|
Выдержки из "Комплексного плана зонирования округа Хоуорд, штата Мэриленд", утвержденного Советом по зонированию 18 октября 1993 г.
РАЗДЕЛ 104
А. Назначение
Цель организации Заповедной сельской зоны состоит в сохранении сельскохозяйственных угодий и стимулировании сельского хозяйства, что должно содействовать дальнейшему развитию товарного сельскохозяйственного производства как долгосрочного вида землепользования и жизнеспособной формы хозяйственной деятельности на территории округа. Заповедную сельскую зону создают также для того, чтобы сохранить природные особенности и сельский пейзаж, одновременно допуская строительство сгруппированных в кусты жилых домов при малой плотности застройки. Жилищное строительство разрешается только тогда, когда выбор места и планирование застройки осуществлены таким образом, который обеспечивает минимальное воздействие строительства на сельскохозяйственные земли, сельскохозяйственные работы и уязвимые элементы окружающей среды, позволяет создать привлекательные сельские поселки и сохранить существующие характерные черты сельского ландшафта.
Предпочтительным видом землепользования в Заповедной сельской зоне является земледелие. Зона формируется в целях создания условий для ряда категорий землепользования, относящихся к сельскому хозяйству, для сохранения крупных земельных участков под сельскохозяйственную деятельность и для постоянного соблюдения запрета на застройку земельных участков, остающихся после завершения разрешенного жилищного строительства.
Б. Разрешаемые по праву виды землепользования
В Заповедной сельской зоне по праву разрешаются перечисленные ниже виды землепользования, но при том исключении, что в охранных зонах кустового разбиения разрешенными являются только те виды, которые указываются в подразделе 104.Е.7.б:
1. Ведение фермерского хозяйства при условии, что на участке площадью менее 40000 фут2 (3720 м2) не допускается содержание домашней птицы в количестве, превышающем нормальные потребности проживающей на данном участке семьи, и содержание скота.
2. Выделение природоохранных территорий, включая заказники и лесные заповедники, зоны рационального использования и охраны окружающей среды, зоны лесовосстановления и аналогичного назначения.
3. Сооружение на каждом участке одного обособленного односемейного жилого дома.
4. Размещение кормодробилок и оборудования для обработки или хранения зерна на коммерческой основе при условии, что вся деятельность, связанная с названными средствами производства, ведется не ближе 200 футов (61 м) от границ земельной собственности.
5. Размещение монастырей, используемых в качестве жилья.
6. Размещение государственных сооружений, предприятий и объектов, включая бесплатные средние школы и колледжи.
7. Размещение частных объектов культурно-развлекательного назначения, например парков, стадионов, плавательных бассейнов, баскетбольных площадок и теннисных кортов, предназначенных для использования жителями населенного пункта и их гостями. Эти объекты должны располагаться на территории районов и населенных пунктов, земельная собственность которых охвачена зарегистрированными обязательствами и служит залогом исполнения обязательств, регулирующих эксплуатацию этих объектов и обеспечивающих получение финансовых средств, необходимых для их эксплуатации.
8. Проведение карнавалов и ярмарок, финансируемых и действующих на бесприбыльной основе в интересах благотворительных, общественных, гражданских или образовательных организаций, в соответствии с подразделом 128.Г.З.
9. Продажа новогодних елок или других сезонных декоративных растительных материалов в период с 1 декабря по 1 января, в соответствии с требованиями подраздела 128.Г.4.
10. Прокладка подземных трубопроводов, линий электропередачи и распределения энергии, телефонных и телеграфных линий и линий кабельного телевидения; установка передвижных трансформаторных подстанций, шкафов оборудования телефонной связи и прочих аналогичных объектов коммунального пользования, не требующих специального разрешения в качестве исключения.
В. Неосновные виды землепользования
В Заповедной сельской зоне разрешаются перечисляемые далее неосновные виды землепользования. На участке разрешается заниматься более чем одним неосновным видом землепользования при том условии, что сочетание неосновных видов землепользования сохраняет свое вторичное, побочное и второстепенное значение по отношению к основному виду.
