделок об отчуждении земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения"
Турецкий Е.Ю., главный специалист отдела методической работы учреждения юстиции по регистрации прав на территории Ставропольского края
После вступления в силу ФЗ от 24.07.01 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон №101-ФЗ) все больше земельных участков данной категории вовлекается в гражданский оборот. И если раньше во многих субъектах РФ (в том числе в Ставропольском крае) круг сделок с земельными участками, а также с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее - земельные участки и земельные доли1) был весьма ограничен ввиду отсутствия соответствующих законов субъектов РФ, то теперь законодательство допускает совершение практически всех сделок с учетом особенностей, установленных Законом №101-ФЗ. При этом на практике возникает много вопросов, связанных с отчуждением земельных участков и земельных долей и применением положений Закона №101-ФЗ к сделкам по их отчуждению.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона №101-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозназначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозназначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозназначения.
Статьями 8 и 12 Закона №101-ФЗ установлены достаточно существенные особенности в совершении сделок по отчуждению земельных участков и земельных долей. В связи с этим возникает вопрос, на все ли сделки по отчуждению земельных участков и земельных долей распространяются нормы Закона №101-ФЗ?
В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона №101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозназначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Исходя из этого правила, продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. И только если субъект РФ откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.
Таким образом, основной особенностью и своего рода ограничением права на распоряжение имуществом, установленным законодательством об обороте земель сельхозназначения при продаже земельного участка, является преимущественное право покупки субъекта РФ.
Однако оборот земельных участков не ограничивается только сделками по купле-продаже. Между тем, ст. 8 Закона №101-ФЗ называется "Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения", и норм о других сделках по отчуждению земельных участков, предусматривающих особенности по их совершению, в Законе №101-ФЗ не содержится. Означает ли это, что иные сделки (а это и мена, и дарение, и рента, и внесение в уставной капитал, а также некоторые другие сделки) об отчуждении земельных участков можно совершать в общем порядке, установленном гражданским законодательством?
На этот вопрос, по-видимому, следует ответить следующим образом: если законом к того или иного рода сделкам об отчуждении применяются правила о купле-продаже, то на такие сделки Закон №101-ФЗ должен распространяться в полной мере. Так, согласно п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Это свидетельствует о том, что при мене земельного участка из земель сельхозназначения также будет действовать преимущественное право покупки (приобретения) субъекта РФ со всеми вытекающими отсюда обязанностями продавца - собственника земельного участка, предусмотренными ст. 8 Закона №101-ФЗ.
А вот дарение и внесение земельного участка в уставной (складочный) капитал юридического лица должны совершаться по общим правилам гражданского законодательства и преимущественное право субъекта РФ на приобретение земельного участка в данном случае не действует.
Спорным является вопрос о распространении норм Закона №101-ФЗ на отчуждение земельных участков по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК РФ, в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения.
На первый взгляд может показаться, что поскольку к договорам ренты при возмездном отчуждении имущества применяются правила о купле-продаже, то и ст. 8 Закона №101-ФЗ должна распространяться на отчуждение земельных участков под выплату ренты. Однако, как указано в п. 2 ст. 585 ГК РФ правила о купле-продаже применяются только к отношениям сторон договора ренты по передаче и оплате имущества. Но хотя ст. 8 Закона №101-ФЗ и содержит определенные особенности по оплате, связанные с тем, что продавец земельного участка вправе продать его по цене не ниже указанной в извещении, направленном в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, эта особенность по оплате применяется, только когда действует преимущественное право покупки субъекта РФ. А, исходя из нормы п. 2 ст. 585 ГК РФ, преимущественное право покупки субъекта РФ при отчуждении земельного участка по договору ренты действовать не должно.
Несколько иначе, чем в отношении земельных участков, в Законе №101-ФЗ сформулированы правила отчуждения земельных долей.
В соответствии со ст. 12 Закона №101-ФЗ к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозназначения применяются правила ГК РФ. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать земельную долю третьему лицу. Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозназначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельную долю с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным ст. 8 Закона №101-ФЗ, независимо от количества участников долевой собственности. И только, если и субъект РФ откажется от покупки земельной доли либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.
