|
О делимости недвижимых вещей
Пискунова М.Г., заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ
В связи с развитием рынка недвижимости, все большим вовлечением в гражданский оборот земельных участков возникают вопросы о регулировании правоотношений по поводу таких специфических объектов недвижимого имущества, как части зданий, жилых и нежилых помещений, части земельных участков. Целью настоящей статьи является исследование возможности раздела объектов недвижимости, понятия "часть объекта недвижимости" с учетом процедур кадастрового и технического учета, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Индивидуализация объектов недвижимости
Исследование проблемы следует начать с анализа понятия недвижимости в гражданском законодательстве. Обратим внимание, что ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи" включена в подраздел 3 "Объекты гражданских прав" раздела I Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав. Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ 3 критерия отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:
1) природные свойства - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты ("недвижимость по природе");
2) физические свойства - прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты;
3) указание в законе ("недвижимость по закону") - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).
По принятой классификации вещей недвижимость относится к индивидуально определенным непотребляемым вещам. Для целей государственной регистрации (по существу, для целей имущественного оборота) описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - далее Закон о государственной регистрации). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.
Кадастровый учет земельных участков. В отличие от земли как природного ресурса, объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст. 1 ФЗ от 2.01.00 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре), государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст.ст. 30, 32, 37).
Порядок установления границ участков определяются ФЗ от 18.06.01 № 78-ФЗ "О землеустройстве" (далее - Закон о землеустройстве). Органом, уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр).
Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка. Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. "Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель" (п. 2 ст. 14 Закона о земельном кадастре).
Технический учет иных объектов недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы), и не нуждаются в "формировании". Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и пр.
В отличие от кадастрового учета техническая инвентаризация регулируется не федеральными законами, а распорядительными актами исполнительной власти: постановлениями Правительства РФ от 13.10.97 № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", от 4.12.00 № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности"; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4.08.98 № 37; Правилами ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденными приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31.05.01 № 120.
Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета, его отсутствие в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.
Объекты технической инвентаризации и объекты гражданских прав. Являясь недвижимостью, объекты технического учета, как правило, являются объектом гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.
В п. 3 Положения об организации в РФ государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4.12.00 № 921, установлено, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (объектами учета), являются:
а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
в) объекты, незавершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
г) бесхозяйные объекты.
Согласно п. 13 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности наряду с жилыми и нежилыми зданиями к градостроительным объектам относятся жилые комплексы, комплексы гражданских зданий, производственно-технологические комплексы, т.е. совокупности недвижимых вещей.
Данные перечни иллюстрируют вышеприведенный тезис, что объекты технического учета отнюдь не всегда являются объектом гражданских прав. Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников (ст.ст. 222, 225 ГК РФ).
Градостроительные объекты не всегда являются объектом вещных прав. Например, в здании смешанного типа - многоквартирном доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями объектами имущественных прав являются жилые и нежилые помещения, а также принадлежащее собственникам квартир на праве долевой собственности общее имущество дома (общие помещения, конструкции, оборудование и прочее согласно ст. 290 ГК РФ). Не случайно в гл. 18 ГК РФ многоквартирный дом указан в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав.
Другой пример. По вышеуказанной Инструкции о проведении учета жилищного фонда единицей технической инвентаризации являются домовладение, отдельно стоящее здание. Но домовладение нельзя отнести к единому объекту вещных прав. Согласно этой же Инструкции домовладение - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.).
По правилам технического учета каждому зданию, строению, сооружению присваивается буквенное обозначение - литера. Технический паспорт домовладения содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел "Сведения о принадлежности", в котором есть графа "Доля (часть, литера)". К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. То есть, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности "на домовладение", но и о праве на каждую литеру, каждый объект недвижимости в составе домовладения.
Таким образом, понятия объекта технического учета, объекта градостроительной деятельности и недвижимого имущества как объекта прав могут не совпадать. Но это не должно препятствовать проведению государственной регистрации прав. Сведения об объекте регистрируемого вещного права могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на основании технического паспорта единого объекта инвентаризации (домовладения, производственно-технологического комплекса, иного комплекса зданий и сооружений), содержащего сведения о нескольких объектах прав - зданиях, жилых домах и их частях.
Делимость объектов недвижимости
Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК РФ как "вынужденный" объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Аналогичный критерий содержится и в п. 4 ст. 5 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке): часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Еще один критерий дан в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ, ВС РФ от 1.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Таким образом, для всех вещей существуют следующие критерии делимости:
- отсутствие законодательных запретов раздела;
- сохранение частями целевого назначения вещи;
- сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.
Обратим внимание, что раздел или выдел доли из общего имущества влечет прекращение права общей собственности на вещь и возникновение индивидуальной собственности на ее части как юридически самостоятельные объекты прав. Значит, при разделе объектов недвижимости должны также образовываться объекты недвижимости.