1. Любой вид деятельности, обычно и традиционно являющийся неосновным по отношению к любому виду землепользования, по праву разрешенному в данной зоне.
2. Сооружение дополнительных построек, возможное назначение которых ограничивается следующим образом:
а) фермерские жилые дома для арендаторов или передвижные жилые дома и аналогичные объекты, традиционно занимающие неосновное положение по отношению к объектам сельскохозяйственного назначения, при том условии, что такие объекты не сооружаются на участках площадью менее 50 акров (20 га), причем на каждых 25 акрах (10 га) допускается размещение одной единицы неосновного назначения;
б) жилые помещения для обслуживающего персонала и аналогичные объекты, традиционно занимающие неосновное положение по отношению к жилым домам, при том условии, что эти объекты не сооружаются на участках менее 50 акров (20 га), причем на каждых 50 акрах (20 га) допускается размещение одной единицы неосновного назначения.
3. Сооружение дополнительных жилых помещений.
4. Предоставление постоянно проживающей семьей жилья:
а) не более чем 4 невременным постояльцам или пансионерам;
б) не более чем 8 физически и/или психически недееспособным лицам или лицам не моложе 62 лет при том условии, что такой вид пользования зарегистрирован, лицензирован или сертифицирован администрацией шт. Мэриленд;
в) комбинации из лиц, указанных в п.п. а) и б), при условии, что общее число лиц, проживающих в дополнение к постоянно живущей семье, не превышает 8.
5. Надомные виды деятельности, если они отвечают требованиям подраздела 128.B.I.
6. Домашний уход за больными при том условии, что, если домашний уход сочетается с предоставлением жилья физически или психически недееспособным лицам или лицам не моложе 62 лет, что разрешается согласно приведенному выше подразделу 4.б), то суммарная численность лиц, пользующихся домашним уходом в любое время, и лиц, которым предоставлено жилье, не превышает 8.
7. Организация частной внеуличной стоянки коммерческих или незарегистрированных автомобилей с тем ограничением, что общее число машин на участке в 3 (1,2 га) или более акров не должно превышать 2, а на участке менее 3 акров (1,2 га) - 1. На частной внеуличной стоянке допускается паркование только машин, используемых в связи с основным видом землепользования, по праву разрешенным в данной зоне.
8. Хранение транспортных средств или судов для отдыха и развлечений при следующих ограничивающих хранение условиях на участках площадью не более 20 000 фут2 (1860 м2):
а) одно транспортное средство для отдыха и развлечений, имеющее длину не более 30 футов (10 м);
б) одно судно длиной не более 20 футов (6 м).
9. Предоставление на фермах нижеследующих услуг в качестве неосновных видов деятельности, которые разрешаются при том условии, что соответствующая деятельность ведется на участке площадью не менее 50 акров (20 га) лицами, проживающими или работающими на ферме, и их деятельность не может наблюдаться с общественных дорог или смежных участков:
а) кузнечные работы;
б) ремонт сельскохозяйственных машин;
в) ремонт оборудования для ухода за газонами и садами;
г) сварочные работы.
