|
Некоторые задачи государства по повышению уровня доступности жилья для населения
Семеняка А.Н., генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
 Одной из важнейших задач государства в области социально-экономической политики является повышение уровня доступности жилья для населения. В настоящее время коэффициент доступности жилья, рассчитанный как отношение средней рыночной стоимости жилья к среднегодовому доходу семьи, в среднем по РФ составляет 4,5, в то время как для европейских стран данный показатель составляет 3, а для США - 2.
В течение 2001-02 гг. темпы роста рублевых цен на жилье в 1,5 раза превышали темпы роста доходов населения. Сложившаяся тенденция вызывает серьезную озабоченность, поскольку, несмотря на рост располагаемых доходов населения, покупка жилья для большинства семей ежегодно становится менее доступной.
Развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ стимулирует платежеспособный спрос, но в условиях ограниченного предложения на неликвидном рынке жилья может привести к значительному ускорению темпов роста цен на жилую недвижимость и дальнейшему снижению доступности жилья.
Таким образом, основной задачей государства по повышению уровня доступности жилья для населения является организация ликвидного рынка жилой недвижимости. Показателем ликвидности служит соотношение цен спроса и предложения. По данным Госстроя РФ, цена продажи жилья в 2002 году составила в среднем по России 9500 руб/м2. Предельная цена спроса для средней российской семьи с месячным доходом 11300 руб. (данные Госкомстата РФ), которая намерена приобрести жилье площадью 57,6 м2 и на 70% финансирует покупку 20-летним ипотечным кредитом по ставке 18% годовых, составляет 5400 руб/м2. Поскольку цена спроса в основном зависит от величины ипотечного кредита, являющегося авансированием с дисконтом будущих доходов семьи, то возможности влияния государства на увеличение цены спроса ограничены. Так, при снижении ставки кредитования даже до 10% годовых цена спроса для большинства российских семей не превысит 8600 руб/м2.
Для дальнейшего роста ликвидности рынка жилья государство может либо субсидировать в различных формах указанный ценовой разрыв, либо использовать рыночные методы регулирования для снижения цены предложения.
Субсидирование ставки может рассматриваться только как временная мера, адресованная социально незащищенным категориям граждан. Более эффективным способом повышения доступности жилья для населения является снижение себестоимости его строительства.
Цена предложения, сложившаяся на первичном рынке жилья, отражает не только фактическую себестоимость строительства, но и существующие рыночные риски. Основными из них являются риск реализации квартир и риск завершения строительства. Государство может и должно принять меры, направленные на снижение этих рисков, что приведет к формированию рынком более низкой нормы прибыли инвесторов в жилищном строительстве. Это обеспечит снижение либо, как минимум, замедление роста цены предложения относительно роста доходов населения и повышение доступности жилья.
Региональные программы субсидирования в сочетании с программами ипотечного кредитования сформируют платежеспособную очередь покупателей, с которыми заказчик-застройщик должен оформить предварительные контракты на продажу жилья. Государство также должно содействовать организации жилищного строительства на принципах проектного финансирования.
Одновременно снижение рисков стимулирует приток дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства и увеличение объемов ввода жилья. При этом снижение нормы прибыли в строительстве будет компенсировано ростом оборота и увеличением массы прибыли.
Таким образом, государство, уменьшая риски жилищного строительства, не только увеличивает доступность жилья для населения, но и способствует активизации финансовых рынков страны.
Сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства привело к снижению темпов обеспечения населения жильем.
Сегодня в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн человек. Более 2,5 млн человек (около 2% населения России) проживают в ветхом и аварийном жилье.
В настоящее время падение объемов жилищного строительства достигло критической отметки: с 76 млн м2 жилья в 1987 г. до 30-32 млн м2 ежегодно в 1999-2001 гг. Этот объем жилищного строительства уже не компенсирует старение жилищного фонда.
290 млн м2 (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения; 250 млн м2 (9% всего жилищного фонда) - в реконструкции. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. По данным социологических опросов, более 80% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий.
Падение объемов строительства жилья обусловлено уходом государства с рынка жилищного строительства. При этом не были сформированы эффективные механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников.
Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, более 60% населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище.
Как показывает опыт стран с рыночной экономикой, наиболее эффективной схемой обеспечения жильем для данной категории граждан является ипотечное жилищное кредитование.
Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) представляет собой систему, совмещающую интересы всех субъектов ипотечного рынка - заемщиков, кредиторов, риэлторов, застройщиков, страховых компаний, институциональных инвесторов - с целью привлечения финансовых ресурсов на рынок жилой недвижимости и в строительный комплекс.