Части недвижимой вещи должны быть сами по себе недвижимостью - объективно существующей и индивидуально определенной вещью, иметь границы, установленные условно (участки) или существующие реально (иная недвижимость), что для целей имущественного оборота удостоверяется планом уполномоченного органа кадастрового или технического учета.
При разделе участка должны образовываться земельные участки такого же целевого назначения (категории) и разрешенного использования; при разделе жилого помещения выделяемые помещения должны быть пригодны для проживания; при разделе нежилого здания (помещения) образующиеся части также должны соответствовать исходному назначению здания - производственное, административное и пр. Что касается сохранения материальной ценности и удобства в пользовании, то это уже не правовые понятия. Предполагается, что участники имущественного оборота действуют разумно, добросовестно и осмотрительно (ст. 10 ГК РФ). Очевидно, что проводимый ими раздел не должен ухудшать качества объекта.
Часть объекта недвижимости как объект гражданских прав
Части недвижимых вещей названы объектами правоотношений, например, в следующих нормах:
1) части земельных участков (ст.ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, ст. 26 Закона о государственной регистрации);
2) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации);
3) части зданий (ст. 5 ФЗ от 15.06.96 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", далее - Закон о ТСЖ);
4) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации);
5) часть недвижимости в жилищной сфере (ст. 6 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики");
6) части жилых домов (ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР, ст.ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке);
7) части квартир (ст.ст. 558, 673 ГК РФ), в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР);
8) часть предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ).
О части объекта можно также говорить и при определении предмета договора купли-продажи недвижимости в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ об указании данных, определяющих расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
В ст. 1 Закона о ТСЖ упоминаются части кондоминиумов как имущественных комплексов. Но при этом под частями кондоминиумов понимаются жилые и нежилые помещения (иные объекты недвижимости), принадлежащие разным домовладельцам, а также общее имущество, являющееся их долевой собственностью. Статья 23 Закона о государственной регистрации говорит о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом - жилыми и нежилыми помещениями в кондоминиумах. То есть, объектами гражданских прав и предметами сделок являются объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы или их части. Поэтому понятие "часть кондоминиума" самостоятельного значения не имеет и в данной статье не рассматривается.
Нет смысла также рассматривать и понятие "части участка недр", поскольку в силу ст. 129 ГК РФ и Закона от 21.02.92 № 2395-1 "О недрах" (в редакции от 3.03.95 № 27-ФЗ) недра пока не участвуют в имущественном обороте. Отношения по недропользованию относятся к сфере природоресурсного, а не гражданского законодательства.
Не входит в задачи настоящей работы и рассмотрение понятия "части предприятия". Правовому режиму предприятия как имущественного комплекса посвящены многочисленные исследования. Предприятие (бизнес) является особым объектом гражданских прав, а его правовая конструкция представляет собой пример двойной юридической фикции: по своей природе бизнес не только не является недвижимостью, но и вообще не является вещью. Очевидно, под "частью предприятия" следует понимать отдельные элементы этого бизнеса как имущественного комплекса. Приобретение предприятия в целом дает право его собственнику распоряжаться по отдельности вошедшими в состав предприятия движимыми и недвижимыми вещами, имущественными правами и пр. Однако это следует рассматривать как сделки с самостоятельными объектами прав, а не с "частью предприятия". Если предпринимательская деятельность юридического лица позволяет выделить вид деятельности, облеченной в отдельные обязательства и осуществляемой на обособленном имуществе, то этот имущественный комплекс будет при сделке выступать как самостоятельное предприятие, а не как "часть предприятия в целом".
Деление (раздел) объектов недвижимости
Если делимость является характеристикой недвижимой вещи - объекта права, то раздел - это действия субъектов права.
Какими действиями можно осуществить раздел объекта? Физическое, реальное деление целых объектов недвижимости и "изготовление" из них новых объектов невозможно. Такой способ приобретения права собственности, как переработка одних вещей в другие предусмотрен только для движимых вещей (ст. 220 ГК РФ). Значит, это деление субъективное, умозрительное, а природа этого субъективного действия опять-таки определяется видом недвижимой вещи - природный или искусственный объект.
Первый способ деления - это раздел объекта общей собственности между сособственниками и выдел из него доли в натуре (ст.ст. 252, 254 ГК РФ). Данные действия совершаются в виде соглашения между участниками общей собственности, что, бесспорно, является сделкой, поскольку влечет юридическое последствие в виде прекращения права общей собственности у всех сособственников при разделе или у одного из них при выделе.
Другим способом раздела следует признать отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимость как объект права, индивидуально определенная и сохраняющая исходное назначение.
Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.
Согласно требованиям ст.ст. 607, 650 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, здания и другие индивидуально определенные непотребляемые вещи. По ст. 22 ЗК РФ, ст. 9 ФЗ от 24.07.02 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть, собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без "раздела" здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения.
