|
Хорст Боргманн, профессор, Технический университет, Берлин, ФРГ
Рассмотрим основы установления земельного залогового права в Германии.
Недавно был подписан договор о сотрудничестве между Техническим университетом Берлина и Новосибирским университетом. Речь идет о глубоких академических исследованиях.
Что касается конкретных вопросов, в том числе финансовых, вопрос такой: какую сумму могу я получить от банка, если мне срочно требуется кредит? По каким критериям земельный участок может рассматриваться как объект залога?
Собственность является основной ценностью, которую гарантирует государство, имея в виду и собственность на земельные участки. Недвижимость и земельные участки имеют нечто особенное, что отличает их от других видов собственности. Я не могу перенести земельный участок, множить участки в том объеме, в котором хочется, застроенные земельные участки не могу рушить, делить по собственному усмотрению и т.д.
На какие участки банки дают кредит? Для банка важно иметь дело с таким объектом, на который не имеют права другие участники сделки со стороны. В правовом и экономическом плане участки должны быть независимыми. Кредитованию не поддаются земельные участки, доступ к которым не гарантирован или его нет вовсе. Это же относится к земельным участкам, от которых нельзя ожидать получения постоянной прибыли.
Могут быть и другие препятствия на пути предоставления кредитов под залог недвижимости. Например, ограничения в различных положениях строительного права, загрязнения почвы (химические, производственные, военные).
Таким образом, существуют две ценностные категории: рыночная (оборотная) и категория, связанная с предоставлением кредита. Первая категория определяется одним ценностным днем, например, 5 ноября, а вторая - постоянной константной ценой, все факторы нестабильности должны быть исключены. Важно и то, как будет развиваться цена на интересующий объект в дальнейшем на рынке. Вся эта совокупность определяет размер установления кредита.
Залоговая стоимость никогда не может быть выше оборотной, она всегда ниже. Для кредита важно, записаны ли в поземельной книге до того еще какие-либо кредиты или нет.
Есть некоторые ограничения предоставления кредита еще с 1988 г., но они начинают действовать только сейчас. Цель заключается в том, чтобы ограничить риск кредитора стать неплатежеспособным. Данные положения распространяются во всем мире.
| 