Система ИЖК направлена на значимое увеличение платежеспособного спроса населения на жилье благодаря использованию кредитных ресурсов наряду со средствами самих граждан. Одновременно она устраняет неоправданные риски и возможность потерять вложенные деньги, присущие доминирующему в настоящее время долевому участию граждан в строительстве.
Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты, не обладают значительными долгосрочными ресурсами, система ИЖК не может развиваться самостоятельно без привлечения средств с финансовых рынков и, прежде всего, средств институциональных инвесторов, таких, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др.
Инструментом вовлечения этих средств в рефинансирование ипотеки являются производные ипотечные ценные бумаги - ипотечные сертификаты участия или закладные листы.
Важнейшим свойством, делающим этот инструмент привлекательным для инвесторов, является их высокая надежность, обусловленная ликвидностью жилья, которое, в качестве залогового покрытия первичных закладных, служит обеспечением производных ипотечных бумаг.
Ипотека оказывает огромное влияние на общественные процессы, происходящие в государстве, формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение эффективности труда и уровня доходов своей семьи, заинтересованность в устойчивом развитии общества. В конечном итоге институт ипотеки способствует ускорению формирования среднего класса - социальной основы современного общества.
Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.
Помимо стимулирования спроса на рынке жилья, ИЖК вовлекает население в рыночные отношения на долгосрочной основе.
Во-первых, приобретение жилья формирует класс собственников.
Во-вторых, обязательство заемщика по погашению кредита и выплаты процентов мотивируют рост доходов и производительности труда.
В-третьих, указанные выплаты сокращают в краткосрочной перспективе потребительские расходы и способствуют снижению уровня инфляции.
И наконец, рост производительности ведет в среднесрочной перспективе к росту благосостояния граждан и общества в целом. Данные закономерности подтверждает практика развития ИЖК на рынках развитых стран.
Центральное место при решении указанных задач занимает долгосрочное ИЖК.
На сегодняшний день, при ставке по ипотечному кредиту 18% годовых для покупки квартиры стоимостью 550 тыс. руб., ежемесячный доход семьи должен составлять не менее 21,1 тыс. руб. В эти рамки входят 5,1% населения. В дальнейшем, при планируемом снижении ставок по кредитам до 7%, к 2008 г. ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, может быть снижен до 12,3 тыс. руб. в ценах 2002 г. (22,7% населения).
Ипотечный кредит является своеобразным авансом будущих доходов заемщика, который совместно с его сбережениями будет инвестирован в покупку жилья. Недостаточная платежеспособность заемщика сегодня может быть компенсирована адресными субсидиями, способными сегодня сыграть роль катализатора спроса на кредиты. В совокупности эти три источники многократно увеличивают платежеспособный спрос относительно сбережений (за годы реформ большая часть населения либо потеряла, либо не успела сформировать достаточный объем накоплений).
Однако, принимая во внимание уже имеющееся у населения жилье, 50% заемщиков имеют возможность продажи старого жилья и внесения вырученных средств в качестве первоначального взноса. В этом случае соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно 60% к 40%. При продаже имеющейся квартиры ежемесячный доход семьи в ценах 2002 г. составит 12,1 тыс. руб (24,9% населения) и 7,0 тыс. руб. в 2008 г. (56,7% населения) соответственно.
Реализация поставленной Правительством РФ задачи по развитию системы ИЖК в России возложена на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное со 100% государственным капиталом.
Цели и задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25.08.01 № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"", Уставом Агентства, Бизнес-планом проекта по выпуску облигаций Открытого Акционерного Общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Непосредственной целью Агентства являются:
- создание единых стандартов ИЖК;
- обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
- создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
- создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
- формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
В настоящее время Агентство является практически единственным инструментом, позволяющим осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов - участников программ ИЖК.
В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.
Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).
Двухуровневая система рефинансирования позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры. Это позволяет унифицировать и контролировать единым уполномоченным государством органом в лице Агентства процессы ипотечного кредитования по всей России.
На основании стандартов уже сегодня сформирован и апробирован в ряде регионов механизм рефинансирования, который послужит базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.
Однако для начала его широкомасштабной практической работы необходимо срочно решить ряд важных правовых, организационных и экономических вопросов.
Агентство должно привлекать не только средства пенсионной системы, но и независимых участников рынка. Для этого необходимо выпускать ипотечные ценные бумаги с фиксированной доходностью и постепенно увеличивать сроки их обращения. Однако на начальном этапе потребность в долгосрочных инвестициях пенсионной системы будет значительной, поэтому для снижения рисков долгосрочного инвестирования необходимо использовать государственные гарантии. В проекте ФЗ "О федеральном бюджете на 2003 год" необходимо предусмотреть выделение государственных гарантий по заимствованиям на сумму 10 млрд руб.