Интересно, что нормы гл. 35 ГК РФ и ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики допускают передачу жилой недвижимости в наем, аренду как в целом, так и по частям. Очевидно, что определение объектов аренды, данное в нормах ГК РФ и ЗК РФ, нуждается в дополнении для приведения в соответствие с реалиями и потребностями имущественного оборота, допущении передачи в пользование индивидуально определенной части недвижимой вещи в соответствии с ее назначением. Для облегчения толкования и правильного применения возможно также и дополнение установленного п. 2 ст. 209 ГК РФ содержания права собственности правомочием собственника делимой вещи распоряжаться ее частями.
Доля - не часть
Не следует путать делимость и раздел объектов недвижимости с определением долей в праве общей собственности, а также с определением порядка пользования общим имуществом.
К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией "реальных и идеальных долей", смешивают понятия "доли в праве общей собственности" и "части недвижимой вещи".
Например, в весьма авторитетном Комментарии к ГК РФ, гл. 18 указывается следующее: "Деление права собственности в границах конкретного жилого помещения соответствует материальному делению его объекта, а при отсутствии технических, санитарных и иных потребительских возможностей дальнейшего деления материального объекта деление права все равно может быть продолжено, отражая в этом случае уже не конкретную часть площади жилого помещения, а идеальную (арифметическую) долю - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. части права общей собственности на данный жилой дом, квартиру, комнату. Эта часть, доля права общей собственности на жилое помещение проецируется на какую-либо часть, долю площади помещения по закону или соглашению между собственникам, а в случае спора - по судебному решению"1.
В приведенной цитате заметно влияние такого специфического понятия жилищного права, как "жилая площадь". Однако с точки зрения гражданского законодательства "деление права", а точнее, определение долей в праве общей собственности, должно соответствовать волеизъявлению сособственников или закону (п.1 ст.245 ГК РФ), но никак не материальному делению объекта.
Таких объектов вещных прав, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля", не существует. Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной неделимой или неразделенной вещи - квартиры, дома, участка (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Доли определяются в праве общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ), но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Напротив, часть недвижимости как индивидуально определенная вещь не может быть описана дробью. Если речь идет о доле, то объект недвижимости (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то субъекту права единолично принадлежит вещь - конкретная часть жилого дома определенной площади.
Нахождение в собственности разных лиц частей недвижимой вещи не означает одновременного существования у них долевой собственности на целую вещь. Право собственности как абсолютное правоотношение по поводу конкретного объекта не допускает одновременно наличия 1/2 "идеальной доли" и "реальной доли" - половины дома или квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может состоять из других объектов - не может быть права собственности на комнату, при этом вся квартира в долевой собственности. Правильная логическая конструкция - "или доля в праве, или часть в объекте", но не "и доля в праве, и часть в объекте".
Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельном законодательстве периода аграрной реформы понятия "земельной доли". Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, "на местности" должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 ФЗ от 24.07.02 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" потребовалось установить, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.
***
Итак, несмотря на отнесение к общему классу недвижимых вещей, правовые режимы природных и искусственно созданных объектов - земельных участков и зданий, сооружений значительно отличаются друг от друга. В свою очередь различны режимы недвижимости жилого и нежилого назначения. Поэтому особенности делимости и раздела недвижимости, регулирования правоотношений по поводу ее частей должны рассматриваться в отдельности для каждого вида объектов: земельных участков, зданий, помещений нежилого назначения, жилых помещений.
Первоначально земельный участок можно выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве физическому или юридическому лицу (ст. 30 ЗК РФ). Публичные собственники - РФ, ее субъекты и муниципальные образования приобретают первичное право собственности на земельные участки иным способом - в порядке разграничения или в силу признания законом (ст.ст. 17-19 ЗК РФ). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, то можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.
Такой раздел земельного участка нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Конечно, землеустроительные и кадастровые работы начинаются по воле собственника, в результате их проведения исчезает объект гражданских прав и появляются новые, но раздел земельных участков нельзя назвать односторонней сделкой собственника, поскольку это не его действия. Тем более нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это действия государственного органа, но не гражданина или юридического лица.
При разделе участков возникает очень интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля является ресурсом, земельные участки - особые объекты недвижимости, из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру).
Именно таким образом могут действовать публичные собственники - РФ, субъекты РФ и муниципальные образования с принадлежащими им участками. Предположим, что в собственности РФ находится участок площадью 100 га, из которого выделяется и продается участок 2 га. Вряд ли кто рискнет сказать, что в результате такого разделения прекратится право государственной собственности на участок в 98 га.
В ст. 235 ГК РФ указаны такие основания прекращения права собственности, как отчуждение имущества, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.