10. Размещение прилавков с сельскохозяйственной продукцией для розничной торговли зерном, продуктами, цветами, домашним скотом и птицей и аналогичными товарами, большая часть которых выращена или произведена на данном участке или владельцем данного участка, на котором осуществляется этот вид землепользования, при том условии, что:
а) несмотря на требования из подраздела 104.Д.4 в отношении величины отступа, минимальный отступ для прилавков с сельскохозяйственной продукцией составляет 25 футов (7,5 м);
б) товарный прилавок, занимающий площадь до 300 фут2 (27 м2), разрешается на участке любой величины при том условии, что предусмотрена внеуличная стоянка достаточного размера;
в) товарный прилавок, занимающий площадь более 300 фут2 (27 м2), разрешается на участке при том условии, что:
(1) размер участка составляет не менее 50 акров (20 га);
(2) площадь, занимаемая товарным прилавком, не превышает более 500 фут2 (45 м2) и может быть дополнительно увеличена на 500 фут2 из расчета на каждые дополнительные 25 акров (10 га) площади участка сверх 50 акров (20 га), но не может быть больше 3000 фут2 (270 м2);
(3) предусмотрена внеуличная стоянка достаточного размера;
(4) дальность видимости и конструкция подъездных путей приспособлены к ожидаемому транспортному потоку;
(5) разрешение утверждено Отделом планирования и зонирования, исходящим из факта соблюдения перечисленных выше требований. К заявлению на выдачу разрешения должен быть приложен план участка, на котором показаны зоны размещения и размеры сооружений, стояночных площадок и проездов.
11. Установка прилавков для мелочной торговли в соответствии с требованиями подраздела 128. Г.5.
12. Размещение контор местных подрядчиков в их домах в соответствии с требованиями подраздела 128.В.2.
13. Размещение или захоронение отходов от расчистки территории за пределами земельного участка, осуществляемое по разрешению, выданному Отделом планирования и зонирования, и с учетом требований подраздела 128.Г.б.
Г. Пригодность территории к разбиению на участки
1. Земельные участки площадью менее 20 акров (8 га) могут разбиваться на более мелкие участки в соответствии с требованиями к кустовому разбиению, содержащимися в подразделах 104.Д ("Требования к размерам") и 104.Е ("Требования к кустовому разбиению"), или с требованиями подраздела 104.Д, относящимися к некустовому разбиению.
2. Земельные участки площадью 20 акров (8 га) и более можно разбивать в соответствии с требованиями к кустовому разбиению из подразделов 104.Д и 104.Е или - в случае участков площадью не менее 100 акров (40 га) - в соответствии с требованиями к разбиению на крупные делянки из подраздела 104.Д.
Д. Требования к размерам
(См. также подразделы 128.А "Дополнительные нормы на размеры" и 128.Б "Применение норм на размеры".)
1. Требования к плотности застройки и размерам участков.
а) Максимальная плотность застройки для кустового разбиения.
Максимальная плотность застройки для кустового разбиения должна соответствовать размещению одной жилой единицы на общей площади 4,25 акра (1,7 га). Однако на участках, которые включены в предварительный план разбиения, утвержденный в день или до дня его принятия, максимальная плотность застройки должна соответствовать размещению одной жилой единицы на общей площади 4,25 акра (1,7 га) или плотности, заданной на предварительном плане разбиения, причем определяющей нормой является большее из значений.
б) Минимальный размер участка
Кустовое разбиение/Некустовое разбиение/Разбиение на крупные делянки
(1) с водосборником системы обеззараживания общего пользования 33 000 фут2 (2970 м2) / 3 акра (1,2 га) / Не применяется
(2) с водосборником системы обеззараживания индивидуального пользования 40 000 фут2 (3600 м2) / 3 акра (1,2 га) / 50 акров (20 га)
в) Максимальный размер участка.
В случаях кустового разбиения максимальный размер кустовых участков составляет 60 000 фут2 (5400 м2). Для заповедных делянок максимальный размер не ограничивается.
2. На все участки распространяются следующие ограничения максимальной высоты сооружений:
а) шпили, башни, трубы, флагштоки, геодезические знаки, градирни, колокольни, радио- или телебашни и антенны, опоры для оборудования связи, наблюдательные вышки, ветроэнергетические установки, амбары, оборудование для хранения воды и зерна, силосные башни, открытые спортивные сооружения, линии и столбы или иные опорные конструкции для электрических, телефонных и телеграфных линий, для линий кабельного телевидения или распределительных сетей - без ограничений;
б) прочие основные сооружения - 34 фута (10,4 м);
в) прочие неосновные сооружения - 25 футов (7,6 м).