Как видим, при продаже земельной доли действует преимущественное право покупки не только у субъекта РФ, но и у остальных участников долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ, причем в п. 1 ст. 12 Закона №101-ФЗ имеется оговорка, что правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ должны соблюдаться при возмездном отчуждении земельной доли.
Означает ли это, что особенности, установленные ст. 12 Закона №101-ФЗ применяются в отношении всех сделок по отчуждению земельных долей, если они носят возмездный характер? В отношении земельных участков, как было указано выше, особенности Закона №101-ФЗ действуют лишь в случаях, когда к сделке по отчуждению земельного участка возможно применять правила о купле-продаже. В отношении же земельных долей в ст. 12 Закона №101-ФЗ говорится не только о купле-продаже, но и о других сделках.
Однако в ст. 250 ГК РФ речь идет только о продаже доли в праве общей собственности, поэтому представляется, что и в случае совершения сделок с земельными долями необходимо учитывать, действуют ли на данную сделку правила о купле-продаже или нет. Если правила о купле-продаже на сделку по отчуждению земельной доли не распространяются, то и особенности, установленные ст. 12 Закона №101-ФЗ, не должны распространяться на такую сделку. Кроме того, в п. 5 ст. 250 ГК РФ специально предусмотрено, что правила данной статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены, что корреспондирует с п. 2 ст. 567 ГК РФ. Иное было бы весьма нелогичным, т.к. условия продажи земельного участка не должны отличаться от условий продажи доли в праве собственности на него, за исключением, конечно, положений ст. 250 ГК РФ.
Наконец, в соответствии с п. 4 ст. 9 Закона №101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозназначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст.ст. 8 и 10 Закона №101-ФЗ.
Это означает, что если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то при передаче его в собственность арендатора по договору аренды с правом выкупа действуют положения ст. 10 Закона №101-ФЗ. Если же земельный участок находится в частной собственности, должны действовать положения ст. 8 Закона №101-ФЗ. В первом случае вопросов не возникает, однако не совсем ясно, в каком порядке необходимо применять ст. 8 Закона №101-ФЗ к отчуждению земельного участка по договору аренды с правом выкупа. Ведь названная статья предусматривает преимущественное право покупки земельного участка субъекта РФ. Тогда выходит, что если субъект РФ воспользуется этим правом, то арендатор не сможет выкупить земельный участок. А ведь зачастую в договорах аренды содержатся положения о том, что в выкупную цену засчитываются арендные платежи, возможны и иные варианты погашения выкупной цены, при которых арендатор ее выплатит, а приобрести земельный участок не сможет.
Полагаем, что распространение законодателем права преимущественной покупки субъекта РФ при отчуждении земельного участка по договору аренды с правом выкупа является не совсем обоснованным.
Однако, чтобы избежать такого столкновения интересов арендатора и субъекта РФ, по-видимому, следует уже перед заключением договора аренды земельного участка с правом выкупа уведомлять высший исполнительный орган государственной власти в порядке п. 2 ст. 8 Закона №101-ФЗ.
Конечно, препятствий в государственной регистрации договора аренды с правом выкупа в случае неуведомления высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не имеется. Но для регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору аренды с правом выкупа отсутствие документов о надлежащем уведомлении либо отказа субъекта РФ от права преимущественной покупки, скорее всего, является основанием для направления запроса в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ с целью выяснения вопроса, будет ли субъект РФ использовать право преимущественной покупки.
Таким образом, следует сделать вывод, что положения Закона №101-ФЗ при совершении сделок об отчуждении земельных долей и земельных участков из земель сельскохозназначения должны распространяться только на такие сделки, к которым законодательством допускается применение правил о купле-продаже.
1. Далее для целей настоящей статьи и краткости в изложении в отношении долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозназначения будет использоваться понятие "земельные доли", поскольку именно они в настоящее время составляют основную массу объектов собственности в области оборота земель сельскохозназначения, а в соответствии со ст. 15 Закона №101-ФЗ земельные доли и доли в праве общей собственности являются идентичными понятиями.
|