Наряду и в соответствии с общими "гражданскими" критериями делимости для земельных участков установлены также следующие специальные, "земельные" критерии:
1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Следует отметить, что разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством РФ (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7.05.98 № 73-ФЗ).
2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 33 ЗК РФ определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Соблюдение минимального размера участков земель сельхозназначения требуется не только при первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Например, действующим на сегодняшний день решением Московского областного совета народных депутатов № 4/28 от 16.12.92 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" установлены следующие минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га (менее 2 га возможно с учетом специализации хозяйства; при разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства - 0,02 га).
Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).
3. Соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.
Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.
Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости (ст. 56).
Постановлением Правительства РФ от 2.02.96 № 105 (в редакции от 21.08.00) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Земельные участки и прочно связанные с ними здания и сооружения в городах и других поселениях рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим2. Как правило, неделимы земельные участки, занятые одним объектом градостроительной деятельности - многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п.п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.
Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений - дорог, линий электропередач, трубопроводов соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.
4. Согласно ст. 11 Закона РСФСР от 22.11.90 № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства разделу не подлежит. Это пример законодательного запрета раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренного п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ.
Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех критериев делимости земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.
Часть земельного участка как объект имущественных прав
В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).
Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.
Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).
Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированного для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.
Однако в случае отчуждения части земельного участка, например, при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога, или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).
Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК РФ. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается "находится в пользовании участника общей собственности" (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от 15.06.01 № П/119). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установлены ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о государственной регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.
Что такое "единое землепользование"?
Рассматривая вопросы делимости земельных участков, нельзя не коснуться сравнительно новых понятий - "составной земельный участок" и "единое землепользование".
В п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6.09.00 № 660, установлено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Далее Приказом Росземкадастра от 14.05.01 № П/89 "О кадастровом делении территории Российской Федерации" разъяснялись особенности учета участков, состоящих из нескольких обособленных участков, представляющих собой единое землепользование, расположенное более чем в одном кадастровом округе, районе, квартале. В Порядке ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденном Приказом Росземкадастра от 15.06.01 № П/119, эти понятия уточняются. Составному земельному участку, состоящему из нескольких участков, присваивается наименование "единое землепользование (землевладение)", а государственная регистрация прав осуществляется, как на один объект.
Представляется, что введение данных понятий, а также определение порядка государственной регистрации прав не является компетенцией Росземкадастра.
Во-первых, такой объект прав, как "составной участок", "единое землепользование - землевладение" не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством. Никаких "составных участков" нет ни в ЗК РФ, ни в Законе о земельном кадастре. Новые для имущественного и земельного оборота понятия не должны вводиться подзаконными актами. Участок не может "состоять" из других участков, обособленный участок не может быть частью другого участка. Все земельные участки должны быть обособленными и самостоятельными объектами прав.
Во-вторых, пользование одним лицом несколькими объектами как критерий формирования (образования) одного объекта права законодательством также не предусмотрен. Из того, что одно лицо пользуется разными вещами, вовсе не следует, что они образуют некий новый объект права. Следуя признаку единства владельца, можно и несколько квартир, принадлежащих одному лицу, назвать "составным жилым помещением", "единым жилищем". Кроме того, один землепользователь может быть одновременным обладателем разных имущественных прав - вещных (собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) и обязательственных (аренда, безвозмездное срочное пользование), но один объект права должен обладать одним правовым режимом.
В-третьих, "составной участок", особенно состоящий из обособленных участков, расположенных на территории разных субъектов России и муниципальных образований, не может быть единым объектом права. Кто, какой орган предоставит такой "участок"? Как можно "по заявлению правообладателя" объединить в один объект права расположенные в разных населенных пунктах и за их пределами участки с разной категорией земель и разным разрешенным использованием, т.е. с разным правовым режимом?
В-четвертых, "составной земельный участок" противоречит и такой цели кадастрового учета, как индивидуализация объекта. В ЕГРП при описании участков заполняется графа "Местонахождение". Как можно определить местонахождение участка, "составленного" заявителем и кадастровым органом из участков, расположенных в разных регионах России? Вышеуказанным Приказом Росземкадастра от 14.05.01 № П/89 для таких участков создается условный кадастровый округ, граница которого проходит по государственной границе РФ. Местонахождение такого участка можно будет описать словами песни: "Мой адрес - не дом и не улица, мой адрес - Советский Союз".
На практике "единое землепользование" приводит к тому, что земельный участок предоставляется физическому лицу, например, следующим способом: "часть - в аренду, часть - в собственность". Или под линию электропередач предоставляется "участок", состоящий из нескольких десятков площадок под каждую опору. Или крупная организация становится арендатором "составного" земельного участка, включающего один участок под производственную базу в одном районе города, а другой - под автохозяйство совсем в другом районе. Заключение одного договора аренды в отношении двух объектов не противоречит гражданскому и земельному законодательству и вполне допустимо. Однако если городская администрация и юридическое лицо решили оформить права на различные земельные участки одним договором, то из этого вовсе не следует, что таким образом создается новый объект права - "единое землевладение".