3. Минимальная ширина участка по линии ограничения застройки:
а) участки не менее 3 акров (1,2 га) - 200 футов (61 м);
б) участки менее 3 акров (1,2 га) - 100 футов (30,5 м).
4. Требования к минимальном отступу для строений:
а) отступ основного строения от полосы отвода под магистральные или главные улицы населенного пункта - 75 футов (22,9 м);
б) участки не менее 3 акров (1,2 га):
(1) фасад - 75 футов (22,9 м);
(2) боковая стенка:
(а) от полосы отвода под городскую улицу - 60 футов (18,3 м);
(б) прочие - 30 футов (9,15 м);
(3) тыл:
(а) отступ всех строений от полосы отвода под городскую улицу - 75 футов (22,9 м);
(б) основное строение - 60 футов (18,3 м);
(в) вспомогательное строение - 10 футов (3 м);
в) участки площадью не менее 40 000 фут2 (3600 м2), но не более 3 акров (1,2 га):
(1) фасад - 60 футов (18,3 м);
(2) боковая стенка:
(а) от полосы отвода под городскую улицу - 40 футов (12,2 м);
(б) прочие - 15 футов (4,6 м);
(3) тыл:
(а) отступ всех строений от полосы отвода под городскую улицу - 60 футов (18,3 м);
(б) основное строение - 50 футов (15,3 м);
(в) вспомогательное строение - 10 футов (3 м);
г) участки площадью менее 40 000 фут2 (3600 м2):
(1) фасад - 50 футов (15,3 м);
(2) боковая стенка:
(а) от полосы отвода под городскую улицу - 30 футов (9,15 м);
(б) прочие - 10 футов (3 м);
(3) тыл:
(а) Отступ всех строений от полосы отвода под городскую улицу - 50 футов (15,3 м);
(б) основное строение - 30 футов (9,15 м);
(в) вспомогательное строение - 10 футов (3 м);
5. Требования к минимальному отступу для сооружений
На объектах застройки, кроме обособленных односемейных жилых домов, все сооружения (не относящиеся к постройкам) должны быть удалены от полос отвода, предназначенных под городские улицы, не менее чем на 50 футов (15,3 м), а от всех остальных границ участка - не менее чем на 30 футов (9,15 м).
6. Требования к размерам в зонах охраны и рационального использования сельскохозяйственных земель и в зонах предоставления права ограниченной эксплуатации собственности в зонах охраны и рационального использования сельскохозяйственных земель и в зонах предоставления права ограниченной эксплуатации собственности, не относящихся к зонам, которые относятся к охранным зонам кустового разбиения с правом ограниченной эксплуатации собственности, участки могут формироваться в соответствии с применимым законодательством и нормативными требованиями штата и округа Хоуорд, действующими в указанной зоне, и с учетом следующих требований:
а) взамен требований подраздела 104.Д.1 действуют нижеследующие требования:
размер участка - максимум 1 акр (0,4 га), минимум 40 000 фут2 (3600 м2);
б) все требования к размерам из подразделов 104.Д.2 - 104.Д.5 остаются в силе.
Е. Требования к кустовому разбиению
1. Территория, на которой осуществляется разбиение этого вида, состоит из кустовых земельных участков, расположенных на части или частях подлежащей разбиению делянки, и из охранной зоны, которая представляет собой весь остаток делянки, подлежащей разбиению.
2. Максимальное число кустовых участков, которое может быть образовано, рассчитывается посредством деления общей площади подлежащей разбиению делянки на 4,25 или, если речь идет о делянках, которые включены в предварительный план разбиения, утвержденный в день или до дня его принятия, - на значение максимальной плотности, допускаемое подразделом 104.Д.1.а. В охранной зоне разрешается одна дополнительная основная жилая единица, но при том условии, что площадь охранной зоны составляет не менее 25 акров (10 га). Если требуется получение разрешения для размещения жилой единицы в охранной зоне, а площадь охранной зоны меньше 25 акров (10 га), число разрешенных кустовых участков увеличивается на единицу.