Для снижения в 2002-03 гг. ставки ипотечного кредитования необходим выпуск гарантированных РФ ипотечных облигаций с плавающей доходностью для размещения средств пенсионной системы. Агентство планирует осуществлять процентный своп плавающей стоимости средств пенсионной системы в фиксированную ставку долгосрочного ипотечного кредитования населения, которая будет значительно ниже уровня процентных ставок краткосрочного необеспеченного кредитования.
Ограниченное предложение жилья на вторичном рынке увеличивает риск роста цен и диктует необходимость расширения первичного предложения. Существующие объемы строительства могут обеспечить жильем лишь 1,5% населения в год. При этом значительная часть жилья приобретается гражданами в рамках рискованных долевых схем участия в финансировании строительства, которые не обеспечивают защиту их прав и интересов. В то же время по своим накоплениям и доходам более 10% российских семей уже сейчас могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения дополнительно не менее 20 м2 жилья в кредит, даже на самых жестких условиях. Деятельность Агентства должна способствовать строительству нового жилья и его последующей реализации с использованием ипотечных кредитов.
Анализ доступности ипотечных кредитов показывает, что при запуске механизмов ИЖК резко возрастет платежеспособный спрос населения на жилье, значительно превышающий существующее предложение на рынке. Приток с рынка капитала значительных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов создаст риск скачкообразного роста цен.
Помимо прямых негативных последствий для населения это повысит риски в системе ипотечного кредитования и станет препятствием долгосрочных вложений в эту систему. Поэтому параллельно с формированием рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг необходимо создать условия для стабильного развития рынка жилья за счет активизации строительства на основе организационно-финансовой схемы, предусматривающей наряду с кредитно-финансовыми циклами сопряженные по времени и объемам инвестиционно-строительные циклы, позволяющие осуществлять соразмерный ввод нового жилья.
Совместно с Госстроем РФ Агентство участвует в разработке целевого механизма финансирования региональных программ строительства жилья, по которым готовые квартиры будут продаваться на условиях ипотеки. В частности, Постановление Правительства РФ № 628 позволяет Агентству получать госгарантии под такие операции, выдавать займы и размещать средства в банках, кредитующих строительство жилья.
Более эффективным механизмом финансирования является выпуск специальных облигаций и размещение их в рамках синдиката, в который, наряду с другими инвесторами, войдет и АИЖК. Это даст возможность привлекать средства инвесторов с фондового рынка и направлять их на финансирование строительства.
Агентство планирует рассмотреть возможность участия в 2003 г. в программах проектного финансирования строительства.
Система ИЖК является необходимым инструментом социально-экономической политики государства, обеспечивающим непрерывный приток инвестиций в реальный сектор экономики и социальную стабильность в обществе.
ОАО "АИЖК" призвано обеспечить сопряжение рынка ипотечных кредитов (закладных), рынка ипотечных ценных бумаг, рынка жилищного строительства и рынка жилья.
Без активной государственной поддержки становление и массовое развитие системы ИЖК невозможно. Она реализуется через комплекс организационных мер, направленных на формирование инфраструктуры ипотечного рынка через создание нормативно-правовой базы, а также через финансовую поддержку в форме предоставления государственных гарантий, адресных субсидий гражданам (молодые семьи, работники бюджетной сферы, сельские жители, военнослужащие и т.д.), вложений на условиях возвратности, обеспечивающих развитие первичного рынка жилья.
Центральным элементом системы ИЖК должно стать Агентство, через которое государство осуществляет свою политику в этой области и обеспечивает интеграцию региональных ипотечных рынков в единую систему ипотечного кредитования.
Государственная поддержка является также ключевым моментом для обеспечения ускоренного развития рынка ипотечных ценных бумаг. С этой целью необходимо:
- в кратчайшие сроки принять ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", внести поправки в Бюджетный кодекс РФ, позволяющие предоставлять государственные гарантии на весь срок действия ипотечных жилищных кредитов, а также изменения в ряд других нормативных актов;
- обеспечить заключение договора между Минфином России и Агентством о предоставлении гарантий РФ по его обязательствам, а также договора между Пенсионным фондом РФ и Агентством о покупке Пенсионным фондом его ценных бумаг;
- увеличить объем гарантий РФ по обязательствам Агентства до 10 млрд руб. в 2003 г. (с соответствующим увеличением в последующие годы);
- увеличить Уставной капитал Агентства до 1 млрд руб. для обеспечения его финансовой устойчивости.
Ипотечное жилищное кредитование должно стать крупнейшим бизнес-проектом государства по обеспечению населения жильем в условиях рыночной экономики.
| 