Делимость жилых помещений
Как известно, жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан3. Жилые помещения как объекты гражданских прав в первую очередь удовлетворяют жилищные потребности граждан. Жилищные потребности может удовлетворять не только целый объект недвижимости, но и его часть. Неслучайно ст. 558 ГК РФ "Особенности продажи жилых помещений" касается продажи частей жилых домов и частей квартир.
Правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Строго целевое назначение жилья как основной признак его правового режима закреплено ГК РФ, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное пользование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок4.
Статья 6 Закона об основах федеральной жилищной политики гласит: "Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы".
Поэтому с учетом специфики правового режима жилых помещений можно выделить следующие критерии делимости.
Как отмечалось выше, первым критерием делимости целой недвижимой вещи является сохранение ее назначения. Значит, недвижимость в жилищной сфере делима, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, соответствуют критерию жилого помещения.
Обратимся к нормам жилищного законодательства.
Так, согласно вышеупомянутой Инструкции Минземстроя о проведении учета жилищного фонда к жилым помещениям, пригодным для постоянного проживания, относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комната). Жилая комната определяется как часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха.
Как указывает П.В.Крашенинников5, с принятием второй части ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, хотя такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан.
В соответствии со ст. 52 Жилищного кодекса (ЖК) РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.85 № 529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания6. Непригодными для постоянного проживания должны признаваться, например, жилые комнаты площадью менее размера, установленного для представления жилого помещения, шириной менее 2 м, не имеющие непосредственного освещения, отопительных приборов и пр.
Вторым критерием следует признать соблюдение нормы жилой площади.
П.В.Крашенинников отмечает, что при определении нуждаемости в жилье пока следует руководствоваться ЖК РСФСР. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях (ст. 28). В частности, нуждающимися признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом РФ (ст. 29). Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади в размере 12 м2 на одного человека (ст.ст. 38, 40 ЖК РСФСР).
Таким образом, часть жилого помещения может быть самостоятельным объектом имущественных прав, если это отапливаемое и изолированное жилое помещение с естественным освещением площадью не менее 12 м2 на 1 человека.
Раздел, в результате которого граждане становятся собственниками жилых помещений площадью ниже нормы обеспеченности, не соответствует закону. Действительно, такие сделки, как раздел квартиры или отчуждение одной комнаты, при которых происходит ухудшение жилищных условий, а собственники либо приобретатели становятся нуждающимися в жилье, противоречат действующим нормам и общественным интересам.
Третий критерий - жилищные права иных лиц. В первую очередь это касается членов семьи собственника и несовершеннолетних. Например, если в трехкомнатной квартире вместе с собственником проживают также его супруг и ребенок, то даже при соблюдении социальной нормы жилья отчуждение изолированной комнаты недопустимо, поскольку жилищные права членов семьи собственника существенным образом нарушаются.
Стоит обратить внимание, что по ст. 41 ЖК РСФСР "Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений" не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
Раздел квартир. В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указано: "Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой". И в настоящее время судьи Верховного Суда придерживаются такой же позиции7.
Судебные инстанции стоят на позиции "ликвидации коммунальных квартир", которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки комнаты под видом доли в праве на квартиру, что представляется вполне обоснованным. Действительно, юридический раздел такой фактически неделимой ввиду целевого назначения вещи, как квартира, ухудшает ее качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей.
Раздел индивидуальных жилых домов. Судебная практика определяется Постановлением Пленума ВС РСФСР от 10.06.80 № 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в редакции от 21.12.93, с изменениями и дополнениями от 25.10.96 № 10).
Согласно этому Постановлению суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими и т.п. Н.К.Толчеев указывает, что при разрешении таких споров возникает ряд технических вопросов, в связи с чем суды назначают техническую экспертизу. Выдел доли (раздел) может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом, либо имеется возможность превратить ее в таковую путем соответствующего переоборудования. Не могут оставаться в общей собственности отдельные помещения, например, кухня, коридор и т.п., поскольку в этом случае будет иметь место не раздел, а определение порядка пользования. При выборе конкретного варианта следует принимать во внимание целевое назначение объекта недвижимости, использование его сторонами, а если предметом спора является жилое строение - нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей8.
Таким образом, критерием возможности раздела жилого дома в судебном порядке являются:
- изолированность частей;
- возможность их самостоятельного, индивидуального использования в соответствии с целевым назначением для проживания;
- соблюдение жилищных прав граждан.
Как отмечает В.В.Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК РФ. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения9.