3. Максимальная плотность в одну жилую единицу на 4,25 акра (1,7 га) общей площади относится к основным жилым единицам, а не к объектам неосновного назначения, таким как дома фермеров-арендаторов, жилье для обслуживающего персонала и дополнительные жилые помещения.
4. Окончательный план (или планы) земельного участка для всей охранной зоны кустового разбиения регистрируется в то же самое время, когда регистрируются окончательные планы для всех кустовых участков или для первого сектора кустовых участков на разбиваемой на участки территории. Крупные делянки могут быть зарегистрированы в качестве перспективных секторов кустовых участков при том условии, что такие крупные делянки непригодны к застройке, не будучи разбитыми на кустовые участки.
5. Ограничения и требования, относящиеся к охранной зоне и приведенные ниже в подразделе 104.Е.7, не распространяются на остаток земли менее крупного разбиения (не более 3 мелких участков плюс остаточный участок), если предельная плотность не достигнута, но применяются тогда, когда регистрируется крупное разбиение или максимальное число разрешенных кустовых участков.
6. Проект кустового разбиения должен отражать предусмотренный основной вид или виды использования охранной зоны (например, для земледелия, образования заповедной территории или иных целей, перечисленных в подразделе 104.Е.7). В зависимости от применимости и в реализуемой мере территории кустового разбиения предназначаются для достижения следующих целей:
а) создание охранной зоны, функционально пригодной для намеченных видов землепользования;
б) группировка новых участков в кусты с такой компоновкой, которая сводит к минимуму неблагоприятные воздействия на функционирование охранной зоны;
в) сведение к минимуму помех работам на существующих фермах;
г) устранение необходимости удаления существующих полезащитных полос или групп деревьев, особенно вдоль полос отвода под улицы населенного пункта и между жилыми домами и возделываемой землей;
д) сохранение признаков сельской природы и живописности ландшафта, особенно в поле зрения наблюдателя, находящегося на дорогах общественного значения.
7. На охранную зону кустового разбиения распространяются следующие требования и ограничения.
а) охранная зона может быть поделена на более чем один участок только в то время, когда осуществляется первоначальная регистрация охранной зоны, и только в том случае, если участки предназначаются для различных основных видов пользования в соответствии с целями создания Заповедной сельской зоны. Участок или участки, составляющие охранную зону кустового разбиения, получают наименование охранных делянок;
б) на охранных делянках по праву могут быть разрешены только нижеследующие виды деятельности:
(1) ведение сельского хозяйства;
(2) выделение природоохранных территорий, включая заказники и лесные заповедники, зоны рационального использования и охраны окружающей среды, зоны лесовосстановления и аналогичного назначения;
(3) сооружение в охранной зоне кустового разбиения одного обособленного односемейного жилого дома при соблюдении положений подраздела 104.Е.2;
(4) размещение кормодробилок и оборудования для обработки или хранения зерна на коммерческой основе при том условии, что вся деятельность, связанная с названными средствами производства, ведется не ближе 200 футов (61 м) от границ участка;
(5) размещение частных объектов для отдыха и развлечений, например, парков, стадионов, плавательных бассейнов, баскетбольных площадок и теннисных кортов, предназначенных для использования жителями населенного пункта и их гостями. Эти объекты должны располагаться на территории населенных пунктов, земельная собственность которых охвачена зарегистрированными обязательствами и служит залогом исполнения обязательств, регулирующих эксплуатацию этих объектов и обеспечивающих получение финансовых средств, необходимых для их эксплуатации;
(6) размещение государственных объектов, список которых ограничивается бесплатными средними школами, природоохранными зонами, парками и объектами для отдыха и развлечений;
(7) продажа новогодних елок или других сезонных декоративных растительных материалов в период с 1 декабря по 1 января, в соответствии с требованиями подраздела 128.Г.4;
(8) прокладка подземных трубопроводов, линий электропередачи и распределения энергии, телефонных и телеграфных линий и линий кабельного телевидения; установка передвижных трансформаторных подстанций, шкафов оборудования телефонной связи и прочих аналогичных объектов коммунального пользования, не требующих специального разрешения в качестве исключения.