Поэтому основными проблемами при рассмотрении вопроса делимости и раздела зданий нежилого назначения (административных, производственных и пр.) являются:
а) сложность данных объектов, их архитектурное многообразие;
б) отсутствие специальных правил, связанных с характеристиками и правовым режимом частей зданий и нежилых помещений. В частности, отсутствуют:
- критерий возможности выделения нежилого помещения в самостоятельный объект права,
- правила технического учета отдельных нежилых помещений, частей зданий;
- понятие и режим мест общего пользования, общего имущества здания;
- положения, регулирующие обслуживание и эксплуатацию помещений, обязанности по содержанию иного имущества в здании, необходимого для использования помещения.
Таким образом, в отсутствие специальных правил следует руководствоваться указанными выше общими положениями гражданского законодательства о делимости вещей. Поскольку законодательные запреты раздела нежилых зданий отсутствуют, остается критерий сохранения назначения. Образующиеся части здания (помещения) должны соответствовать исходному назначению здания - производственное, административное и пр. Если лица, отчуждающие и приобретающие помещения в здании, действуют разумно и осмотрительно, они должны позаботиться также об обеспечении удобства в пользовании и обслуживании помещений. Однако, как показывает практика, на это следует полагаться в последнюю очередь. Иначе в имущественном обороте не складывались бы ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается "собственником лестничных клеток", или когда продавец офисов не разрешает приобретателям пользоваться лифтами и иными удобствами в здании.
Раздел нежилых зданий может быть осуществлен только юридически - путем раздела долевыми собственниками здания (по их соглашению или решению суда) или путем отчуждения частей здания (помещений). Действия собственника по переоборудованию или внутренней перепланировке здания, влекущие образование в нем обособленных частей или помещений, меняют только характеристику целой вещи, - она становится делимой, но разделом это не является.
По своей природе здания как архитектурные объекты являются сложными вещами, образованными из разнородных вещей (ст. 134 ГК РФ). В зданиях могут существовать части, имеющие не только самостоятельное, но и вспомогательное назначение, либо являющиеся конструктивными элементами. Очевидно, что часть здания, помещение могут передаваться без юридического раздела в пользование в соответствии с назначением, но отчуждение и раздел возможны только при условии сохранения назначения, обособленности всех образующихся частей, не только отчуждаемых, но и остающихся у продавца.
Общие помещения в многоквартирном доме и в кондоминиуме
Статьи 289 и 290 ГК РФ устанавливают долевую собственность собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 7 Закона о ТСЖ детально определяет общее имущество кондоминиума, включая в него межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции.
Такие части здания, как вспомогательные и технические помещения, не могут являться самостоятельными объектами недвижимости. Они не могут не только отчуждаться, но и передаваться в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в доме или кондоминиуме, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания как дома в целом, так и помещений в нем.
Тем более не являются самостоятельными объектами прав конструктивные элементы здания - фундаменты, кровли (крыши), стены и перегородки. Так, Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (крышу) для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды (Информационное письмо от 11.01.02 № 66).
Однако в здании могут быть помещения вспомогательного назначения, использование которых другими лицами не мешает эксплуатации здания (например, не подвалы, а подвальные помещения, в которых отсутствуют коммуникации). Такие помещения могут быть предметом сделок по передаче их в пользование - аренду, ссуду (без отчуждения).
Режим технических и вспомогательных помещений требует документального подтверждения. Согласно п. 3 вышеуказанных Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности в него вносятся сведения о фиксированном составе, границах, назначении и других технических характеристиках учетных объектов. Например, в описании кондоминиума, форма которого утверждена Постановлением Правительства Москвы от 29.08.00 №690 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья", должны содержаться площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в кондоминиуме.
Иными словами, определение назначения помещений - самостоятельное, техническое, вспомогательное, - должно производиться на основании документов технического учета.
Собственность на нежилое помещение и общее имущество в здании
Являются ли собственники нежилых помещений долевыми собственниками общих помещений и иного имущества в нежилом здании или многоквартирном доме? Как отмечает В.А.Алексеев10, для них эта проблема в законодательстве никак не решена, хотя для нежилого фонда она является не менее актуальной. Полагая, что принцип ст. 290 ГК РФ о долевой собственности на общее имущество должен распространяться и на собственников нежилых помещений, он приводит практику арбитражных судов, основанную на прямо противоположной позиции. Федеральный арбитражный суд Северо-западного округа, отменяя решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в частности, указал на ошибочность применения аналогии ст.ст. 289 и 290 ГК РФ и ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР. По мнению суда, системы коммуникаций, места общего пользования в здании принадлежат собственнику здания, который предоставляет собственнику помещений услуги по их техническому обслуживанию на основании договора11.
Приведем аналогичный пример из практики судов общей юрисдикции. (Обзор судебной практики по спорам, предметом которых являются нежилые помещения, проведен с участием Центра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия за 1 полугодие 2000 г. 12)
Судом на основании ст. 290 ГК РФ была удовлетворена жалоба гражданки Б. как собственницы квартиры на действия Комитета по управлению муниципальным имуществом и отменена регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение видеотеки. Однако прокурор Республики Карелия в протесте указал, что, во-первых, квартира гражданки Б. переведена из жилого в нежилой фонд, и она является собственником фактически нежилого помещения, в то время как ст. 290 ГК РФ регулирует отношения собственников жилых помещений, во-вторых, спорное помещение видеотеки согласно выписке из технического паспорта является изолированным, не имеющим выхода к местам общего пользования. Президиум Верховного Суда Республики отменил судебные решения и направил дело на новое рассмотрение.
Таким образом, собственники нежилых помещений, в отличие от собственников квартир, не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нежилого здания в силу закона.
При отсутствии норм об общем имуществе в нежилых зданиях пробел в законодательном регулировании может быть восполнен самими участниками гражданского оборота - собственниками нежилых помещений.
Во-первых, установление режима общей собственности на имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений в нежилом здании, возможно в настоящее время созданием кондоминиума как комплекса нежилых помещений. При создании кондоминиума собственники нежилых помещений определяют общее имущество, доли в праве общей собственности на него, соответственно, доли участия в расходах по его содержанию и эксплуатации, решают вопросы о порядке пользования и управления им. Такие вопросы должны быть разрешены и при продаже собственником здания нежилых помещений в нем. Своевременно заключенное соглашение о порядке пользования и эксплуатации недвижимости соответствует интересам и собственника здания, и приобретателей помещений в нем. С одной стороны, продавец в дальнейшем не сможет чинить препятствий собственникам нежилых помещений в их пользовании. С другой стороны, собственники нежилых помещений не могут уклоняться от расходов по содержанию и эксплуатации всего здания (уборке, ремонту и пр.) Права и обязанности, связанные с наличием общего имущества, будут возникать и у иных приобретателей помещений в таком "нежилом" кондоминиуме. Собственники нежилых помещений могут создать юридическое лицо, целями деятельности которого будет эксплуатация комплекса недвижимого имущества, пользование и распоряжение общим имуществом.
Очевидна необходимость изменения названия Закона о ТСЖ, касающегося имущественных отношений в комплексах объектов недвижимости нежилого назначения. Например, в Испании отношения между собственниками любых помещений в одном здании регулируются Законом о поэтажной (горизонтальной) собственности, регламентирующим режим общих помещений и коэффициент (долю) каждого собственника. Во Франции Закон от 10.07.65 о статусе общей собственности13 также распространяется и на собственников нежилых помещений. Поэтому Закон о ТСЖ можно переименовать в Закон о кондоминиумах (комплексах недвижимости), а если нежелательно использовать в отечественном законодательстве слова иностранного происхождения, то можно назвать закон "Об общей собственности в комплексах недвижимости", "Об объединениях собственников недвижимости" и пр.
Во-вторых, отношения собственников нежилых помещений в одном здании могут регулироваться заключенным ими договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Согласно нормам гл. 55 ГК РФ несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения общей цели. Такой целью может быть эксплуатация здания. Участники товарищества определяют общее имущество, порядок его использования и содержания. Однако установленные договором о совместной деятельности права и обязанности собственников нежилых помещений не будут возникать автоматически у иных приобретателей помещений в таком здании в отличие от кондоминиума. Отчуждение помещений должно сопровождаться внесением изменений в договор простого товарищества - выходом отчуждателя помещения и включением нового товарища как нового собственника помещения в здании. Не рекомендуется устанавливать долевую собственность на места общего пользования, поскольку такой договорный режим потребует проведения регистрации общей собственности и выделения общих помещений в самостоятельный объект, что не может быть осуществлено по рассмотренным в настоящей работе причинам.
Права на земельный участок при разделе зданий и отчуждении помещений
В силу установленного ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости, во избежание земельных споров при разделе зданий следует определять правовой режим земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования. Если участок делим, то до сделки следует обратиться в орган кадастрового учета для раздела участка и предоставления двух кадастровых планов - под отчуждаемую и остающуюся у продавца часть здания. Если собственнику здания принадлежит на праве собственности неделимый участок, то в договоре об отчуждении части здания или помещений следует устанавливать общую долевую собственность на участок. Если участок арендуется собственником здания, то после регистрации права собственности на помещения следует внести изменения в договор аренды - заключить трехстороннее соглашение между арендодателем и собственниками помещений (частей здания). В договоре об отчуждении помещений разумно предусмотреть обязанности сторон по переоформлению договора аренды и обязанность приобретателя возмещать часть арендной платы за землю продавцу до этого момента.
Согласно п. 9 ст. 12 Закона о государственной регистрации в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Поскольку при преобразовании объектов прекращения прав, в том числе и третьих лиц, не происходит, актуальные записи - о существующем праве собственности и об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.), не погашаются, а переносятся в новые разделы.