в) на охранных делянках в качестве неосновных могут быть разрешены все неосновные виды пользования, перечисленные в подразделе 104.В, при том условии, что сооружение домов для фермеров-арендаторов и жилых помещений для обслуживающего персонала разрешается только на охранных делянках, которые обустроены посредством сооружения основной жилой единицы;
г) на охранных делянках могут быть разрешены виды пользования, для которых требуется специальное разрешение в качестве исключения и не требуется сооружение новых построек или использование наружной площади более 0,25 акра (0,1 га), при том условии, что земля непригодна к ведению на ней сельского хозяйства. Кроме того, на охранных делянках могут быть разрешены нижеследующие виды пользования, которые требуют специального разрешения в качестве исключения и могут нуждаться в дополнительных сооружениях или дополнительной земельной площади:
(1) организация сельскохозяйственных предприятий, на деятельность которых распространяются ограничения из подраздела 131.M.I;
(2) организация сельских клубов и площадок для гольфа;
(3) размещение домов фермеров-арендаторов на участках площадью не менее 25 акров (10 га) и не более 50 акров (20 га);
(4) организация школ верховой езды и устройство конюшен. На охранных делянках не допускаются виды пользования, требующие специального разрешения в качестве исключения, за исключением случаев, когда они обеспечивают достижение основной цели создания охранной делянки и одобрены Комиссией по рассмотрению заявлений в соответствии с применимыми положениями разделов 130 и 131 настоящих Правил;
д) на территории кустового разбиения обустройство посредством сооружения жилья разрешается только на одной охранной делянке;
е) в период регистрации окончательного плана участка для каждой охранной делянки в Земельном архиве округа Хоуорд регистрируется договор о праве ограниченной эксплуатации собственности на охранной делянке. До регистрации договор о праве ограниченной эксплуатации собственности утверждается Отделом планирования и зонирования. Право ограниченной эксплуатации собственности неотъемлемо от земельного участка, сохраняет полную силу и действие навечно, причем в закрепляющем это право документе описывается и обозначается нижеследующее:
(1) местоположение и размеры охранной делянки;
(2) существующие на охранной делянке объекты благоустройства;
(3) запрещение последующей застройки охранной делянки жилыми, коммерческими или промышленными объектами, кроме тех, которые имеют назначение, указанное выше в п.п. 7.а), 7.б) и 7.в). Документ о праве ограниченной эксплуатации собственности должен оговаривать основную цель создания охранной делянки и запрещать использование охранной делянки в несовместимых целях;
(4) запрещение будущего разбиения охранной делянки на участки;
(5) правила содержания охранной делянки;
(6) ответственность за обеспечение соблюдения права ограниченной эксплуатации собственности;
(7) положения о правопреемственности в случае прекращения существования одной из сторон по договору о праве ограниченной эксплуатации собственности;
ж) если охранная делянка пригодна для сельского хозяйства, участок с правом ограниченной эксплуатации собственности может быть включен в Программу сохранения сельскохозяйственных угодий. Этот вариант должен соответствовать потребности в договоре о праве ограниченной эксплуатации собственности;
з) независимо от того, кто является или будет владельцем охранной делянки, если участок с правом ограниченной эксплуатации собственности не отнесен к Программе сохранения сельскохозяйственных угодий, сторонами по договору о праве ограниченной эксплуатации собственности, кроме владельца земельной собственности, являются по меньшей мере двое указанных ниже лиц:
(1) администрация округа Хоуорд;
(2) доверительный экологический (Maryland Environmental Trust) или исторический (Maryland Historical Trust) фонд штата Мэриленд;
(3) организация по охране и рациональному использованию земли.
Приложение. (нажмите здесь, чтобы увидеть карту штата с обозначенным округом Хоуорд)
Продолжение в следующем номере
| 