Регистрационные действия определяются следующими факторами:
- видом объекта;
- целью и способом разделения;
- наличием в ЕГРП записей по разделяемому объекту.
1. Разделение земельных участков. Если в ЕГРП было зарегистрировано право на участок одного лица, то по его заявлению на основании представленных им новых кадастровых планов вносятся изменения. В случае отчуждения вновь сформированного участка такие изменения должны быть внесены до регистрации сделки и перехода права.
Разделение участков в ЕГРП может быть произведено учреждением юстиции без представления договора об отчуждении одного из участков. Возможно, что сделка не состоится, и оба участка останутся у собственника. Получится, что лицо является собственником двух земельных участков на основании одного и того же документа о праве на участок до его раздела. Однако, как отмечалось выше, в этом нет ничего противозаконного. По заявлению правообладателя можно посредством кадастрового учета объединить два смежных участка в один, после чего внести изменения в ЕГРП - преобразовать объекты путем их слияния в один.
Отметим, что в случае отчуждения одного из участков "повторной регистрации" права продавца на оставшийся у него участок не требуется. Некоторые учреждения юстиции полагают необходимым проведение регистрации в установленном порядке (с подачей заявления и внесением платы), считая, что право на оставшийся участок прекратилось в связи с его разделением. Любопытно, что повторная регистрация права продавца осуществляется либо на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о наличии прав на весь участок до продажи, либо на основании договора купли-продажи части участка. Однако такая "регистрация" не соответствует реальной правовой ситуации. На основании правоустанавливающего документа продавца регистрация его права уже проводилась, а договор купли-продажи свидетельствует о праве покупателя на проданный участок, а не о праве продавца на сохранившийся за ним участок.
Если весь земельный участок продавца велик по сравнению с отчуждаемой частью, то можно говорить о формировании нового участка путем выделения. В этом случае наряду с открытием раздела на вновь сформированный участок в записи о существующем участке вносятся изменения - указываются новые границы и новая площадь, уменьшившаяся после выделения нового участка.
Если раздел участка производится по соглашению участников общей долевой собственности или по решению суда, то и каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации права на предназначенный ему участок. При этом представляются не только кадастровые планы вновь образованных участков, но и договор (соглашение) о разделе или судебное решение. Поскольку до регистрации учреждение юстиции должно преобразовать (разделить) объект с переносом актуальных записей о долевой собственности, то в случае уклонения одного из сособственников от подачи заявления на регистрацию выделенный ему участок продолжает оставаться долевой собственностью.
2. Разделение иных объектов - зданий, жилых и нежилых помещений осуществляется только при совершении сделок с ними или при разделе по решению суда. Правообладатели ходатайствуют о регистрации сделок и прав на части объектов недвижимости (помещения в них). В случае отчуждения собственником части объекта недвижимости он должен представить план (описание) остающейся у него части и ходатайствовать о внесении изменений (возможно заявление о выдаче свидетельства о регистрации права на оставшуюся часть).
До регистрации прав на отчуждаемую часть учреждение юстиции осуществляет преобразование объекта в ЕГРП. При разделении проверяются указанные выше критерии делимости объектов недвижимости не только в отношении приобретаемой, но и в отношении остающейся у продавца части. Поэтому не должен регистрироваться переход права по сделке, в результате которой покупатель приобретает, например, нежилые помещения, а у продавца остаются только лестничные клетки в здании. При необходимости учреждение юстиции вправе запросить заключение (БТИ, органов архитектуры, органов по управлению жилищным фондом) о назначении образующихся частей и возможности их использования как жилых или нежилых помещений.
Преобразование объектов "по воле собственника", без юридически значимых действий не производится.
1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998. С. 514-515.
2. Государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки. Популярное пособие. - М.: Федеральная служба земельного кадастра России, 2001. С. 22.
3. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 17.
4. Суханов Е.А. // Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. М.: Редакция журнала "Хозяйство и право", фирма "Спарк", 1995. С. 304.
5. Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 19.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В., Федосова Е.Г., Славинская Г.А., Солопова Е.А. М.: Издательство "Спарк", 1998. С. 57-59. Приказом Госстроя России от 31.12.99. № 177 была утверждена Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания. Однако она была отменена приказом от 15.08.00 № 181.
7. Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: "Городец-издат", 2001. С. 53.
8. Там же. С. 50-53.
9. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 242.
10. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: "Проспект", 2001. С. 78-79.
11. Архив Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело № А56-18956/98.
12. Регистрация прав на недвижимость. Информационный сборник. Вып. 4 / Отв. ред. А.Р.Кирсанов. М.: Российская академия правосудия, Российский ин-ститут государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, 2001. С. 257.
13. Le regime de la copropriete. Paris, 1998.
|
